营改增刺激楼市消费需求 涉及惠州市房地产业纳税人9724户占比16.2%
营改增已全面推开。记者通过采访税务部门详细了解营改增对房地产业的影响，系统分析营改增对房地产业发展带来的“干货”。
房地产业是原营业税下税收贡献最大行业
据统计，本次营改增惠及全市建筑业、房地产业、金融业和生活服务业四大行业60193户纳税人。其中，达起征点7598户，占比12.6%；起征点以下52595户，占比87.4%。
此次营改增涉及惠州市房地产业纳税人9724户，占比16.2%。市国税局有关负责人介绍，房地产业是原营业税下税收贡献最大行业。全面推开营改增试点后，国家出台了一系列特殊政策和过渡政策，保证房地产业从征营业税向征增值税平稳过渡，确保实现行业税负只减不增。
该负责人表示，营改增给予房地产业最大红利在于可扣除土地价款。具体来说，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目时，可扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款，最大限度解决了因土地成本较高导致税负可能上升的忧虑。
根据营改增试点政策，房地产开发企业采用预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按3%的预征率预缴增值税，在房地产项目完成权属变更后，计算应纳税额并抵减已预缴税款。而在原征营业税情况下，房地产开发企业收到预收款即确认纳税义务并按5%预缴率缴纳营业税。营改增试点后，房地产开发企业在项目开发阶段需缴纳税款减少约40%，将节省大量的资金成本。
老房产项目可选择简易计税方法
记者在走访中了解到，不少房地产企业担心，由于房地产项目一般时间跨度较长，营改增试点前发生的成本已无法作为进项税额抵扣，这类项目该如何办理？
市税务部门表示，老项目可选择简易计税方法，营改增试点过渡政策允许老项目选择简易计税方法按照5%征收率计税，税负水平基本保持稳定。
比如，市区某房地产开发企业，自2015年5月起开工建设一住宅项目，预计在今年7月1日起对外预售。该项目可按房地产老项目选择简易计税方法计税，其征收率为5%，考虑换算不含税销售的因素，其实际税负仅为4.76%，相比原营业税税率5%还略有下降。
此外，房地产开发企业可按照不同项目选择适用不同计税方法计税。比如，对于营改增试点前已开工的老项目，房地产开发企业可选择简易计税方法计税，试点后才开工的新项目，由于可以取得可抵扣的进项税额，房地产开发企业应按照一般计税方法计税。值得注意的是，一旦选定计税方式，之后的36个月期间不得更改。
不动产纳入进项抵扣范围是增值税改革重大突破
出租老不动产也有过渡政策，纳税人可以选择简易计税方法按5%征收率计税。对于纳税人于2016年4月30日前取得的老不动产，因取得不动产时未能抵扣进项税额，根据过渡政策规定，只要不动产权属保持不变可一直选择简易计税方法计税，在较长时期内保持税负水平只减不增。
不动产可以分期抵扣，2016年5月1日后取得的不动产或不动产在建工程的进项税额分2年进行抵扣，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%。 市税务部门有关负责人分析认为，将不动产纳入进项抵扣范围是增值税改革的重大突破，对房地产业意义重大。短期来看，增加进项抵扣有助于减轻税负水平，降低企业成本，尤其为处于转型期的房地产开发企业赢得“缓冲期”；长远来看，将刺激不动产消费需求，有助于房地产开发企业实现去库存目标，有益于整个行业的良性健康发展。
在老百姓最为关心的二手房交易方面，延续了原营业税二手房交易优惠政策。由于增值税作为价外税，二手房交易的税负不会增加。营改增试点后，二手房交易的增值税仍然由地税部门征收，维持办税资料不变、办税流程不变、办税场所不变，但税负略有下降。
按照新规定，对个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上 （含2年）的住房对外销售的，免征增值税。在缴税额度方面，结合房产价值，针对增值部分征税有效减轻税费压力，且保障购房市民的投资收益。
结合此前5%的营业税征收税率，以房屋原价80万元、现价100万元、物业增值20万元为例，按照5月1日前仍在实施的营业税征税方式，市民出手该房屋需缴税4万元，而按照营改增之后的缴税方式，按增值部分缴税额度仅为1万元，房屋交易缴税压力大为减轻。
本报记者田铁流
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