经受疫情考验 新房成交亮眼截至12月13日，全市新房成交1589万平方米,多个区域表现出色
2020年的新房成交市场，多个区域表现出色。惠州日报记者周楠 摄
明晰2020年楼市行情的人，会对“戏剧化”这个词有深刻的理解。经历了年初疫情考验的惠州楼市，上半年在冰封中艰难度日，虽然有各种减租减负的政策扶持，但停摆的市场，给楼市走势蒙上不确定色彩。
就在各方观点一致认为年度楼市将维持震荡盘桓局势之时，七八月的市场却在临深片区优势发酵中不断抬升，市场急速回温至热。后虽因为深惠融城预期变动影响市场情绪，产生一定的横盘情况，但仍旧在内外地强劲购买力的支撑下，让乐观行情维持至年末。
据惠州中原地产不完全统计，截至12月13日，在供应同比下降10%的背景下，2020年惠州市四区三县的新房市场经受住了疫情考验，以“新房成交1589万平方米，同比去年上涨11%”的成绩完美收官。
供应减少成交量上涨
全年卖房1589万平方米
看到眼前的这份成绩单，相信很多人都会在难以置信之余，生出一些感慨，感慨这份成绩取得的不易，感慨一路走来的辛酸。
回眸2020年，一场猝不及防的疫情，打乱了楼市营销的整体节奏。去年末制定的各种发展大计，都因为疫情而停摆，原本喧嚣的工地，一夜之间寂静如海。
市场冰封停摆带来的是市场信心的不足。原本踌躇满志的房企，经受了从业以来最大的心理考验。在未知的疫情形势中摸索前行，看待市场前景、应对市场之时多了许多的保守。整个2月份，全市新增供应仅为3万平方米，虽然有线上营销、直播卖房等创新手法的加持，最终月度新房成交也仅有13万平方米。
3月份，随着疫情的有效控制，市场慢慢解封，供应有所增多，成交也略有起色。当月新房新增供应27万平方米，成交73万平方米。
就在很多人以为这种冷清局势会蔓延全年时，进入四五月份，楼市随着疫情全面有效的控制迅速反弹回温。四月新房供应成交双丰收，以162万平方米的新增供应，102万平方米的新房成交，为市场注入了一剂强心针。五月虽然新增供应下滑为73万平方米，但新房成交却持续攀升至140万平方米。
从5月份开始，惠州楼市行情便开启了抬升模式，月度成交均在160万平方米以上。其中8月份新房成交更是突破200万平方米。
据惠州中原地产战略研究中心高级经理叶玉定介绍，惠州前11个月新房成交占粤港澳大湾区的25%左右，占比小幅上升，疫情后恢复力表现强劲，几乎每卖出4套房中就有一套是惠州的。
根据惠州中原地产不完全统计，截至12月13日，2020年惠州市四区三县新房供应1483万平方米，同比去年12月13日，略有10%的下滑。而新房成交量1589万平方米，同比去年有了11%的涨幅。这也意味着，惠州楼市用了半年时间追平了上半年的亏空，还赶超了去年的成交量，与过去五年的年度成交量基本持平。
楼市分化进一步加剧
多个区域表现出色
近两年的惠州楼市整体呈现分化局势。经历了疫情冰与火的考验后，今年的楼市分化态势进一步加剧，全然体现在年终成交的数据中。
其中，作为惠州经济、政治、文化中心的惠城区，因为资源聚集、配套齐全，吸引了惠州本地购房者的绝对支持。在金山新城、江北东片区、江南片区、水口片区等区域的新盘、热盘的演绎下，最终交出一份亮眼的答卷。
据惠州中原地产统计数据显示，2020年惠城区新房供应314万平方米，同比增长5%，新房成交306万平方米，同比增长5%，成交量居于各片区之首。
受深圳限购政策影响，以及深惠同城利好的带动，有着临深优势的大亚湾片区、惠阳片区，分别以供应238万平方米、成交303万平方米；供应252万平方、成交300万平方米的成绩，位列各区域新房成交榜单的第二、三名。
而受东莞限购政策的带动，有着临莞优势的博罗片区，则以234万平方米的新增供应，249万平方米的新房成交，入榜新房成交榜单的第四名。
特别值得一提的是，今年全方位推进城市更新计划的仲恺片区，受深惠同城利好的带动，以及多条城轨建设的辐射，备受深莞购房者的青睐，上演了多出“抢房”戏码。全年新房新增263万平方米，同比上升95%；新房成交246万平方米，同比上涨82%，是各区域中供销涨幅最大的区域，实现了区域的逆袭。
此外，以滨海旅游度假资源而著称的惠东片区，对购房者也有着绝对吸引力。全年新增供应133万平方米，新房成交144万平方米。
而一度在土地市场表现出色的龙门市场，新房市场则差强人意。在供应不足的情况下，新房成交同样冷淡，全年新增供应49万平方米，成交40万平方米。
存量处于合理水平
明年潜在供应充足
说到年度成交情况，有个指标不能不提，那就是库存量。这个指标是衡量市场健康与否、以及预判市场走势的重要依据。一般来说，当前的库存量除以最近12个月的月均成交量，便能得出去化周期。去化周期在12月左右为合理水平。低于12个月的，市场处于供不应求；高于12个月的，则处于供过于求的局面。
惠州中原地产提供的数据显示，截至11月份，惠州市各区域的新房库存量为1430万平方米，按照过去11个月新房月均成交137万平方米的成交量计算，去化周期大概为10个月，基本处于健康水平。
分区来看，惠城区目前库存230万平方米，去化周期6.7个月，整体呈现不够卖的情况。而存量最为紧张的当属仲恺片区。经历了7、8月份的热度之后，多个楼盘供应处于停档状态，加之今年新推土地尚未完成建设周期，仲恺目前新房库存量118万平方米，去化周期仅为3.7个月。而惠阳、大亚湾的库存量则分别为240万平方米、245万平方米，去化周期为7.2个月、6.8个月，亦处于供不应求的行情中。博罗片区库存254万平方米，去化周期9个月，维持合理供销水平。
惠东县、龙门县，则以266万平方米和77万平方米的库存量，去化周期18.7个月和19.8个月，一定程度上存在滞销情况。
基于惠州市当前整体的库存情况，结合惠州中原地产的不完全统计，叶玉定介绍，预计2021年潜在供应面积约为1700-1800万平方米之间，“短期来看，未来房地产市场调控不会动摇，市场承压能力增加。但长期来看，粤港澳大湾区东西两岸的互通互融，城市间的产业协同正在逐步深化。惠州虽未处在湾区的核心圈层，但凭借充裕的土地资源、优越的景观环境，和不断提升的交通优势，将在东岸城市群的联动中发挥重要作用，成为湾区居住功能重要且强势的补充。”
惠州日报记者卢振侠
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