《惠州住宅专项维修资金管理实施细则（修订草案）》征求意见 待售商品房空置满一年 开发商须缴首期维修金
对于商品房来说，住宅专项维修资金就是它的“养老金”。南方日报记者王昌辉摄
南方日报讯（记者/张峰）小区楼梯外墙坏了怎么办？电梯维修怎么整？能否使用小区的“养老金”？日前，惠州市住房和城乡建设局发布《惠州市住宅专项维修资金管理实施细则（修订草案）（征求意见稿）》（下称《细则》）有望将这些问题予以明晰。
《细则》指出，购房者需按照其所拥有物业的建筑面积缴存住宅专项维修资金，每平方米缴存首期住宅专项维修资金为上一年度本市住宅建筑安装工程每平方米平均造价的5%。对于部分小区存在的未售出空置房源，则要求空置满一周年后由建设单位缴交。空置房屋出售时，购房户则无需再缴纳首期住宅专项维修资金。
强制缴交?房屋买卖须提供专项维修资金收据
《细则》显示，住宅专项维修资金被称为房屋的“养老金”，是指业主、建设单位或者公有住宅售房单位缴存的，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
聚焦到最受关注的资金归集问题，《细则》要求取得《商品房预售许可证》并已建立住宅专项维修资金的住宅小区（含商住大厦等），购房者按其所拥有物业的建筑面积缴存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积缴存首期住宅专项维修资金的数额为上一年度本市住宅建筑安装工程每平方米平均造价的5%。
对于属预售房的，在办理商品房预售登记收件前缴存；属现房销售的，在办理房屋产权登记收件前缴存。
值得注意的是，住宅专项维修资金的缴交还具有强制性。根据《细则》，建设单位或者购房人在办理商品房买卖合同备案时，应当提交已缴存住宅专项维修资金收据。各级房管部门办理商品房买卖合同备案应当查验缴存住宅专项维修资金收据。
《细则》还指出，售后公有住宅的住宅专项维修资金需由业主和售房单位共同缴存。首期缴存的住宅专项维修资金按照房改成本价2%计算缴存。缴存时间为办理产权证前。售房单位缴存的住宅专项维修资金，按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金存到专管账户。
针对部分楼盘社区出现房源空置，未售出的情况，《细则》要求房屋留用、空置满一周年后，建设单位应当在30天内缴交住宅专项维修资金。空置的房屋出售时，购房户则无需再缴纳首期住宅专项维修资金。
“用完了怎么办？”对于部分业主提出的疑问，《细则》指出，业主分户账面资金余额不足，或者低于首期应缴存额30%（含等于30％），业主应当及时续缴。具体金额则由相关业主按照所拥有物业建筑面积比例分摊，续筹后资金余额不得少于首次缴存金额。
专款专用?小区2/3以上业主通过方可使用
住宅专项维修资金如何使用？《细则》指出，该项资金的使用必须遵循专款专用，业主决策，政府监督和方便快捷、公开透明，受益人和负担人相一致的原则。
对于维修的项目内容，该细则对于住宅共用部位、共用设施设备所包含的内容也作出明确。显示，住宅共用部位一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等，而共用设施设备则通常为电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
《细则》称，在物业保修期满后对有特殊要求或由特种设备主管部门监管的，住宅共用部位、共用设施设备经有关机构鉴定，存在安全隐患或者按照有关技术规范必须进行维修的，有关业主或者业主委员会应当及时维修；不及时维修的，物业服务企业应当向房产主管部门报告，房产主管部门应责成物业服务企业进行维修，费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支。而物业服务企业也应当将鉴定结果和技术规范向有关业主或全体业主公布。
延伸到小区的日常管理，该项资金的使用并不容易。业主间意见难统一、不信任物业公司担心资金被套用等问题广泛存在。
对此，《细则》规定，对于住宅专项维修资金未划转业主大会管理的小区，物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议后，必须在其列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主讨论通过使用建议。而对于住宅专项维修资金划转业主大会管理的小区，物业服务企业提出使用方案后，需由业主大会依法通过使用方案。
“在资金使用环节还将实施比价和第三方评估机制，确保资金的合理规范使用。”市住建局相关负责人介绍，针对小业主存在的部分不放心，该局也将强化资金监管，确保小区的“养老金”切切实实用在小区的维护和完善上。
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