置业二手房，勿忽视户口问题

●市民梁女士：近期看中了一套城区的学区二手房，作为新中山人的我们希望能借此落户一个好地址，方便以后孩子参与小学派位。不知道在这方面二手房买家需要注意些什么？

●记者跑腿：在二手房交易中，很多人会关注房屋的价格、产权、格局等方面，但是往往忽略了户口这个问题。事实上，在二手房交易过程中，因户口问题引起的纠纷并不少见。因此，中山乐有家提醒，在购买二手房时，买家要认真查清前业主的户口是否已迁出，如果未迁出，应该在购房合同中明确注明迁出的期限以及违约责任。

一般情况下，买方想通过买房落户需要固定的地址。在卖方将户口迁出交易的房屋之前，买方是没办法将户口迁入该房产的。如果买方购买的是学位房，卖方户口未迁出，则会占用入学的名额。现在，很多地段招生都要求“人户一致”，所以卖方的户口不迁出，则会影响买方孩子的入学。

那么，买方如何查看卖方户口是否已迁出？在二手房交易过程中，无论卖方口头承诺户口是否已迁出交易的房产，买方最好亲自进行核实。这样，除了核实出售方承诺的真实性之外，还可以防止有其他人的户口仍未迁出，比如，经过多次转让的二手房，有可能存在卖方以前购房时的上家业主户口未迁出的情况。具体查询方法有：买方可以要求卖方出示户口本，并复印保留凭证。通过审查卖方的户口本，买方可大致了解卖方家庭的户籍情况。买方也可要求卖方前往公安机关查询交易房屋的户籍情况。

为了避免纠纷，买方最好在购房合同中进行约定，注明户口迁移条款和违约条款。首先，买方可要求卖方在申请过户登记前的特定期限内将户口迁出，并保留部分尾款。在卖方将户口迁出后，买方再支付尾款，并在合同条款中约定每逾期一天的罚金，在逾期多少时间后可以解除合同以及合同解除的赔偿金等事项。如果卖方没有按照合同约定期限迁移所有的户口，卖方应当按照合同约定标准支付违约赔偿金，购房者可以直接从该房价款中扣除违约金，不足部分仍然可以向卖方进行追偿。

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