如何规避商品房预售制风险

市区一角。一刀 摄

最近，一些城市对预售制的政策进行了调整。收紧如成都，规定商品房预售款将全部存入监管账户，开发企业不得以其他任何形式违规收取购房款；放宽如唐山，不仅增加了提取重点监管资金的节点，也提高了可提金额。

我国预售制将走向何方，购房者又应如何规避付了钱却遭遇烂尾楼的风险？

三条红线当前预售制还是房企的法宝吗

房地产市场冷热不均，我国不同城市对于预售条件的规定也不尽相同。

海通证券2018年10月发布的《详解预售制——政策分析及国际经验借鉴》对部分城市抽样调查发现，一线、二线和三线城市的预售条件（项目出地面层数占比）均值分别为81%、78%和56%，层级越低的城市，预售条件越宽松。

这项调查显示，当时，上海徐汇区的预售条件最为严格（89%），要求商品住房开发建设已达主体结构封顶；商业、办公等房屋类型多层达到主体结构封顶，高层达到主体结构的2/3，并已经确定施工进度和竣工交付日期。北上广深均值达到81%。

今年8月，住房和城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。会上释放出重大信号：对重点房地产企业形成资金监测和融资管理规则。

这被视为此前房地产市场传出“三条红线”的靴子落地。尽管没有具体细节的公布，但市场普遍认为：房企将面临融资的三条红线——剔除应收账款后资产负债率不得超过70%，净负债率不得超过100%，现金短债比不得低于1。

在此传闻下，房企加速销售回款，并通过股权融资减轻资金压力。同策研究院监测的房企融资报告显示，11月，40家典型上市房企股权融资总额为256.36亿元，占比23.50%，环比大幅上涨331.2%。

因此，有关预售制政策的风吹草动，在这一大背景下，更能够牵动房企的脆弱神经。

作为改革的先行者，广东省房地产协会曾于2018年9月21日下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》指出，商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。

然而，在当年5月到10月广东省中山市合计推出16宗明确了现房销售的出让条件（即要求开发商直接销售证件齐全的已经成型待售的商品房）的住宅用地中，有3宗土地流拍，1宗仅底价成交。

“政策鼓励现房交付，本质上还是希望压缩房地产市场的高周转率。预售条件下，开发商可以借用业主的资金作为无息资金去加快自己的资金周转。”某知名券商地产分析师陈元（化名）说，企业考虑得更多的是收益率，如果政府在现房交付中收土地出让金时能给予一定折扣，会有一些企业愿意尝试。尤其是在一些人地供需矛盾非常突出的城市，一定会有资金实力雄厚又希望在一线城市维持品牌影响力的企业去战略性操盘。但在多数二三线城市，房地产市场供需矛盾没有那么大，有选择的情况下，企业还是会优先选择期房交付。

前述调查也引用广州实例项目对比了预售时间节点的变化对房企利润的影响。预售制度如果从主体三分之二变为结构封顶，则净利润下滑0.47个百分点，内部收益率下滑3.47个百分点，如果完全现售（拿地到销售两年）则分别下降2.44%和9.44%。

“预售下的‘高周转’策略，在某种程度让房地产开发异化为资本运作。”广东省住房政策研究中心首席研究员兼主任助理李宇嘉说。

预售制会取消吗

尽管预售制政策在设计之初旨在帮助开发商合理运用杠杆加快房地产开发项目进度，提高资金使用效率，减轻财务压力，并对项目按时交付有所保障，但在实际操作中，购房者“货不对版”甚至遭遇烂尾楼的情况还是时有发生。

昆明别样幸福城小区是购房时承诺2015年交房的“幸福城”。到了2020年仍旧水电燃气不通，甚至门窗都没有安装。一些住户花去了所有积蓄还要付按揭贷款，实在无力再购置其他房产或租房，只能在烂尾楼里生活。

李宇嘉认为，这些问题出现的根源不在预售制上，而在监管上。“本质上，‘预售+按揭’就是顺应商品房大宗消费、高门槛和高成本的特性，通过缩短住房供应周期、增加供应规模、降低财务成本、降低房价，开发商和购房者实现双赢。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进也同意，此类烂尾楼，其实和过去各类投资力度大但是产品营销不好有关，所以实际上也是烂尾楼的一种新的情况，即企业对于资金把控不到位，导致项目存在各类问题。

在李宇嘉看来，我国对于预售制条件规定较为严格，高出不少发达国家。李宇嘉通过多个课题同开发商、地方政府、银行接触。他直言，银行对监管缺少足够的动力，也是源于它们认为有房子的热销、有预收款的保证和土地抵押，开发贷款是安全的。银行也很在乎开发商资金回笼后贡献的贷款和中间收入业务等。因此，实际上，银行放松了对预售资金的监管。

严跃进建议，银行要规避一种冲动，即有时候银行既监管此类企业，又和此类企业合作，所以容易架空。“监管本身是和预售挂钩的，如果是现房，本身监管的意义就不大了。”

那么，预售制是否会逐步取消？

李宇嘉认为，从目前我国开发商融资模式单一、“招拍挂”下土地价格高企以及房价高企、供求矛盾大等现状来看，短期内取消预售的可能性比较小。

业主应该如何规避

烂尾楼风险

北京金诉律师事务所主任王玉臣直言，要认清一个基本现实：业主往往是最后知后觉、最容易房钱两空的。

王玉臣说，这是因为，当开发商资金链断裂，民间资本和各大银行会第一时间出手，第一时间起诉，第一时间查封能查封的所有财产。其中就包括很多业主购买的房屋。而相关判决一旦生效，这些民间资本和银行会第一时间去申请法院执行，拍卖被查封的房产，尽可能划走开发商名下所有的钱。

在此之前，开发商往往会转移财产。“利用施工单位虚报工程款，利用员工虚报工资已经成为不是秘密的秘密。”

王玉臣做过不少烂尾楼的案子，接触过很多不幸购买了烂尾楼的业主。他说，“有时候特别有种恨铁不成钢的感觉。”

王玉臣特别指出，不少人可能有种误区：楼盘早被封了，银行、债权人、施工人早查封了无数遍了，施工人有优先受偿权，银行、债权人又有抵押权，我们就算诉了也拿不回钱。

“相对于施工人、抵押权人的优先权，还有一个更优先的权利，那就是购房人的基本债权优先受偿权。”王玉臣提醒，这一优先受偿权的行使前提是：必须要起诉，要进入法律程序。“否则等银行、施工人等已经把钱划走了，再起诉，再有优先权也白搭。必要时可以申请开发商破产，在破产清算中行使优先权。”

一个可能有效的警示是，尽量规避一些小型房企。陈元说，业界普遍共识是，未来一个阶段，小房企的日子可能比较难过。

“比较大的、排名前三十甚至是前十的房地产企业提升空间和战略格局相对较为稳定。而一些地区的龙头房企，尽管每年只有几十亿元的销售额，但现金流和负债率比较安全，我们认为问题也不太大。”陈元说，排名在300-500名的房企期待冲到前100名，相对风险较大。宏观环境并不十分利于这种企业加速扩张，而它们已经走上了扩张的道路，只能依靠新项目拿地做抵押回笼资金，才能维持企业的高速运转。据中国青年报

新闻推荐

“壹法中山杯”第十二届中山动漫作品设计大赛揭晓赛果? 加大普法力度 弘扬法治精神

①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩商报讯（记者范展颢通讯员王念裴钧科）记者昨日从中山市第一人民法院获悉，“壹法中山杯”第十二届中...