江门全省率先明确商品房预售款可抵扣地价款 用于抵扣的预售款不得超过土地成本，本地中小型房企或最受益
滨江新区楼盘林立，包围其中的城中村仍有大片可开发土地。南方日报记者杨兴乐摄
日前，江门市住建局印发《关于江门市市区商品房预售款监管实施细则》，明确规定商品房预售款在商品房项目竣工后到撤销账户监管前，可以用于抵扣项目土地成本，用于抵扣的预售款不可以超过土地成本。
修订后的细则将于2019年7月12日起实施，有效期至2021年10月31日。除在江门市区实施外，台山、开平、鹤山、恩平参照执行。
值得一提的是，这是江门在全省率先提出预售款可抵扣地价款，江门为何作此修订、对江门房企有何实质影响？
为何修订?帮助房企提高抗风险能力
商品房预售款是购房人预先支付给开发商，用作商品房建设费用的款项。2016年11月起，江门正式对商品房预售款实行“全程全额”监管，规定以各种方式缴交的预售款，都须存入银行的监管账户。
根据原细则，土地成本不纳入预售款使用范围。在商品房项目竣工验收交付使用前，商品房预售款只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的工程施工进度款及法定税费的款项，不得挪作他用。同时原细则规定，预售项目在办理商品房所有权初始登记前，对应的监管账户结余金额不得少于已收存商品房预售款总额的5%。
即在商品房交付前，开发商只能按工程进度，申请拨付使用监管账户中的预售款，用于本项目支付施工进度款、各项费用或税金以及购房人退房款等。预售款最高提取限额不超过总额的95%。开发商向监管部门提交申请材料后，银行须按监管部门意见拨付预售款。
两年后，江门市住建局首次对商品房预售款的用途进行修订。新细则指出，商品房预售款在商品房项目竣工后到撤销账户监管前，可以用于抵扣项目土地成本，用于抵扣的预售款不可以超过土地成本。
与原细则相比，新细则主要变化在于，商品房竣工后到撤销账户监管前这一期间，开发商可申请土地成本的抵扣，而之前预售款则需要在监管账户撤销后方可用于日常资金使用。
“新细则的修订和完善，结合了房地产市场变化，以及行业协会和房企提出的将土地成本纳入预售款使用范围的建议。”江门市住建局相关负责人表示。
近年来，随着江门土地出让价格的上涨，商品房项目的土地成本占开发经营成本的比重不断加大，企业无法提取的预售款数额较大。
以滨江区为例，2017年部分通过招拍挂获取的土地，普遍楼面地价达到6894元/㎡的最高限价。扣除配建住宅的建设成本后，实际楼面地价可达7800—9300元/㎡。2019年，项目入市，滨江区项目的商品住宅毛坯售价基本为12500—15000元/㎡。如果暂不考虑商业和车位的售价影响，其项目的土地成本基本占项目售价的45%—55%；如果考虑配建成本，该比例甚至可达60%。
根据原细则，在办理不动产首次登记前，大约一半的预售款只能“躺在”银行的监管账户中，开发商不能使用，即使是用于本项目建设开支。
“项目竣工综合验收交付后，预售款监管户可转为一般户，开发商可以调动使用全部资金。但关键问题是，开发商办理竣工验收时间较长，往往要半年以上。”美智地产市场研究部表示，开发商回笼资金需要较长时间，加上申请预售款时，部分建安成本票据资料不足，这导致开发商的很大一部分资金压在了监管户上。
美智地产市场研究部认为，如果土地成本不纳入预售款使用范围，无疑会大大制约房企后续的现金流，导致项目的资金运营成本加大，不利于房企提高抗风险能力。
谁将受益?开发商可提前3-6个月回笼部分资金
美智地产市场研究部数据显示，如果按项目总投入来计算，土地成本一般占比达到30%—40%左右，部分可高达50%—60%。但基于预售款来说，土地成本正常占比在20%—30%左右，部分高的可达40%—60%。
通常情况下，开发商须付清全部土地款后，才能拿到预售许可证，细则的修订并不代表开发商可以用预售款实际支付地价。新细则意味开发商可以提前3个月甚至是半年回笼部分资金，最少可以使用30%到50%的预售款。
“对于开发商来说，流动性一下子大了很多。”美智地产市场研究部认为，对于以快周转为主或资金紧张的房企而言，新细则优化了房企早期的资金计划，利于提高房企的资金效益。
也有业内专家指出，房地产开发项目需要有资质的开发商，并且禁止开发商通过贷款来购买土地。对于大型的开发商而言，由于现金流管理严格，对项目后期建设一般都有着充分预算，因而新细则对其影响有限。
对于部分本地中小型房企，新细则的出台将有力缓解其资金压力。江门某本地开发项目负责人表示，新细则放宽商品预付款使用范围，能提前将已竣工部分的土地款释放出来，大约有三四百万，占已竣工工程成本的40%左右。
总的来看，江门此次率先在省内提出预售款可抵扣地价，既考虑到本地开发商资金链的健康管理，也积极落实减税降费政策，降低企业负担，优化本地营商环境。在紧抓商品房建设工程专款专用的同时，江门在一定程度上放松资金在后期的适用范围。这是否意味着适度放松商品房竣工后的资金监管范畴？
对此，江门市住建局表示，江门市各级住建部门会一如既往地依法依规履行对商品房预售款的监管职责，维护购房人的合法权益，维护江门市房地产市场平稳发展。
广东省房地产研究协会执行会长韩世同认为，商品房预售款的监管目的在于防范开发商将项目预售款挪作他用，即可防止开发商“走佬”，也可防范“烂尾楼”的出现。由于预售款并不能实际运用到购买土地上，因此新规的审批过程、审批人员更需加强监管，谨防出现行贿受贿，导致开发项目资金滥用。
美智地产市场研究部指出，企业申请成功后，首先要优先用于解决预售项目存在拖欠工程款，或因拖欠工程款造成项目停工等影响社会稳定的问题。如果不存在，资金应可用于企业日常运营所用，但具体使用范围仍需以预售监管实际执行细则为准。
撰文：张婧媛
新闻推荐
江门日报讯（记者/李银换）上周，本报报道了1岁7个月大的惠惠吃饭时，不小心碰倒了开水壶，滚烫的开水毫不留情地洒在她的身上、大...