置业案例 签约后发现买家无购房资格，业主是否可解约？

记者 梁展宏

□案例

去年2月，卖方廖某与买方吴某签订《二手房买卖合同》，房屋成交价300万元。签约第二天，卖方廖某委托某担保公司办理房屋过户等相关手续。合同履行过程中，卖方发现买方吴某没有购房资格。4月28日，卖方撤销对担保公司的授权代理事宜。5月12日，卖方向买方发《律师函》，要求解除合同、吴某支付违约金70万元。6月18日，买方已具备购房资格，要求卖方继续履行合同，卖方不同意。之后买方吴某起诉卖方廖某，请求继续履行合同。

卖方廖某辩解：签约时吴某没有购房资格，合同根本无法履行，廖某有权行使不安抗辩权。吴某一直隐瞒没有购房资格这一事实，涉案合同应当认定无效。另外，吴某没有完成足额付款的义务，已违约在先。吴某未按照合同约定在5月1日前支付首期款115万元至资金监管账号（只监管了96万元），也未在5月10日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料。

□法院判决：

买方胜诉，合同应继续履行

法院认为，吴某与廖某签订的《二手房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，双方均应全面履行。

合同约定过户时间为6月30日，吴某虽在签合同时不享有购房资格，其只要在过户时间之前取得购房资格，将不会影响涉案合同的履行；吴某在合同的正常履行期限内（6月18日）已具备了购房资格，并未构成违约。

廖某以签订合同时吴某没有购房资格为由撤销对担保公司的授权代理事宜是不当行使不安抗辩权。在吴某已具备购房资格的情况之下，廖某无权拒绝吴某继续履行合同。

关于廖某主张资金监管的数额不足合同约定的115万元，办理资金监管需要卖方的配合，吴某系在卖方配合的情形之下办理的96万元首期款监管，即便该数额未达到合同约定的115万元的首期款，亦未构成根本违约。另外，廖某不能证明吴某无法支付余下的房款，其以此为由表示不再履行合同已构成根本违约。

□购房建议：

中山乐有家法务部专业人士提醒，在上述案例中，法院提及的不安抗辩权，是指在有先后履行顺序的双务合同中，应先履行义务的一方有确切证据证明对方当事人有难以给付之虞时，在对方当事人未履行或未为合同履行提供担保之前，有暂时中止履行合同的权利。

乐有家提醒，买家签约前，要了解并核实清楚自身购房资格，提前告知业主，避免后续产生争议。其次，签约后双方均应按合同约定全面履行，当发现买家无购房资格时，应当先书面通知买家，要求其提供履约担保，同时搜集证据，如果有确切证据表明买家无法于过户前取得购房资格的，业主有权中止履行；如果无确切证据的，业主不能以此为由拒不履行合同，否则将构成违约。

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