等额本金法总利息少更划算 房贷还款方式选择有讲究

购房者在看沙盘。 本报记者刘炜炜 摄

今年以来，惠州房地产市场持续升温，而随着广大消费者“抱得爱巢归”，随即面临的便是银行贷款事宜。据了解，多数人在首次置业前甚至二次置业时都对银行贷款了解甚少，据业主反馈，贷款时除了关注利率及审批要求，他们还十分好奇不同还款方式的区别及影响。为此，记者采访了银行界业内人士，针对等额本金和等额本息这两种还款方式进行深入解析，以便市民根据自身实际情况与需求选择更适合的还款方式。

等额本金法前期还款多

贷款买房是如今常见的购房方式，而如何贷款、还款，很多消费者都表示“一头雾水”。据招商银行惠州分行零售信贷客户经理冯美琴介绍，目前，一手房按揭的流程包括认购房产、准备按揭资料、到银行面谈面签、上报贷款、审批贷款、放款；而二手房按揭的流程则相对复杂一些，包括认购房产、准备按揭资料、到银行面谈面签、首期款资金监管—报贷款、审批贷款、办理正式抵押登记、放款。

“一般来说，房贷还款方式主要分为等额本金和等额本息。两种还款方式的计算方法不同，贷款期限越长，利息差别越大。”冯美琴告诉记者，等额本金和等额本息的本质区别是，在同等情况下两者的还本速度不同。

她解释说，等额本金还款法每月的还款额不同，它是将贷款额按还款的总月数均分（等额本金），再加上上期剩余本金的月利息，形成一个月还款额，所以等额本金法第一个月的还款额最多，尔后逐月减少；等额本息还款法每月的还款额相同，在月供中“本金与利息”的分配比例中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。

等额本息法总利息更高

如果以贷款50万元、30年还款期限为例，按目前的商贷利率，等额本金和等额本息分别如何计算呢？冯美琴为记者进行了详细的演示。

首先，等额还款即借款人按月等额还本付息，每月应还本息计算公式为：

每月应还本息＝贷款本金×月利率×(1＋月利率)还款月数÷［(1＋月利率)还款月数－1］

等额本金即借款人按月归还等额本金，以及每月利息，每月应还本息按下列公式计算：

每月应还本息＝贷款本金÷还款月数＋(贷款本金－累计已还本金)×月利率

因此，贷款50万元、分30年还，按目前商贷基准利率年利率4.9%来计算，结果是：等额本金首月月供约3430.56元，等额本息则每月月供约2653.63元。在等额本金情况下，如果贷款利率始终不变，贷款人30年需要支付的总利息为368520.54元。而在等额本息情况下，贷款人30年需要支付的总利息为455301.10元，比等额本金多付了86787.56元。

“总的来说，等额本金法还本速度较快，所以产生的利息等额本金比等额本息少，如果贷款初期经济条件允许，可选择等额本金更"划算"。”冯美琴表示，等额本息还款法虽然总利息多，但相对等额本金法而言，前期还款压力较小，而且每个月还款额度固定，便于记忆。所以借款人年龄较大或资金较充裕的多会选择等额本金还款方式，年轻人一般会以等额本息为主。建议贷款者根据自身情况按需选择。

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欲提前还贷选等额本金法

据了解，在现实生活中，很多人并不会真正背负长达30年的贷款。随着房产的再出售，很多购房人会提前结清房贷。那么，等额本金和等额本息的还款方式是否有影响呢？答案是毋庸置疑的。因为从还款结构来看，在等额本息方式中，前期还的房贷，主要是利息部分；而等额本金方式，前期还的房贷，主要是本金部分。如果提前还贷，选择等额本息还款的人就会比较吃亏，因为还余下还有大量的本金没还。

值得提醒的是，部分银行对一定时期内提前还款的行为将收取违约金，因此购房时要仔细阅读房屋买卖合同及贷款相关合同有关违约金的规定，有提前还款意愿时应尽早与银行沟通咨询。

本组文字 本报记者周婷婷

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