1月全市一手住宅库存为47694套,同比上涨逾6成 全市去化周期约为11个月
一月份全市楼市成交环比、同比均下降。
日前，江门市住建局公布的全市1月楼市数据显示：全市供应处于历史高位，其中恩平创下新高；一手住宅成交环比减少34.6%，为3202套，为近4年来的第三低值；全市一手住宅均价环比下跌0.8%，为7923元/平方米，是2017年10月以来最低值；全市库存47694套,环比增长9.3%，同比上涨60.4%。按照去年的成交情况，去化周期约11个月，供求关系大致平衡。
对于该月的数据，一言蔽之：供应量增加，但成交则量价齐跌，库存量持续回升。
A一手住宅供应：
恩平环比增长233.8%
全市一手住宅供应7541套，虽环比减少9.5%，但同比增长99.5%，处于历史高位。
分区域来看，蓬江、江海环比减少51.1%，为513套，是2017年3月以来的第二低值，仅高于2018年10月的196套；新会区环比减少57.3%，为695套；鹤山环比减少42.9%，为1316套。其余区域均环比增长，其中，台山环比增长22%，为1850套，是近4年来第二高值，仅低于2017年12月的2120套；开平环比增长7.6%，为1408套，是2017年8月以来最高值，近4个月的数据分别为42套、1190套、1308套、1408套，呈递增状态；恩平环比增长233.8%，为1759套，创下新高。
江门地产智库成员、楼市分析师冯景全表示，分区域看，市区供应环比大降，而受春节备战返乡置业潮影响，下属县市供应量出现不同程度增加，其中恩平供应量暴增，全市整体供应环比虽小幅下降，但同比接近翻倍，维持高位。
B一手住宅成交：
鹤山成交量全市最高
全市环比减少34.6%，为3202套，是近4年来的第三低值，仅高于2016年2月的2582套和2018年的2231套。
分区域来看，仅恩平环比增长2%，达401套。其余区域均环比减少，其中，蓬江、江海环比减少2.3%，为666套，处于近一年的相对低值，仅高于处于春节期间的2018年2月的638套，以及2018年11月的607套，且近3个月均为“6字头”；新会区环比减少26.3%，为392套，为近4年来的第二低值，仅高于2016年3月的370套，且近3个月的数据分别为843套、532套、392套，呈递减状态；鹤山环比减少12%，为980套，成交量为全市最高；台山环比减少61.6%，为432套，是2018年4月以来最低值；开平环比减少68.4%，为331套。
综合来看，由于市区供应环比大减，在一定程度上使得成交量环比大减。
冯景全等业内人士还分析认为，1月延续2018年第四季度的下降态势，这也和置业者信心不足、购买力被提前透支以及置业者普遍观望等因素有关。
C一手住宅均价：
全市为7923元/平方米
全市一手住宅均价环比下跌0.8%，为7923元/平方米，是2017年10月以来最低值，且近4个月的数据分别为8532元/平方米、8500元/平方米、7990元/平方米、7923元/平方米，呈递减状态。
分区域来看，蓬江、江海环比下跌5.1%，为10219元/平方米，是2018年3月以来最低值；新会区环比下跌9.1%，为8573元/平方米，是2018年8月以来最低值，且近3个月的数据分别为9841元/平方米、9435元/平方米、8573元/平方米，呈递减状态；鹤山环比下跌5.6%，为7442元/平方米，且近4个月的数据分别为8465元/平方米、8206元/平方米、7882元/平方米、7442元/平方米，呈递减状态；恩平环比下跌0.8%，为5832元/平方米。其余区域环比均上涨，其中，台山环比上涨0.2%，为7130元/平方米；开平环比上涨3.1%，为7531元/平方米，创下新高。
冯景全分析认为，全市均价围绕8000元/平方米关口窄幅波动，其中，鹤山因去年10月以来库存突破万套，库存压力过大，房价出现一定调整，而蓬江、江海两区则因滨江高价盘成交较少，江海、潮连等低价盘成交占比较大，均价出现结构性下调。
D库存：
全市库存处于合理范围
全市一手住宅库存环比增长9.3%，同比上涨60.4%，为47694套，与2016年3月的47143套大致持平，且是2016年3月以来最高值。按去年每月成交4379套计算，去化周期约11个月，大致处于供求平衡的状态。同时，近6个月的数据分别为：33149套、36309套、36981套、40275套、43647套、47694套，呈现递增状态。
分区域来看，蓬江、江海环比减少5.6%，为6800套。同时，该区域的库存由2018年10月的5900套大幅升至2018年11月的6900套之后，近3个月每月在7000套左右浮动。其余区域均环比增长，其中，新会环比增长5.6%，为5724套，为2017年2月以来最高值，和2016年底的库存水平大致相当，近6个月的数据分别为3728套、3812套、4237套、4324套、5421套、5724套，呈递增状态；鹤山环比增长2.9%，为11867套，近3个月的数据分别为10339套、11531套、11867套，呈递增状态；台山环比增长25.2%，为7049套，创下新高，且近4个月的数据分别为4503套、5241套、5631套、7049套，呈递增状态；开平环比增长13.6%，为8626套，和2017年初的库存水平大致相当，近4个月的数据分别为6481套、7335套、7594套、8626套，呈递增状态；恩平环比增长21.7%，为7628套，为2017年12月以来最高值，且近4个月的数据分别为5470套、6136套、6270套、7628套，呈递增状态。
冯景全分析认为，由于供应维持在高位，而成交下跌，全市库存继续攀升，逼近5万套。分区域看，市区因为供应量一直无法放大，库存仍处于中低位，但未来一年，库存压力不容忽视；下属县级市情况则不太一样，近年供应大增，库存随之增加，尤其以鹤山、恩平较为突出，同比大增，压力显著增加。
“按过去12个月的月均去化速度计算，全市去化周期约11个月，库存处于合理范围。”美智地产研究部相关负责人同时讲到，各区域库存分化加剧，其中有的相对较高，需警惕库存持续增加的问题。
E二手房：
全市成交2262套
全市二手房成交环比减少13.3%，为2262套。
分区域来看，蓬江、江海环比减少10.1%，为763套，是2018年3月以来的最低值；新会环比减少2.9%，为231套，是2016年6月以来最低值；鹤山环比减少14.2%，为253套，是2018年3月以来最低值；台山环比减少16.1%，为702套；开平环比减少17.6%，为300套；恩平环比减少50%，仅13套，创下新低。
嘉毅地产总经理邓桐燊分析认为，二手房的客户以外地人为主，由于今年春节处于2月上旬，相对去年较早，部分企业在12月底已放假，员工也提前返乡过年，影响了二手市场交易。新会创两年多来的新低，主要是因为该区近几个月推出的一手住宅较多，且价格较有竞争力，分流了部分购房者。
裕隆基地产二手部总经理吴名鸠则重点分析了三方面原因：一是去年年末一手楼盘促销力度比较大，同类产品二手房的价格优势不明显；二是经过2017、2018两年的高歌猛进，整体市场逐渐回归理性，交易量有所下降；三是在市场相对平稳的时候，客户买房不会太着急，购买考虑周期会延长。
可以预见的是，由于2月份有春节这个因素存在，二手房成交量依然相对较低。
文/图江门日报记者周春锋
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