探索深圳产业创新发展模式 碧桂园“为凤筑巢”
碧桂园深圳机器人产业园效果图。
12月7日碧桂园深圳机器人产业园荣获深圳市投资开发重点园区授牌。
在国家大力支持和鼓励实体经济发展的大背景下，深圳这座创新之都，一直在推动城市产业的整体转型升级和创新发展。
为此，近年来深圳市政府在打造良好的产业发展环境的同时，不断加快重大产业项目的落地。在本月初举行的一次2018年投资推广重大项目签约会上，就有来自互联网、新一代信息技术、先进制造、文化创意、金融、生物和生命健康、航空航天业等领域的33个重大投资项目集中签约，落地深圳。与此同时，为提升产业园区的国际、国内知名度、影响力及营运水平，并加快产业链集聚发展，全面提升深圳市产业的辐射力和带动力，深圳政府相关部门也在会上对优秀产业园区进行了授牌表彰。
笔者了解到，在此次签约会上，位于深圳宝安松岗街道的碧桂园深圳机器人产业园获得了深圳市投资开发重点园区的授牌。
该项目是碧桂园重点布局产业地产后，全国第一个开园的产业园区，也是其深圳区域产城战略首发的项目，重点引入机器人及相关配套产业，将机器人轻生产、创新加速、众创空间等进行整合，打造机器人产业化高地。
值得一提的是，目前碧桂园深圳机器人产业园已入驻企业近20家，预计企业年产值将在10亿元以上，每年贡献的税收超过8500万。
深圳是产业高地
“深圳是一个创新、创业之都，以电子信息为主的制造业占整个城市的GDP比重高，制造业基础发达。”
提及深圳的产业发展情况，碧桂园深圳区域副总裁冀豫东表示，深圳是一个产业高地，拥有良好的制造业基础。
笔者了解到，为提供优质的产业发展环境和基础，深圳政府在不断招商引资的同时，亦规划了多个新兴产业集聚区，2017年深圳市委市政府决定启动实施“十大行动计划”中，就包括规划建设十大新兴产业集聚区，并提出争取到2020年，培育2—3个千亿级产业集群和若干个百亿级产业集群，形成深圳市新兴产业发展的重要载体。
城市经济高速发展需要依靠产业等实体经济，而实体经济无疑需要土地空间的支持。
据悉，为了避免产业空心化，深圳政府在城市规划过程中，对城市工业用地的比例一直有严格的要求，无论是旧城改造，还是开发新城，都会保证一定的工业用地开发。在深圳，有约三分之一的城市建设用地均为工业用地，从而保证制造业等实体产业在未来拥有足够的发展空间，有厂房，有办公研发用地等，不会被挤到其他城市去。
不过，由于深圳城市用地紧缺，在产业方向和规划上也需要更细致的考虑，尤其目前土地增量已十分有限，主要为存量土地，未来产业地产发展的新机会或将更多存在于城市更新领域。
尽管在深圳产业地产领域，碧桂园算是晚来者，但碧桂园深圳区域的产业地产业务规模占整个区域的比重很大，也走在了整个碧桂园集团的前列。
据冀豫东介绍，从2016年宣布进军产业地产至今，碧桂园已在全国各地快速布局了潼湖科技小镇、机器人小镇等多个产业项目。仅深圳区域，就在宝安、龙岗等区域落地了10个以上产业地产项目，涵盖智能制造、文创科技、生物医药等等新兴产业方向。
除了已在运营中的碧桂园深圳机器人产业园，位于宝安西乡的凤凰国际智谷项目，也是碧桂园对深圳产业发展模式探索和创新的重点产业项目之一。
碧桂园发展产业五大优势
虽然碧桂园在产业地产领域的发展时间并不长，但能在短短两年时间内就获得如此快速的发展，最大的原因就在于其历经20余年发展积累下来的资源优势。
在接受笔者采访时，冀豫东提到了碧桂园做产业地产的五大优势。
第一，就是碧桂园的产业资源积累。目前碧桂园聚焦的八大战略新兴产业已经聚集了1900家以上的优质企业资源以及合作伙伴，有产业发展的基础。
第二，碧桂园自身产业链长。除了地产开发等主营业务，还拥有建筑设计、园林绿化、装修施工等多个上下游产业链，这些都可为产业地产的发展提供便利。
第三，碧桂园的业主群体规模大。算上在建的，目前碧桂园在全国实施了超过2000个项目，超过300万户业主，这些巨大的用户群体背后其实蕴含着强大的应用场景，这对于入驻碧桂园的企业客户来说，无疑是极具吸引力和市场竞争性的。
第四，碧桂园拥有产业基金。产业基金是做产业地产必不可少的一项内容，目前碧桂园已与红杉资本创星工场等全球优质金融团队在产业基金方面达成合作，未来与产业地产的招商、运营体系结合，可为企业提供股权融资、产业发展等增值服务。
第五，碧桂园拥有完善的企业服务体系。多年的企业发展经验，让碧桂园不仅能为企业提供优质的物业、安全管理服务，还能满足企业资产管理、对接政府、股权融资等更多的需求。
“碧桂园深圳区域产业运营建立SCI+智慧产业服务体系，打造六大服务平台。为入驻企业提供覆盖企业发展全生命周期的资源和服务，聚焦服务落地，助力企业发展，赋能深圳产业发展。”
碧桂园产业发展模式
随着房地产住宅开发收益率降低，业务发展需要，越来越多的房地产企业进行业务多元化转型，而拥有巨大发展潜力的产业地产成为房企的重要扩展方向，也是碧桂园新业务的重要探索方向。
根据目前布局的项目，冀豫东总结出了碧桂园产业地产业务的四大发展模式，也是未来的主要发展方向，包括产业新城、产业小镇、产业综合体、纯产业园区。
其中产业新城体量一般较大，在几平方公里以上，产业小镇的占地面积则相对小些，约一平方公里，位于惠州的潼湖科技小镇就是碧桂园旗下打造的产业小镇成功模板，另外在全国范围内也已有类似的项目在建设和招商中。
但由于上述两大发展模式项目占地面积太大，在土地紧缺的深圳难以落地，所以产业综合体和纯产业园区是目前碧桂园在深圳的主要项目类型。
其中，位于宝安西乡凤凰国际智谷项目，就是碧桂园已在深圳落地的几个产业综合体项目之一，该项目定位产业文化+科技，体量大约17万平方米，包括两栋产业研发办公楼和一栋公寓，以及配套商业。
碧桂园深圳机器人产业园则是纯产业园区的代表项目，主要以生产车间为主，另加部分研发、配套宿舍、商业等，占地约5万平方米。
冀豫东透露，在已进驻碧桂园深圳机器人产业园的近20家企业中，有8家属于国高企业，还有一家企业已进入IPO阶段，若目前的企业全部投产后，产值将超过10亿，每年创造的税收将在8000万。
此外，笔者了解到，碧桂园目前除了收购土地开发产业项目的重资产模式，还通过租赁土地或物业改造后再出租的轻资产模式扩张产业地产业务。但冀豫东强调，轻资产模式并非主要方向，除了轻资产模式获取的项目一般半年内就可投入使用，推进速度更快，更重要是为了培育产业资源和培养专业的团队人才。
不过，需要提出的是，虽然未来发展前景向好，但产业地产项目盈利周期普遍较长，因此目前我国大部分产业地产项目仍处在盈利模式的探索阶段，碧桂园也不例外。
冀豫东直言，碧桂园的产业地产业务属起步阶段，多数项目尚在前期布局规划中，因此未来两三年最重要的目标还是继续厘清业务发展方向。同时探索商业模式，因为在产业地产项目中，仅靠物业销售和租金收入难以收支平衡，利用产业基金等增值服务才能寻找新的增长点，也有利于未来的项目复制。
提到做产业地产最重要的一点，冀豫东表示，产业地产是一项持之以恒的长期服务，不能急，招商、开园都只是开始，更重要的是培养项目的产业生态，与入驻的企业共同成长。这也是碧桂园产城“为凤筑巢，陪伴成长”的出发点，是碧桂园做实产业的自信心。
统筹：黄冬艳
文：黄冬艳图：黄冬艳
制版：陈欣张博
刘艳兰黄炽林
新闻推荐
关于市汤普实业有限公司水口中心区07-01地块总平面图及单体建筑设计调整的公示 惠市规建公示(2018)405号
我局收到惠州市汤普实业有限公司位于水口中心区07-01地块的总平面图及单体建筑设计调整的申请及有关材料。依照《广东省...