西区加大力度推进旧城改造项目征收工作 补偿决定下达之后只能按补偿决定执行
2019年3月6日，西区办事处公布了中山市政府近期下达的西区旧城改造项目的5份补偿决定。从补偿决定下达情况看：2018年5月下达了1份补偿决定、8月下达了2份、11月下达了3份，而到了2019年，2月下达了4份、3月下达了5份，市政府下达补偿决定的数量、频率都在逐渐提高。2019年3月6日，西区办事处公开催请被下达补偿决定的广东三才医药集团及其法人代表梁军伦，在2019年3月20日前按补偿决定办理征收手续，否则，将被申报征收诚信黑榜。
那么，西区旧城改造项目目前征收的情况究竟如何呢？笔者采访了西区办事处党工委副书记潘初元、西区三旧办主任马锦荣、工程师周俭。
★目前仅剩87家
被征收人未签约
1.西区旧城改造项目还有多少被征收人未签约？
答：单位剩余5家，分别是后一社、后二社、后山一二三社（共有）、中山市外贸物资公司、廖启鸿与黄翠华（涉及土地1800多平方米，暂视为单位性质）；个人所有的住宅商铺69家；另外，已下达补偿决定而未签约13家。总共87家。
2.西区在2018年10月曾公布：被征收人被下达补偿决定将少获得安置房，其实际执行情况如何？
答：2018年10月，西区发布《举全区之力克难攻坚扫尾清零》，公开劝诫黄连胜、方小燕、莫冠坤、李满光、黄寿康、黄锐强、黄永钦、罗伟兴等房屋面积较大、补偿单价较高的被征收人：放弃自主签约、自主选择权而被下达补偿决定，只能获得被征收房屋面积1：1.15的安置房，会失去按4300元/㎡换取更多安置房调换面积的机会，失去按5700元/㎡购买30㎡（以内）安置房超面积的机会，而当前安置房的市场价值已经达到了13000至15000元/㎡。
至今，黄连胜、方小燕、罗伟兴的补偿决定已被下达，具体情况是：
黄连胜（后山大街90-91号），除安置房外，补偿决定给予的剩余货币补偿额约为：187万元（装修按700元/㎡估算计入），即，失去多换取约435㎡安置房的机会；
方小燕（祥和街10巷9号1、2层），除安置房外，补偿决定给予的剩余货币补偿额约为：80万元（装修按500元/㎡估算计入），即，失去多换取约187㎡安置房的机会；
罗伟兴（祥和街2巷17号），除安置房外，补偿决定给予的剩余货币补偿额约为：112万元（装修按1200元/㎡估算计入），即，失去多换取约260㎡安置房的机会；
◆注：上述房屋装修都将以评估结果为准，此处是按被征收房屋情况暂作预计。
3.如此明显的损失，被征收人为何依然坚持不主动签约？
答：可能认为这是个争取利益的机会，所以就此一搏，也可能是受小群体影响，只听对自己有利的言论，导致了这种选择。不过，探讨被征收人不主动签约的原因，真没有什么意义。该宣传教育的已公开宣传教育、该劝说的已想方设法劝说，该警示的也多次警示。剩下的，是这些被征收人自己为自己的行为负责。
★补偿决定下达之后，只能按补偿决定执行
4.补偿决定下达后，毕竟使被征收人受到了损失，如果被征收人认错，西区可否妥协，让其重新选房？
答：这不可能。2018年11月27日，广东省政府行政复议办公室就杨振汉补偿决定行政复议案进行复议调查之时，为维护政府行政决定的公信力，对于贯例性的调解建议，西区也当场拒绝了。补偿决定下达之后，只能按补偿决定执行。
同时，不是补偿决定使被征收人受到损失，而是被征收人应对自己的行为负责。就像酒驾被罚款2000元，不能说是交警、法规让驾驶员受到损失。所以，西区不可能妥协。
5.已被下达补偿决定的被征收人会不会“破罐子破摔”，都变成需要强制执行才能搬离的钉子户？
答：回答这个问题，有以下几个层面。
（1）对被下达补偿决定被征收人的显性处罚
按照补偿方案的规定，对于不执行补偿决定的被征收人，将扣除360元/㎡的奖励金，并申报征收诚信黑榜，这主要是起到警示作用。对于一些不坐飞机、高铁出行，也不贷款、不从事工商经营，还不在乎脸面的钉子户，征收诚信黑榜没有多大作用。至于对企业单位及其法人代表而言，其作用由企业单位自行判断。
（2）钉子户的隐性损失：数年24小时坚守工地
关于钉子户的报道并不少见，其描述钉子户的场景都是：在一个堆满建筑拆除物或建筑材料的工地上，每天24小时、长达数年的守护被征收房屋。这种场景，必然会带来各种隐性成本，包括经济上的、心理上的。要说明的是，这种付出是被征收人的自愿选择，怪不得别人。所以，钉子户的这种坚持，是不是白白辛苦、能不能获得想要的补偿，请自行考虑。
（3）被下达补偿决定的，不可能都成为强硬的钉子户
首先，被下达补偿决定的被征收人中，已经有2家按照补偿决定签订了补偿协议。
其次，现在，有些人会因一时的意气而硬顶，但随着时间的推移，各种隐性成本的不断增加，会使人更冷静的思考得失，逐渐扭转固执的心态，放弃盲目的坚持；事实上，按照经验性的大致统计，70%以上钉子户都是无法坚持而中途放弃。
其三，有些人看到一些新闻报道：钉子户十年八年拆不了，就认为：征收部门对钉子户也没办法，其实不然。第一，钉子户十年八年拆不了，反过来看，就是这些钉子户坚持十年八年也没有实现发财之梦。第二，按调查情况看，十年八年不拆的钉子户，都是在一些征收程序出现问题的项目上，这些项目无法获得强制执行令。但是，即使这些无法获得强制执行令的项目，也宁愿留着钉子户不动，也不敢作出让步，不敢满足钉子户的要求。
（4）即使剩余被征收人都成为需要强制执行的钉子户，西区项目也已作好了充分准备
一般的民事案件其执行难，并不是法院不执行，而是被执行采取了躲避、实物隐藏转移财产，或确实没有支付能力。被征收房屋的执行难，也不是法院不依法下达强制执行令，而是一些征收项目未完全做到依法实施，不符合下达强制执行令的条件。
而西区项目征收，一直力求做到程序合法、补偿合法合理，坚持全面公开，早已向全体被征收人、社会公众公开展示了征收过程中的谁是谁非，早已广泛宣传征收拆迁必须要有强制执行的道理与逻辑，事先消除了因为信息不公开而导致的负面舆论影响。
所以，西区项目实施强制执行是依法作为，没有责任；而不实施强制执行，则是不作为，将被问责。
★以“无代价延期”对“有代价拖延”
6.西区项目合理安排建设方案，再争取1-5年征收时间，以“无代价延期”对“有代价拖延”，与钉子户展开博弈
征收项目中，钉子户能够采取的唯一方法，就是利用征收项目与被征收人之间巨大的拖延成本差异，想尽办法拖延。既然用拖延迫使征收拆迁部门让步，那就要有拖延的条件。
（1）当钉子户的自身条件与客观条件
在此之前，西区多次谈过当钉子户的自身条件：除了要有足够的心理素质外，也要有其他一些条件，比如：有经济能力可以请人守房、或者自己不上班可以24小时坚守被征收房屋等。
钉子户是要用“拖延”迫使征收项目让步，因此，当钉子户还必须要有客观条件：能够“有效拖延”施工建设、能够给项目单位带来无法承受的成本负担。这意味着钉子户的被征收房屋，必须要处于项目建设的核心位置、处于建设工期较长的位置。
（2）大片区改造，其分片区的建设周期差异很大
西区项目建设周期计划是：2020年全部交地，经5年建设全部完工。这一公布的计划，使得一些钉子户误解了，以为是2020年必须交出全部的土地，其实不是。
西区项目按建设任务细分，可分为道路、绿地、广场、学校、幼儿园、公交站、高楼大厦等不同的建设用地，高楼大厦的建设周期，最长的是4年；道路、绿地、公园的建设周期不过是3-6个月，学校的建设周期大约在1年。在大量商业、住宅未建成之前，整个片区还是一片工地，建设道路、绿地、学校都没有意义。
所以，按照2025年完成整个片区建设的工作计划，这些学校与道路、绿地、公园开始建设的时间，最迟是在2024年、2025年，只要在此之前展开建设，就不会对整个项目建设产生负面影响。而整个片区的道路、绿地、学校等公共设施用地占了55%。也就是说，即使从概率而言，剩余被征收房屋中，有55%可以推迟到2024、2025年再拆除。
（3）《不动产登记暂行条例实施细则》，使得项目交地与项目建设前期工作可以重叠，项目交地时间可整体延后约1年
2016年1月实施的《不动产登记暂行条例实施细则》第十九条当事人可以持人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效决定单方申请不动产登记。有下列情形之一的，不动产登记机构直接办理不动产登记：……（三）人民政府依法做出征收或者收回不动产权利决定生效后，要求不动产登记机构办理注销登记的；
这意味着补偿决定生效并办理安置房与补偿款项提存之后，被征收房屋被拆除前，被征收房屋的产权就可以被注销，其土地法律上已经属于西区，已经可以展开建设的前期工作，包括土地出让、立项、报建、招标、设计等工作，这些工作需耗时一年左右。也就是说，被征收房屋被拆除前，建设前期工作与被征收房屋强制执行同步展开。这样，就将实体交地延后1年左右而不影响项目建设。
即，所需建设周期最长的地块，在2020年，也只是需要完成纸面的诉讼与纸面的交地，被征收房屋未拆除并不会影响项目建设。
（4）被征收房屋只影响具体的建筑施工，使得西区项目建设地块可灵活作出安排，尽量少受制于人
被征收房屋被拆除前，就可注销期产权，就可展开建设前期工作，意味着被征收房屋只会影响具体的建筑施工，这使得西区项目可以将建设工程划分的更细，比如：将一个地块建设划分为第一期、第二期等；在满足安全距离的情况下，同一个建设区域可以按工期划分为4年、3年、2年；甚至在满足安全距离的情况下，可以将整体建设的一栋大楼划分为：主楼（4年工期）、副楼（1年工期）。这样，就能最大限度的为实体交地腾出尽可能多的时间，尽量减少因为工期需要而受制于人，避免西区财政资金、项目资金因钉子户拖延而发生的巨额利息损失。
（5）建设用地、公共设施用地的具体地块及其具体的拆除时间计划
这，只能举例说明。以下是几个基本稳定的地块规划及其拆除时间计划：
①后山大街（包括怡安阁、快乐巷、平等巷、自由巷），今后主要是中学用地，一部分是道路与广场用地，所以，大部分被征收房屋最迟可在2024年拆除，少数可在2025年拆除；
②狮滘口新村，今后主要是绿化用地、少数是道路用地，最迟可在2025年拆除；
③祥和街二巷17号（产权人罗伟兴），是在道路与绿化用地上，最迟可在2025年拆除。
（6）西区公布建设方案安排的主要目的
上述建设方案将使项目实质性交地时间延长至3-7年，足以完成所有的相关手续，使得西区项目能够分步、分批实施后续的所有工作，包括：补偿决定、行政诉讼、产权注销、补偿款提存、申请强制执行等等行政手续、法律手续。对被征收房屋更是能够分类、分批处理，即，对尚未影响施工的被征收房屋，则慢慢等待，3-7年时间将加大钉子户隐性成本，实现部分钉子户因无法坚持而主动搬迁；对将要影响施工的被征收房屋，则按期实施强制执行。
西区公布建设方案安排的目的，是告知剩余被征收人：在项目建设不受影响、依然按计划完成的前提下，西区有办法解决拖延问题，有办法保证项目建设不受损失。在此情况下，当钉子户还有用吗？西区还会作出让步吗？同时，交地期后延，意味着坚守被征收房屋的时间被拉长，意味着当钉子户的代价在上升，当钉子户还值得吗？请剩余被征收人自己权衡、自己选择。
★整体按期搬迁奖，尚有机会获得，还值得齐心争取
7.西区项目的这种建设方案安排，广大已签约被征收人所盼望的整体搬迁奖，还有希望吗？
答：首先，不要误会，西区项目的上述建设方案，只是一种最坏的打算、最坏结果的预案。上述建设方案的提出，并不影响征收工作实际推进，即该申报补偿决定尽快申报、该诉讼继续诉讼、已交付被征收房屋及时拆除。一句话：如果能够尽早地完成征收，何乐而不为。
其次，目前距离获得最高整体搬迁期奖（550元/㎡）的期限还有近6个月，距离获得最低整体搬迁奖（100元/㎡）的期限还有近9个月，即，获得整体搬迁奖在时间上还是有可能，值得争取；
其三，整体按期搬迁奖本来就是为鼓励自愿搬迁、减少钉子户而设置的，所以，获得最高整体按期搬迁奖的条件是：不出现钉子户、全部主动搬迁；获得最低整体按期搬迁奖的条件是：只出现少量钉子户（比最高奖延后3个月，只能处理少量钉子户）。所以，如果出现较多钉子户，整体搬迁奖的确希望渺茫。所以，西区动员大会上，关瑞麟书记才强调：全区动员、齐心合力。
齐心合力的情况如何呢？现公布一个数据：目前，单位未签约5家，其中，后一社、后二社、后山一二三社（共有产权）占了3家；后山一、二、三社居民（含原村民）未签约27家，后山经联社其他居民23家，即剩余总数87家，后山一二三社及其他后山村民占了53家。所以，问题出在何处，就一目了然了。如果无法获得整体按期搬迁奖，责任在谁也一目了然了。
另外，有些人总说“乡里乡亲，无法出面”，这就像出借款，明知道有些钱借出去就无法要回，结果因为抹不开情面还是借出去了，那么，要不回借款，只能自己负责了；至于有些人在背后支持准钉子户，那更是只能自己负责了。
还是这句话：“是否少赚、是否受损失，都是自己的选择”，请自己负责。
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