小区未售车位不得只售不租租售方案需备案公示 惠城区房地产开发项目停车位租售管理办法出台
随着城市的发展，汽车保有量的增加，无论是公共停车位，还是小区停车位都较为紧张。前段时间，市区中心区规划一批公共停车位缓解停车难问题。小区停车位问题也将得到缓解……日前，记者从市住建局获悉，《惠州市惠城区房地产开发项目停车位租售管理办法》（以下简称《办法》）正式印发执行，将进一步明确产权清晰的小区各类停车位分类处置方式，加强租售信息预披露及备案管理。
根据管理办法，小区停车位将首先满足业主需求，建设单位应当将尚未售出的停车位或其他可以出租的车位提供出租，不得只售不租。在配比小于1∶1的小区，每套房业主限购1个车位。停车位租售方案需执行备案制度，并在小区物业管理区域内显著位置提前公示30日。
优化配置
首先满足业主需要 不得只售不租
随着城市停车需求增多，停车位紧张，自然就容易产生纠纷，其中最为频发的便是开发企业通过只售不租让业主被迫购买车位等现象。
今年1月，市区江北三环路边某楼盘曾出现业主车辆要进入地下车库，要么花钱买车位，要么只能缴纳临时停车费。今后这种情况将得到解决。
“小区车位及车库应首先满足业主需要。”市住建局相关负责人告诉记者，长期以来小区应如何满足业主对停车位的需求缺乏一个对应的细则或规范。为此，2015年惠州市曾出台了《惠州市中心城区房地产开发项目停车位租售管理暂行办法》，对该问题进行规范。
“此次出台的管理办法，进一步明确产权清晰的小区各类停车位分类处置方式，加强租售信息预披露及备案管理。”该负责人表示，《办法》结合了惠州市目前房地产开发项目车位、车库销售租赁最新现状，以优化资源配置、加强秩序管理、缓解突出矛盾为思路，对暂行办法进行了修订，进一步加强了停车位交易管理，满足小区业主停车需求，提升停车位交易透明度。
《办法》明确指出小区停车位应当首先满足业主的需要。业主要求承租车位的，建设单位应当将尚未售出的停车位或其他可以出租的车位提供出租，不得只售不租。
租售信息
最高售价需备案 在显著位置公示30日
租售信息透明是保障业主权益的前提。市住建局相关负责人介绍，实施租售信息预披露及备案管理制度是《办法》的一大亮点。
《办法》提出，建设单位在预售或现售商品房时，应将项目建筑区划内停车位的数量、租售方式、租金标准、机动车停放保管服务费、销售的价格区间（必须承诺最高售价）等内容在销售现场显著位置进行公示，并书面告知购房人，在《商品房买卖合同》中载明。并向房地产行政主管部门备案，报送区价格主管部门。
该负责人告诉记者，通过加强停车位有关信息的预披露，可消除因信息不对称造成消费者购房后的停车位交易纠纷，杜绝房屋捆绑车位销售并随意提高车位售价的情形。
惠州地产业界人士也认为，此举有助于约束开发商任性涨停车位价格的行为。
记者看到，根据《办法》，租售方案需在物业管理区域内显著位置公示30日，并通过电话、短信、函件、网络等形式通知业主。租售停车位的时间以建设单位在房地产行政主管部门备案的停车位租售方案中记载的开始租售时间为准。
车位归属
人防车位只可出租 收益归建设单位
“城区比较老一点的小区停车位基本都不够用，有些小区还私自把人防车位卖出去，业主想租都租不到。”对于停车位需求，家住市区下埔的张先生深有感触。他所在的小区此前曾发生过停车位被人一下全部买走，要求加价从买家手中租车位的情况。张先生认为，该区域本来是停车特别难的地段，如果小区不能保障他们的需求，停车将会是一个很大的麻烦。
事实上，小区的车位归属权问题，一直是业主和开发商矛盾的焦点，车位有哪些种类，产权归谁，收益怎么处理都是纠纷的核心问题。
此次《办法》明确了上述问题。《办法》指出，房地产开发项目建筑区划内规划用于停放机动车的车位、车库，其归属由当事人通过出售、附赠、出租等方式约定。
那么，哪些车位可以进行出租、销售？市住建局相关负责人表示，不作为共有建筑面积进行分摊并依法取得权属登记、产权清晰的专有停车位，产权人可依照规定出售、附赠、出租。
除此之外，占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车、规划注明公共架空停车的车位不得出售；经人防主管部门审核确定为人防区域的车位，平时可由建设单位使用管理，收益归建设单位所有。
部门解读
如何做到保障业主权益，做到有车位可租、可买，同时也不损害建设单位的权益？针对《办法》条款，记者采访了市住建局相关负责人，对核心问题进行解读。
业主权益如何保障？
配比不超过1∶1 每套房业主限购1个车位
如何保障每一个业主都有机会购买或租到车位。市住建局相关负责人介绍，《办法》对停车位的出售规则作出具体化规定，业主购买车位的数量上限需与物业管理区域房屋套数与可出售车位的配比相关联。
《办法》提出，停车位配比不超过1∶1的小区，每套房屋业主只能购买本物业管理区域内一个停车位。建设单位应采取竞标、摇珠、先到先得等方式向相关购房人出售、出租。
配比超过1∶1且不超过2∶1的，对超出1∶1部分的停车位才可向每户业主出售第2个停车位。车位配比更高的则据此类推。房屋建筑面积超过200平方米（含）的住宅，可额外多购买1个停车位。
举例来说，A小区有100套房屋，80个产权停车位。配比为0.8。则A小区每户业主只能购买一个产权停车位。
B小区有100套房屋，120个产权停车位。配比为1.2。车位数超出房屋数20个。则按照规定，B小区建设单位可向业主出售第2个停车位，数量不超过20个。备案时间超1年的小区，不受20个数量限制。备案时间超过3年，业主购买车位数量不限制。
此外，对于小区的沿街商铺等物业业主，则物业按照房屋建筑面积100平方米为一个单元计算，每一个单元可以购买一个停车位。
建设方权益如何保障？
租售方案备案3年后多余车位不限购买
中心城区的小区停车位一位难求，而有些稍微偏远片区的小区停车位也会出现空置的情况，对于投资建设方的收益也势必产生一定的影响。
该负责人表示，对于上述问题，《办法》也有相应解决办法。对于配比超过1∶1的小区，租售方案备案超过1年，项目已销售完毕，仍有未售出停车位的，建设单位在物业管理区域内显著位置、本地报纸及房地产行政主管部门网站公示60日（在此期间，未购买停车位的业主享有优先购买权），报房地产行政主管部门备案后，可将剩余停车位向业主出售多1个停车位。
租售方案备案超过3年的，在完成公示及备案等手续后，房屋业主购买停车位数量不限制。
同时，该负责人表示，对房屋未销售完毕的开发项目，在扣除未销售房屋的套数相应数量的停车位数后仍有剩余的，剩余停车位的出售也可参照上述规定执行。
此外，针对2015年12月23日《惠州市中心城区房地产开发项目停车位租售管理暂行办法》施行前开发项目已进行停车位销售且未销售完毕的，建设单位对剩余未销售的停车位应制订销售方案，也要按《办法》规定办理备案，再进行销售。相应备案时间限制由超过1年降为超过6个月，超过3年降为超过18个月。
部门如何监管？
违规销售停车位可暂停销售网签
一个规定如何实施下去，还离不开监管、处罚机制的完善。《办法》提出，房地产行政主管部门应当对建设单位的停车位租售方案进行指导，提出合规合理建议，并强化对建设单位停车位的处置行为事中事后监督。
对此，市住建局相关负责人介绍，一旦发现建设单位有违反规定行为，将约谈其相关负责人并责令整改。对情节严重或整改不力的建设单位，还可以采取暂停销售网签等处罚措施，降低企业信用等级。
此外，针对建设单位不符合《办法》规定出售停车位的行为，不动产登记机构将不予办理停车位的产权登记。造成购买人损失的，将由建设单位依法承担相应法律责任。
本版文字 本报记者邱若蓉 通讯员赵丽霞 黄 敏
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