房贷放款需排队等候 “卖一买一”购房周期或大幅延长
随着存量房市场的变化，广州二手房成交量已经远超一手楼。最新数据显示，2020年广州二手房市场合计成交12.1万套，网签面积达1092.6万平方米，成交金额为3252.5亿元。
值得注意的是，近期上海、深圳、杭州已率先推出楼市调控措施，而广州楼市整体交投环境也逐渐收紧，部分区域出现银行房贷放款需排队等候、利率上调的现象，“卖一买一”买家的购房周期或被大幅延长，购房行动将略受影响。
单身族比例增长，小户型需求增加
2020年广州二手楼市成交表现为“先抑后扬”，一季度因疫情影响，市场需求被“急冻”，成交急剧下滑，在二季度逐渐恢复往期成交水平，且在6月份起，月度成交量基本能够保持在万宗水平以上，使得业主对后市信心较强，整体二手房市场环境从原来的“买方市场”逐渐向“卖方市场”转变。
据克而瑞统计，在广州二手房市场成交结构中，最受客户青睐的是70~90平方米面积段户型，2020年累计网签3.5万套，比2019年增长64.5%；其次为90~110平方米面积段，累计约2.7万套房源网签，同比增长44.6%。而50平方米以下面积段的二手房完成1.3万套成交，同比增长92.5%。则能预估到广州消费者对小户型的需求在逐年递增，这也与近年来单身一族比例增长有关，越来越多潜在客户意向购置属于自己的小天地。
为赶小学报名，“学位房”抢手
从2020年年底开始，广州学位房热度再掀高潮。尽管学区概念逐渐深入，但是传统的“名校”资源让不少家长仍然趋之若鹜，不惜一掷千金。而这一势头从今年年初更为明显，为了能赶上今年小学报名，以越秀区为代表的、名校附近的房源颇为抢手。阳光家缘数据显示，2021年1月，越秀区共成交（自助网签+中介网签）1379宗，环比上升1.8%。
据监测，今年1月北京路板块、淘金板块成交表现相对活跃，市场需求旺。其中，淘金板块主力贡献盘源为淘金家园。另外，据调研了解，近期东风东板块学位房源需求活跃，整体仍表现为“供不应求”，成交占比上升至47.2%，环比大增8.8%。目前板块业主叫价强硬，部分优质学区房房源整体报价上调15万元以上。特别是部分名气较大的学区房，更是形成“僧多粥少”的局面。在这样的背景下，业主惜售心态较强，不少盘源纷纷上调报价，普遍涨幅在3%以上，基本不存在议价空间。
广州中原研究发展部认为，近段时间东风东板块学位房需求活跃主要原因在于：由于过户、装修等时间因素影响，加上目前信贷环境偏紧，放贷时间较长，因此有学位需求的客户须选择在3月前购房，以确保明年子女能够顺利入学。
买涨不买跌，高端板块吸引投资客
去年二手房市场明显回暖，而部分片区楼价出现上调迹象，再加上市场放盘积极性较低，“供不应求”情况加剧，促使不少消费者近期加快入市步伐。加上买涨不买跌的心态，越贵的区域反而吸引更多投资客。
阳光家缘数据显示，今年1月天河二手房网签宗数（自助网签+中介网签）为2413宗，环比上涨12.0%。而广州中原研究发展部监测发现，天河区天河北板块、珠江新城板块成交活跃度最高，支撑起区域大部分成交。其中天河北板块以翡翠华庭、耀星华庭居两盘表现相对活跃。
另外，据监测显示，天河区珠江新城板块需求维持高位，新增购房客数量同比增加三成以上。同时，珠江新城板块本月盘源略有补充，市面上存在较多优质盘源。广州中原研究发展部认为，珠江新城板块成交活跃主要有两方面原因：一是随着市场交投氛围升温，业主报价上调。在买涨不买跌心理作祟下，客户担心年后价格将再次上调，从而加快入市步伐。二是板块楼市具备较强的保值、升值能力，在目前经济环境下，不少客户选择将资金投资至房地产市场。
不折腾，成熟社区吸引首次置业者
“我就想买一套两房单位，面积不用太大，但是希望社区配套成熟。”日前，在外企工作的刘先生表示，相对于其他购房因素，他更看重配套。他认为，在一个成熟的住宅区，小区的每个配套设施都已经运行了很长一段时间，基本没有什么问题了。作为一个住户，自然可以享受到更加全面和到位的服务。
据悉，不少刚需买家和刘先生想法一样。为此，一些开发上10年的楼盘，成为刚需买家一步到位的购房计划。今年1月份，海珠区的江南大道南板块成交持续活跃，上门看房客数量亦有所增加。板块成交主要集中在优质的小区房源，比如板块“明星盘”金碧花园、保利花园。成交客户多以80、90后的首次置业刚需客户为主。
业内人士表示，板块需求活跃度高主要有两方面原因：一方面，板块优质小区云集、生活配套成熟，交通网络发达，为改善、置换买家的重点青睐板块，上门客数量处于高位水平，以板块“明星盘”光大花园为例，其二手带看量基本处于上扬态势；另一方面，由于近几个月市场回暖明显，促使不少置换、改善客户能够快速出售手上的旧房源，来购置优质小区盘，促使近期成熟板块需求活跃。
此外，番禺区的洛溪板块经过十几年的发展，二手房成交量相对稳定。据悉，与同区域的其他板块不同的是，目前钟村板块业主报价相对合理，报高价盘源基本要处长期僵持，难以被市场所接受，且市面上货源充足。因此，客户入市热情普遍偏高，目前板块价格相对企硬，议价空间较少。除部分户型、朝向较差的房源外，其他房源让利幅度基本处于3%以下，客户接受意愿较低。
房贷收紧，换房一族周期或延长
2月为春节月，楼市成交将季节性转淡。不过业内人士表示，随着春节假期的结束，业主、客户开始陆续返回广州，预计3月开始看房客、新增盘源才将逐步增多。
另外，需要指出的是，近期上海、深圳、杭州已率先推出楼市调控措施，而广州楼市整体交投环境也逐渐收紧。记者年前从市场了解到，部分区域出现银行房贷放款周期拉长、利率上调的现象，但是大面积的停贷并不存在。
1月27日起，广州工农中建四大行首套房贷利率上调为最低5年期LPR上浮55个基点，二套房贷上调为最低5年期LPR上浮75个基点。利率调整后，四大行首套房贷款利率和二套房贷利率分别从5.05％和5.25％上升为5.2％和5.4％。
中原地产有关人士表示，随着传统“调控月”3月即将到来，预计广州部分热点区域、板块可能会出现一定的调控动作，但估计不会形成全面调控。因此，建议买家不要只盯着热点板块，而是需要考虑自身实际情况购房。此外，现时房贷监管趋严，放贷明显收紧，不少银行出现上调利率的情况，预计将会维持一段时间。这将意味着“卖一买一”买家的购房周期或被大幅延长，购房行动将略受影响。此外，由于2月二手住宅成交量环比1月将季节性下调，市场预计这种现象将持续到3月才能完全恢复正常。但3月整体成交量估计也难以突破1.5万宗水平。
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