房地产迎来 后黄金时代

惠州一楼盘销售火热。

湾区节点一流大城之城市品质

惠州市委书记李贻伟在最近的访谈中指出，以新担当新作为把惠州打造成为珠江东岸新增长极、粤港澳大湾区高质量发展重要地区和国内一流城市。惠州拥有良好的区位环境、发展环境，这是惠州最大的优势。实际上惠州房地产行业，也在惠州创造国内一流品质城市的过程中，无论是城市更新、城市面貌的改变，还是城市基础设施建设，都起到了重要的推动作用，为数以万计的惠州本地人以及看好惠州发展的人提供了在这个城市的宜居宜业之所。

在惠州房地产发展的历程中，2014年至2018年是房地产行业的后黄金时代，具体表现在三个方面，一是城市和区域价值开始逐渐得到认可；二是惠州楼市的供应成交量、土地交易价格、楼价都驶入了快速增长的通道；三是不仅仅深圳客，还有更多的外省客及珠三角其他城市的客户开始看中惠州的宜居环境和城市发展潜力。

关键词土地交易

5年惠州挂牌土地615宗

2014年至2018年，惠州累计挂牌土地615宗，挂牌土地面积达1372.49万平方米，成交449宗，土地成交面积达1159.9万平方米。随着惠州土地资源逐渐稀缺，从2014年到2018年，土地年度挂牌交易的数量逐渐在减少，从2014年挂牌136宗地，到2018年仅挂牌77宗地。但是流拍数量越来越少，2014年、2015年惠州土地流拍分别为32宗、125宗，到2018年仅有2宗地块流拍。

在土地供应数量逐年下降的背后，则是土地交易价格的逐年攀升。从2014年到2018年惠州土地成交总金额，和土地地面交易价格越来越高，2014年惠州全年交易104宗，累计土地交易金额仅为54.94亿元，平均地面价1817元/平方米，到2018年全年成交74宗地，但累计土地交易金额为166.31亿元，平均地面价涨至10185元/平方米。

关键词新房供销面积

2018年新房供应、销售面积创历史峰值

2018年惠州全市新房供应面积累计为1788万平方米，销售面积1588万平方米，两项数据均创造历史峰值。2014年惠州全市累计供应新房1282万平方米，成交793万平方米，2015年全市供应927万平方米，成交1120万平方米，2016年供需严重不足，供应1082万平方米，成交1561万平方米，2017年新增供应1431万平方米，而累计成交1392万平方米，2018年达到历史最高位。

关键词区域供应占比

城区占比越来越小2018年大亚湾占比最大

而在区域供应占比上，从2014年到2018年惠州的新房供应和销售出现最明显的变化则是，惠城区在新增住宅供应占比上越来越小，从2014年的35.6%，2015年的29.2%，2016年变化不大占比29.6%，到2017年降至15.4%，2018年随着众多开发商进驻城区，这一比例增加至16.6%。

而过往5年供应量最大的大亚湾片区则表现稳定，从2014年的新增供应占比26.4%到2018年的25.3%，一直占据惠州城市年度供应量的四分之一。新增供应县区增长最快的是博罗片区，从2016年的10.1%增长到2018年的16.2%。

关键词新房量价

5年从6000元/平方米涨到10800元/平方米

惠州房价从2015年之后，进入增长的快车道，统计数据显示，2014年惠州全市均价只有6000元/平方米，在2015年楼市成交均价上涨至6100元/平方米，在2016年上涨至8800元/平方米，在2016年10月份惠州开始出台了严苛的限价政策，但是在2017年惠州房价依然从此前的8800元/平方米上涨至10700元/平方米，到了2018年统计数据给出10800元/平方米，在限价政策的大背景下，均价快速上扬的幅度被控制住，这也是限价的最重要作用，在一定程度上保证了惠州房地产市场的平稳。

而在新房的成交套数上，从2014年到2018年这5年，除了2017年有一定程度的下滑之外，其他4年总体上看依然是稳定小幅增长的态势，2014年全市新房成交7.89万套，在2015年迈入10万套大关成交10.95万套，2016年在深圳市场全面回暖的大背景下，其呈现出爆发式增长，全年成交15.19万套，而在2017年有小幅度下滑，全年成交13.38万套，在2018年度又上扬至14.89万套。

关键词库存去化周期

从2014年的22.4个月下降至2018年的8.8个月

作为衡量房地产市场活跃度的一个重要指标，新房去库存周期的变化，是市场供求关系是否平衡或者失衡的重要参考标准。回顾2014年到2018年惠州的住宅去库存周期，可以明显看到惠州的房地产市场是一个V字形波峰波谷的短周期，高频率的震荡周期。

第一个短周期是2014年到2016年，惠州住宅的去化周期从最高峰2014年的22.4个月，到2015年的13.8个月，再到2016年因为市场供不应求，惠州市场库存去化周期大幅度缩减，降至6.2个月。而在2016年之后，随着市场新增供应量的增加，大批的开发商进驻惠州，惠州的库存去化周期有上扬的趋势，2017年的统计数据是7.6个月，在2018年因为10月份之后客户观望氛围浓郁，导致库存去化周期进一步拉长到8.8个月。

(本版数据来源：粤东世联行、深圳乐有家)

采写：南都记者蒋奇政

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