旧楼加装电梯 如何做好“加法”和“减法”？
近日，江海花园江逸居5号楼终于拿到了加装电梯验收合格证书，近期正式投入使用，这是高新区（江海区）首个完工的旧楼加装电梯，也是江门市出台相关政策后促成的又一个加装电梯。与此同时，蓬江区雅景花园9栋之一的旧楼加装电梯也基本完工，将进入验收程序，它有望成为蓬江区出台补贴政策后首个完工的旧楼加装电梯，让江门市旧楼加装电梯迈入新阶段。
近年来，尤其是从去年起，政府相关部门开始做“加法”，出台补助政策，同时做“减法”，努力简化程序。在双重激励下，越来越多的旧楼业主显示出加装电梯的高涨热情。记者从市住建局了解到，2018年以来受理报装项目36个，20个已核发建设工程规划许可证。而牵头业主在动员其他业主参与时，在申报旧楼加装电梯往返于部门之间时，他们的苦与乐，最能检验“加法”和“减法”的成色。
统筹/赵可义文/图胡涛易航（除署名外）
热情高涨
市区已有5座旧楼成功加装电梯
来到江海花园江逸居5号楼和6号楼，记者看到，并排的两栋电梯立在楼房外。加装电梯牵头人之一的何先生告诉记者，5号楼终于拿到了加装电梯验收合格证书。楼高7层，坐电梯需走半层入户。它是高新区（江海区）首个完工的加装电梯，同步报批的6号楼也进入了验收程序，有望近期投入使用。
而在雅景花园9栋之一，其加装电梯已经基本完工，属于混凝土结构电梯井。据了解，9栋之一共有8层，坐电梯走半层入户。它是江门市享受相关补贴政策的首个基本完工的加装电梯，同时有望成为首个申请补贴的加装电梯。
2017年6月，市住建局等5个部门联合制定并印发执行《江门市既有住宅增设电梯指导意见》（以下简称《意见》），为既有住宅加装电梯给出了具体指引。为进一步推进老旧城区住宅加建电梯工作，去年8月，江门市印发《江门市既有住宅增设电梯试点工作方案》，市级成立专门推进领导机构。该方案要求，去年底前，在江门市区选客观条件好、符合规划许可要求的既有住宅若干幢作为推进工作的试点。同时，蓬江区还出台了相关的补贴方案。
正是在各部门的帮助下以及市民的协力下，尤其是在蓬江区率先出台旧楼加装电梯补贴方案出来后，激发了业主的加装热情，也带动了其它市（区）相关政策的出台，一定程度上推动了江门市旧楼加装电梯工作，目前市区已有5座旧楼成功加装电梯。2018年以来，受理报装项目共36个（蓬江31个、江海3个、新会2个），其中20个（蓬江15个、江海3个、新会2个）已核发建设工程规划许可证，正陆续开工建设。
截至今年7月初，蓬江今年共受理旧楼加装电梯29宗，已批出10宗。在雅景花园，1栋早已建成，1栋基本完工，1栋在建，2栋今年新获批，此外还有多栋正在规划公示阶段。而在其它地方，江华小区3栋在建，已经基本完成主体结构，正在进行连接廊的搭建，预计8月完工投入使用。江海花园江逸居其中一栋已经投入使用，另外一栋正在验收。此外，新会两栋在建。
值得注意的是，7月中旬，市自然资源局再次公示了一批旧楼加装电梯的规划申请，共有5栋，涉及江门市多个住宅小区，江门市旧楼加装电梯开始得到市民的接受和认可，越来越多的市民加入到了加装电梯的行列中来。相较今年初的统计数据而言，申请数量以及通过数量都有较大提升。新会区自然资源局相关负责人表示，现在经常有人过来咨询加装电梯事宜，也有多户准备在新会区补贴政策正式出台后立即进行报建。
如何提速
相关部门可出面协调沟通
江海花园和雅景花园为何可以较早实现旧楼加装电梯？
江海花园江逸居加装电梯牵头人高小姐告诉记者，江逸居很早之前就有加装电梯的打算，但苦于不知从何处下手。然而，政府给出了指导意见之后，高小姐再度燃起了加装电梯的热情，马上征求了两栋住户的意见，按部就班地申请。
“最早是3栋楼一起捆绑安装的，其中一栋一直未能达成一致意见才作罢。”高小姐说，他们在2017年开始召开业主大会，于去年7月开始走规划公示程序，电梯在去年12月正式动工建设。
“前期沟通确实很重要，邻里之间应相互理解，可以通过很多方法去进行沟通。比如，我可能跟楼下的邻居不熟，但可以让我们共同的朋友去劝说，这样比两个陌生人商量的效果要好得多。”高小姐说。
“当然，《意见》的制定也很及时，不然我们估计到现在都没能实现电梯加装”。高小姐说，“政策的出台，让所有流程都明晰了，照着走就可以了。政策的出台说明了政府对电梯加装十分支持，而且相关部门也都积极解答业主遇到的问题。”
另一栋楼的业主何先生则表示，业主间关系、政府部门、物管三方面都需要协调，而业主之间相互理解更是关键。此外，政府的政策支持提供了指引，而物管的协助则能够让电梯施工顺利进行。
雅景花园的情况又是如何呢？9栋之一的业主李先生告诉记者，自小区有第一栋楼加装电梯后，他们也开始想加装电梯，同时也了解了很多加装电梯的方式。“前期的困难主要是在沟通上，有几户一直不想装，我们就一直协调沟通，直到他们不反对，这就耗费了4年时间。”李先生表示，相关政策出台后，他们就开始走申请程序，期间依旧需要进行各方面协调，最后花费大约2年时间才基本加装完成。
即便越来越多的住宅成功加装电梯，但记者在走访中发现，旧楼加装电梯之路也还是艰难，其中申请规划许可最甚。潮江路某栋住宅的业主一直想加装电梯，但不知道该如何入手。“我们也有过牵头人，但是在前期工作就被卡住了，部分业主找不到，有些难沟通，最后牵头人都放弃了。”其中一位业主张姨告诉记者，部分住户因为加装电梯无望就卖房搬出去了，工作没办法开展，他们希望政府能牵个头，搭建相关平台，帮助申请。
本于去年拿到规划许可的江华一路69号，目前已经基本“放弃”。“因为低层住户反映影响采光，最终没办法协调，加装电梯的事情也"泡汤"了。”业主谭先生告诉记者，他们内部进行过多次协调仍然未果，虽然政府在流程上已经进行了很多优化，但他们还是希望相关部门出面协调沟通问题。
应对“拦路虎”
组建业委会破解难题
记者走访发现，居民意见难以达成一致，同样是旧楼加装电梯的“拦路虎”。而作为江门市加装电梯成果较为突出的雅景花园和江海花园，其经验值得借鉴。
“前期主要还是沟通问题，需要耐心劝导和引导，而发挥中间人的作用也必不可少。”丰盛物业总经理黄耀宝告诉记者，物业只是其中一个第三方，而居委会或业委会（即业主委员会）这种第三方角色则非常重要。
“从我们的进展情况来看，能够加装电梯还是要感谢物业公司。”加装电梯的牵头人之一梁先生告诉记者，在前期协调工作中，物业作为一个公共服务提供方，可以很方便地收集相关反对声音并进行协调。
据了解，为了能更好地处理社区内部的各类纠纷，包括加装电梯引起的纠纷，雅景花园于去年重新组建了业委会。现任业委会主任冯计兴告诉记者：“加装电梯的很多纠纷不仅来自本单元，如果要占用绿化地带等公共空间，那就是整个社区的事了，而业委会就为这些楼提供了面向社区的平台。”
以雅景花园正在加装电梯的7号之一来说，由于建设时是占用了社区内部的公共空间，之前每次公示都有向相关部门进行投诉，致使加装电梯工作一直没有太大进展。“去年正好业委会需要进行一次投票，就将该栋业主们主动提出的"筹资3万元作为赔偿，用于完善小区的公共设施服务，如路灯、监控、安保等"方案进行了全社区投票表决，最终使得规划得以审批通过。”冯计兴说。
“原先，我们很多沟通协调都是自己去做，所以在与社区的沟通协调方面花了很长时间。”业主梁先生认为，发挥好居委会、业委会以及物业管理公司的中间协调作用非常关键，特别是居委会和业委会。
此外，冯计兴还说，为了能够解决小区居民加装电梯的困难，他还建立了微信群，把社区各楼栋加装的牵头人都拉到里面。“大家遇到需要解决的问题，最后要怎么解决，我们都会在里面交流，帮助后来的牵头人更好地加装电梯。”冯计兴表示。
分摊分歧
应从楼栋实际情况出发
“现在申报电梯的程序越来越简化，居民们也知道加装电梯是大方向，但实际情况并不好做。”冯计兴告诉记者，其实就是在建梯成本分摊金额上，业主们意见不一。
在这方面，江门市相关部门做了不少“加法”——《意见》指出，既有住宅增设电梯所需的资金可采取多种方式筹资，根据所在楼层等因素，由业主按照一定的分摊比例共同出资，分摊比例由共同出资业主自行协商确定。不过，《意见》并未提及补偿标准。为此，不同楼层的业主对此判断差异巨大。
蓬江区新运地产中介的房产经理人郑先生表示，雅景花园加装电梯后平均房价会超过8000/平方米，且楼层越高涨幅越大。“对于一些保养比较好的商品房来说，低层价格本来比高层要高，但加建电梯后，房价就会发生逆转。”
而在雅景花园，通过业主协商达成一致建电梯的案例不在少数。家住雅景花园9栋之一的李先生告诉记者：“我们1楼是车库；因为加装电梯需要拆除2楼住户的空调，通过协商帮2楼重配了空调；3楼实行免除政策；4楼以上按照一定比例进行分摊。”该小区的陈小姐也向记者分享了他们的分摊政策，“我们对2楼适当进行补贴；3、4楼适当分摊；5至8楼按照一定比例分摊。”
据了解，广州社科院曾出台《广州市既有住宅增设电梯集资分摊费用参考标准》（以下简称《参考标准》）。该《参考标准》提供了一项分摊系数作为参考，不同楼层出资分摊比例系数不同，以第一层为零、第二层为0.5、第三层为参数1，从第四层开始每增加一个楼层提高0.1个系数，即第四层1.1、第五层1.2，并以此类推出资比例；同一楼层各户的出资比例可以按照业主专有部分占该层建筑总面积的比例确定。
“广州的《参考标准》可以用来参考，但每栋楼的具体情况不一样，至于如何分摊建梯费用，应从楼栋实际情况出发，由业主们协商来决定。”冯计兴说。
他山之石
佛山：
提出反对意见可通过协调会处理
去年底，佛山新印发《佛山市既有住宅加装电梯管理办法》，指出区规划行政主管部门组织的审批前公示期间，收到业主提出反对意见的，可由区规划行政主管部门召集联合审批部门一同召开协调会并结合协调会情况提出处理意见；必要情况下区规划行政主管部门可依申请召开听证会等形式听取意见。协调后本栋（梯间）少数业主（不到1/3）仍有异议无法达成一致意见的，应依法作出审批决定。有异议的业主可通过法律途径维护自身权利。双方最终均应服从司法裁定并承担相关的经济责任。
其中还提到，申请加装电梯的业主须与不同意加装电梯的业主进行协商，并商量对利益受损业主进行补偿的资金筹集方案。
济南：
反对安装者需明确提出理由
在济南，相关办法规定，本单元内业主和增设电梯后受到通行、采光等直接影响的相邻单元、楼幢业主对增设电梯有异议的，业主应充分协商，协商不一致的，由街道办事处召开联席会议予以协调并达成一致意见。
业主对增设电梯有异议的，应当明确提出反对理由，并提供增设电梯后可能受到影响的有关证明材料。经街道办事处调解不成的，依法通过民事诉讼途径解决。
街道办事处要落实好属地责任，做好增设电梯工作的组织协调、宣传发动、民主协商工作。社区居委会应发挥好居民议事会的民主协商作用，积极化解业主之间关于增设电梯的矛盾纠纷，统一业主对既有住宅增设电梯工作的认识，达成一致意见。
记者手记
进一步做好“减法”
如今，旧楼加装电梯已经进入到江门市民的视野中。然而，大多数加装电梯工作的前期协调、申报时长都持续数月甚至数年，其报建手续更让许多市民望而却步。因此，相关政府部门应进一步做“减法”，简化手续，才能满足市民旧楼加装电梯日益高涨的需求。
首先，政府可以主动介入，平衡各方利益。虽说居民是主体，但在协调难以进行的时候，比如街道、社区可以发挥其在组织协调上天然的优势，积极主动协调。同时，也可以参考佛山出台的相关规定，在市民有异议时，由规划行政主管部门召集联合审批部门一同召开协调会。
其次，政府要搭建统一服务平台，加强事中事后服务。武汉就有相关规定，由各区政府在区政务服务中心设立增设电梯窗口，由窗口统一受理增设电梯的所有审查事项，市民再无需各部门之间往返，涉及各职能部门的审查事项，由区行政审批局分办、转办和督办。
再次，政府要引导电梯加装市场。在许多城市的旧楼加装电梯过程中，电梯公司的作用越来越大大，协调、申报、设计、安装等各个程序，他们都可以参与进去甚至全程包干。江门旧楼存量庞大，相关部门可以考虑整合电梯资源，引导更多的电梯公司参与进来。（胡涛）
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