韶关市“房地一体”农村不动产确权登记发证工作问答
按照国家和省、市要求，韶关各县（市、区）人民政府应以“总登记”形式开展“房地一体”农村不动产登记发证工作，并于2020年底前基本完成。为便于广大干部群众学习了解相关知识，市自然资源局根据相关法律法规及政策文件精神，结合实际，采用“一问一答”形式，收集整理了社会关心、关注重点问题，供大家参考学习（实际工作中具体问题处理以各地出台政策文件为准）。
1.什么是“房地一体”的农村不动产确权登记发证?
答:是指对农村宅基地和集体建设用地使用权及地上的建（构）筑物实行统一权籍调查、统一确权登记、统一颁发“房地一体”不动产权证书的工作。有效解决原来只登记宅基地，未确权登记房屋问题。
2.是不是农村所有宅基地房屋都能确权发证？
答：只要是依法使用集体土地建设的具有永久存续、结构完整的用于居住的房屋，又符合“一户一宅”要求的，都可以确权发证。但不包括简易房、棚房、农具房、圈舍、厕所等临时性、辅助性的建（构）筑物。独立成宗的厨房原则上认定为生活辅助性建筑物，不独立成宗登记。
3.我家的老泥砖房能不能发证？
答：老泥砖房等属于征拆范围、“三清三拆”村庄整治范围、三旧改造范围的，暂时不纳入此次确权登记范围。
4.我原来在县城周边买了别人使用自己承包集体土地建的房子，能不能发证？
答：不能发证。您说的情形可能涉嫌私自非法买卖土地行为。
5.我家的房子现在还正在建，能不能发证？
答：不能，此次登记只对结构完整的已用于居住的主要房屋进行登记。经依法批准在建的房屋待建好后按正常程序申请登记。
6.我家现在建了新房子，旧房子也还有人住，能不能一起发证？
答：您说的这种情况，应考虑旧房子是否已纳入征拆范围、“三清三拆”村庄整治范围、三旧改造范围。如果是，暂不予确权登记；如果不是，且符合批准使用宅基地要求的，可申请确权登记。
7.宅基地占用耕地的怎么办？
答:对符合规划（土地利用总体规划、村庄或集镇规划），且占用非基本农田（不超面积）的，可补办用地批准手续后登记发证；不符合规划的，只统计备案，暂不予登记发证。
8.哪些情形不得进行登记发证?
答:(1)土地权属争议尚未解决的;(2)土地违法违规行为尚未处理或正在处理的;(3)以兴办“乡镇企业”“乡镇村公共设施和公益事业建设”为名，非法占用(租用)农村集体土地进行非农业建设的;(4)“以租代征”使用农村集体土地进行非农业建设的;(5)城镇居民未经批准在农村购买和建造住宅申请宅基地使用权登记等情形。
9.如何确定登记中的“户”？
答：夫妻与未成年子女应认定为“一户”，不动产权利申请人为户主或经全体家庭成员同意的其他家庭成员。“一户多宅”的，其年满18岁的成年子女可按“一户”申请使用其中一处宅基地，并予以登记。一处农村宅基地由符合登记条件的两户以上共同使用的，可确定为共有，并根据协议确定为共同共有或按份共有。
10.原来老家建的房子，后来因工作户口迁出了，还能发证吗？
答：原农村集体经济组织成员合法取得宅基地使用权或房屋所有权，因婚姻、就业、投靠等原因将户口迁出的，可按规定予以登记发证。
11.退休、离休回老家建的房子能发
证吗？
答：历史上经批准回原籍定居的退休、退职或离休的职工，持合法用地证明材料，可按规定申请登记发证。
12.华侨回老家建的房子可以发证吗？
答：经批准回原籍定居的华侨、侨眷，持合法用地证明，可按规定申请登记发证。
13.我家是从山区迁入到本村的，能否发证？
答：要分具体情况：如果是非本农村集体经济组织成员因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地建房的，可按规定申请登记发证；如果是个人私自买卖，暂不予以确权登记发证。
14.农村妇女作为家庭成员，如何体现不动产权益？
答：农村妇女作为家庭成员，其宅基地和房屋权益应记载到不动产登记簿及权属证书上。农村妇女因婚嫁离开原农村集体经济组织，取得新家庭宅基地使用权和地上房屋所有权的，应予以确权登记。同时注销其原宅基地使用权和房屋所有权。
15.这次发证有哪些步骤？
答：包括权籍调查、入户丈量、收集资料、公示和经村小组、村委会、乡镇府审批确认宅基地合法使用权，以及不动产登记机构颁发证书等步骤。
16.对初始登记公告有异议的怎么办?
答:(1)申请复查。权利人和利害关系人在登记审核结果公告规定的期限内，对公告结果有异议的，可向县(市)不动产登记机构申请复查。申请复查时，复查申请人应提交登记复查申请表、身份证明文件和异议证明文件。(2)复查。不动产登记机构根据使用者、所有者、他项权利者及其有关土地权益者提出的复查内容进行复查。经复查无误的，予以登记;经复查确有差错的，更正后再登记。
17.原来没有办用地手续的房子可以申请发证吗？
答：无合法的宅基地使用权来源材料，地上房屋已经竣工的，查明土地历史使用情况和现状后，经集体经济组织、村委会、镇人民政府审核确认宅基地合法使用权的，可申请办理。
18.没有办规划报建手续的，可以申请发证吗？
答：没有办理规划报建手续的，地上房屋已经竣工的，查明土地历史使用情况和现状后，经集体经济组织、村委会、镇人民政府审核确认宅基地合法使用符合规划的，可申请办理。
19.我家的房子超了面积的，可以登记发证吗？
答：不属于严重违反规划需拆除的，可按规定申请登记，但应在登记簿和权属证书附记栏中注明合法面积及超出面积。
20.合伙共建的房子可以发证吗？
答：如果合伙人中有不符合“一户一宅”规定的，不能给予其登记申请资格，仅登记符合条件的。
21.原已单独出具规划许可、用地审批的，但实际建设为多户共同使用的，如何登记？
答：原批准为一户的，实际建设为多户的，如全部符合条件，则经村小组、村委会和乡镇政府确认同意后，宅基地和房屋登记为共同共有或按份共有；如部分符合，则只能为符合条件的登记。
22.因继承、交换、分家析产等造成宅基地使用权和地上房屋权利人不一致的，如何确定登记的权利主体？
答:查明宅基地和房屋历史使用情况和现状后，经农民集体经济组织、村委会认定或提供调解协商证明材料，明确宅基地使用权和房屋所有权确权登记的权利主体。但应按正常程序依申请登记，不纳入此次“总登记”。
23.私下买卖的房屋怎么登记？
答：属本集体经济组织成员，且符合批准使用宅基地条件的补办过户手续，登记在购买人名下。购买方不属本集体经济组织，但卖方符合批准使用宅基地和登记条件，卖方申请登记且买方同意的，可予以登记。
24.赠予的房屋未办理过户手续的怎么登记？
答：父母赠予子女的可补办过户手续，但子女必须是本集体经济组织已满18岁成员；其他赠予行为，受赠人属本集体经济组织成员，且符合“一户一宅”等批准使用宅基地规定的，补办过户手续，登记在受赠人名下；受赠人为非本集体经济组织成员的，不能通过补办过户手续办理登记。
25.哪些房屋建筑面积可以计算？
答：能够计算建筑面积的房屋一般应具备以下普遍性的条件：（1）应具有上盖；（2）应有墙、柱、栏杆等围护物；（3）结构牢固，属永久性的建筑物；（4）层高（屋顶面至屋地板面的垂直距离）在2.20m及2.20m以上；（5）可作为人们生产或生活的场所。
26.有土地权属来源材料的农村集体建设用地上未报建的房屋如何确权登记？
答：对经营性集体建设用地上未报建的房屋严格按照法律法规规定依法处理，并办理规划报建和工程报建以及竣工验收等批准手续后才能确权登记；对文化活动室、卫生站和村委办公楼等集体公益性房屋，在确保安全情况下可参照宅基地相关政策规定办理，具体按照各县（市、区）规定办理。
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