9月份预计全市近60个楼盘推新，新品供应总量逾13000套 楼盘频促销 走量成主流
市民在围观沙盘。
楼盘促销花样繁多。
9月如期而至，楼市传统旺季“金九银十”的大幕也正式启动。但在“不按套路出牌”的2019年楼市，尤其是经历了“小阳春不阳”的冷清行情之后，今年9月是否会“金色依旧”让人心悬。
持续从严的信贷环境、七八月份低迷的楼市行情，加重了房企们的资金压力。为脱围解困，9月以来，各房企在加大推新供应的同时，还以花样繁多的折扣促销、遍地撒网的营销模式，抢占客户资源。
但从记者走访了解到的实际情况来看，购房者面对丰富货源和花样折扣，却始终保持着足够的淡定与理性。即便出手，也变得更加挑剔。
房贷收紧
房企面临资金压力
所谓兵马未动，粮草先行。粮草之于兵马，正如资金之于房企，都是决定战争胜负的关键因素。
今年上半年，房地产的信贷环境虽因“房住不炒”的调控总基调，并未出现去年底业内人士预测的“全面放开”的局面，但相较去年仍出现了一定程度的松动，不仅放贷速度加快，房贷利率上涨幅度也略有下调。以首套房贷利率为例，去年一度上调30%、40%，在今年4月份至5月份期间，下调至上浮20%，甚至15%。
一家银行的客户经理曾告诉记者，信贷松动降低了购房者的买房成本，也缓解了房企的资金压力。他介绍，上半年相对松动的信贷环境下，大部分银行都加大了房地产行业的授信规模。各银行间甚至为抢占按揭楼盘的准入资格，加大了服务范围，如提供驻点服务，加快房贷审批流程等，“上半年的放贷速度很快，通常一个月内就能放款。”
随着下半场的到来，信贷政策松动、放贷速度加快、房贷利率下调的情况一去不返。据悉，继“严禁表内外资金直接或变相用于土地出让金融资”等监管举措之后，为坚持“房住不炒”的定位，严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为，高度警惕房地产泡沫化、金融化，8月初，银保监会办公厅下发了《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》，重点检查北京、南京、苏州、深圳、宁波等32个城市银行的房地产业务。检查涉及土地储备贷款、开发贷款、个人房贷、住房租赁贷款等银行房地产相关贷款。
这一监管举措，让短暂松动的信贷环境重回严控局面。上述客户经理告诉记者，目前各行都收紧了房贷额度，银行与楼盘的关系也完全扭转了过来，“以前是我们天天跑楼盘、拓展客户，现在是楼盘主动找我们，要额度。”
记者走访惠州多家银行后也获悉，目前首套房贷利率普遍上浮20~30%，二套房贷利率上浮30~40%。同时，放贷速度也有所减缓，放贷时长一般都要两三个月。
“房企的资金来源主要有按揭回笼和市场融资两种。放贷周期变长，加之融资渠道受限，房企的资金实力面临严峻考验。”一位业内人士告诉记者，“资金压力加大，倒逼房企加快推盘，快速走量。”
花样营销
遍地撒网抢客户
来自多家地产机构统计的数据，佐证了上述银行业人士的分析。记者综合惠民之家、惠州中原地产、世联行等数据统计，9月份全市推新的楼盘预计近60个，新品供应总量逾13000套。另有部分楼盘没有集中开盘，而是内解顺推，增量供应。综合而言，9月新增供应量达到年内峰值。新品均以90~140平方米的洋房为主。其中，中洲华昕府、保利和悦华锦、君尚瑞景、荷悦台、佳兆业君汇上品、福晟钱隆华府等盘为首次亮相。
“除了确定开盘和内解顺推的，还有很多楼盘是九月底、十月初待定的，因为行情不稳定，具体入市时间还要看蓄客情况。”惠州中原地产战略研究中心余嘉慧介绍。
进入下半场，在供应激增，尤其是同品竞争的压力之下，囿于资金压力，房企纷纷选择走量为王，楼盘间的抢客大战硝烟四起，“让利促销”成为楼市销售的主旋律。而随着九月份的到来，让利促销的态势愈演愈烈。就促销方式而言，不仅延续了此前的打折、送管理费、装修费等做法，折扣力度也有所增强，“一成首付”“9折优惠”重现江湖。同时，就促销广度而言，此前部分节点楼盘才有的让利促销，现在也有扩延之势，当前在售楼盘均有不同程度的促销优惠。
在打折让利、送物管费、送装修费、垫首付等花样营销下，惠州楼市虽然施行了差异化限价政策，却并未出现房价大幅上涨的情况。而在让利促销的同时，各楼盘还纷纷启动全民营销模式，以“遍地撒网”的方式，抢占客户资源。
近日在2018年百强房企名单中名列前50的时代地产，在进军千亿阵营的路上，被爆出要求企业内部全员卖房，且不同岗位任务不同。与此同时，该企业还启动了对外的全民营销模式，对成功卖房的市民给予总房款1%的佣金奖励。
据悉，时代地产的做法，只是当前惠州房企的一个剪影。今年来，惠州在售新盘大都启动全民营销模式，以总金额0.5~3%不等的佣金奖励，调动全社会的卖房资源。为此，多个房企还开发了自己专属的全民营销平台，如碧桂园的“凤凰通”，蓝光地产的“蓝朋友”，佳兆业地产的“置业佳”等。
选择变多
购房者出手更谨慎
让利折扣加码、产品供应丰富，是否就能顺利“以价换量”，催热购房者的出手意愿呢?记者走访市场时发现，面对各楼盘的销售热情，购房者们的买房意愿不仅没有受到催化点燃，反而有降温之势。
“现在卖房太难了。”水口一家楼盘的策划人员介绍，七月份以来，随着新品供应量的增大，客户的可选性变多，买房变得十分挑剔，“从地段到配套，再到园林、户型，甚至是物业，都要全部考察了解一遍。就算这些都过关，他们也还是要货比三家，比价格、比优惠、比服务。即便比较之后有个满意的结果，客户也不会那么爽快下定，还要犹豫挺长时间。”
在这种犹豫、观望的情绪之中，七八月份的楼市销量平平。其中七月份，全市一手住宅共计成交11168套，环比下跌3.49%；成交均价11145元/平方米，环比下跌2.04%。延续七月份的下跌行情，八月一手住宅成交也出现小幅下滑。
在这样的背景下，这个九月能否延续往年的“金九”行情呢？有业内人士认为，不一定。“之前预计这个"金九"会出现一波走高行情，但从多个楼盘反馈的情况看，九月首周的战况并不乐观。”余嘉慧介绍，近日有多个楼盘内解顺推，但都成绩一般，“多个楼盘的当天去化率都低于30%。”
金山湖一家楼盘的销售顾问乔小姐结合近期接待的客户情况告诉记者，目前普遍存在“感兴趣的多，真出手的少”的现象。
她介绍，从大范围来说，粤港澳大湾区会增强客户对惠州未来的发展信心。而从惠州本身来说，金山新天地、北站新城等规划，会让客户觉得这些区域以后会有很大的发展空间，“有这些因素支撑，客户对买房还是很有兴趣的。但对于何时买、买哪个盘，却是犹豫不定。毕竟有那么多的楼盘可选。”
仲恺一家楼盘的策划经理吴小姐也表示，因为结婚、教育等急需用房的刚需客户经过市场消化已经所剩不多。同时，信贷政策收紧后，买房成本增加，导致本地及外地投资客离场，这些都给当前的销售带来压力，“一边是需求减退，一边是供应增量，与往年相比，今年的"金九"或许会失色不少。”
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