中山发布城市更新管理办法，“八个有利于”促土地整合 城市更新单元不小于100亩
图为中山城市更新项目金鹰广场。南方日报记者叶志文摄
中山市近日对外发布了《中山市城市更新管理办法》（下称《办法》），以“八个有利于”原则促进土地整合，新政策于2021年1月1日起实施。
近年来，中山陆续出台了系列政策，持续推进“三旧”改造，推动土地节约集约利用、促进产业转型升级、改善人居环境。
为有序促进城市更新，结合实际，中山此次对2018年、2019年出台的政策进行了全面梳理和修订，《办法》以期修正和诠释城市更新的概念，对城市更新的流程作进一步规范和明确。
南方日报记者吴帆
全面改造项目须无偿移交政府建设用地
《办法》共五章三十一条，包括总则、工作流程、政策保障、法律责任、附则五个方面内容。
根据中山市实际，《办法》明确中山开展“城市更新”的基本原则，强调城市更新应该符合“八个有利于”原则，即应当有利于提高土地节约集约利用水平；有利于促进传统产业转型升级和培育产城融合新业态；有利于为创新发展提供动力；有利于提升城市形象和改善人居环境；有利于加快补齐基础设施短板、完善公共服务体系和满足人民群众日益增长的精神需求；有利于全面提升社会服务和管理水平；有利于发展和壮大集体经济；有利于传承和保护历史文化。
按照城市更新实施土地整理的主体划分，《办法》把城市更新分为政府整备改造、合作改造、权利人自主改造三种实施方式。
其中，政府整备改造，由政府作为土地整理的主体，是指由政府通过征收土地、收回土地使用权等方式对拟改造范围内用地进行整备，并通过公开方式确定土地使用权人实施改造；合作改造，具体包括两种情形，一是村集体通过公开方式选定市场主体进行合作改造的情形，二是由拟改造范围内的全部权利人通过签订搬（拆）迁补偿安置协议、房地产作价入股、联营、收购归宗等方式，将房地产的相关权益转移到单一主体后实施改造的情形；权利人自主改造，简称“自改”，是指单一权利人对其用地自主实施改造，这种情形主要是宗地改造。
城市更新基本流程总体分为“片区策划”“项目实施和监管”两个环节，其中“项目实施和监管”可以细分为项目实施和实施监管两个工作阶段。
为加快补齐基础设施和公共服务设施短板，《办法》明确除改造为工业用途或非经营性用途的项目外，全面改造项目须分类无偿移交政府建设用地，或者以幢、梯或层为基本单位无偿移交建筑面积。
无偿移交建设用地面积不小于项目总用地面积的15%，且不小于3000平方米；按前述比例计算用地面积小于3000平方米的，应当改为无偿移交不少于项目计容总建筑面积10%的建筑面积。
三条措施解决碎片化用地问题
《办法》明确，城市更新单元应当以连片街区范围为标准，用地面积原则上不小于6.67公顷（折100亩）。一个城市更新单元可以包括一个或者两个以上改造项目。
中山市政府建立城市更新集体决策机制，集体审议城市更新重大政策措施、相关专项规划、年度实施计划以及重点项目改造方案、招商方案等，统筹协调解决城市更新重要问题。
单元计划由市城市更新主管部门或镇街政府组织编制，经市政府批准后，作为该单元内改造项目正式启动的依据。
为促进土地整合，逐步解决碎片化用地问题，《办法》结合省政策提出了三条支持措施。
其中，改造范围内多宗用地，允许参照《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》第（七）条规定，将房地产相关权益转移到单一主体实施改造，并明确原房地产权利人凭经批准的改造方案，可以按照有关规定免征增值税、土地增值税。为促进土地整合，《办法》还明确，村企合作改造的，村集体名下的国有用地，可以通过市公共资源交易平台公开遴选合作企业，并参照前述规定将房地产相关权益转移到该村集体与合作企业约定的单一主体实施改造。
结合中山市历史用地情况，为促进土地整合，中山明确在符合规划、权属清晰、土地证载面积不增加的前提下，经相关土地权利人同意，允许对项目建设用地界线进行适当调整。但为规范操作，参照省政策关于“三地”占主体地块比例的规定，要求调整前后界线范围重合度应达到97%以上。
同时，根据《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》有关规定，明确位置相邻的集体建设用地与国有建设用地，可凭经批准的改造方案，由相关村集体和政府联合一并打包供应、确定土地使用权人，实行统一规划、统一改造。
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