疫情后容积率更受买家关注 七成南沙在售项目属低密社区

岭南星河·荣誉样板间

在疫情影响之下，性价比、低密、容积率都成房产市场关键词。数据显示，今年1-4月远郊成交占比相较2019年有所增大，增至60%。其中南沙金洲板块在五一假期首日去化量居首位。广州克而瑞市场首席分析师肖文晓表示,低密度、更好的生态环境、更好的空间布局，这些都可能是未来人们选择好居所的标准。据记者不完全统计，目前在售的31个南沙一手住宅中，超过七成的项目是低密社区，容积率均低于3.0。

■新快报记者何璐诗

低密度、优质生态环境等成好居所标准

经过这次疫情，除了前所未有地考验了户型结构,也令生态健康、低密度的价值被重新审视。而容积率则是反映住宅密度的标准。一般来说,容积率在3.0以下,通常就会被划入低密社区。

因开发较早，叠加供应稀缺等因素，天河、荔湾、海珠、越秀四大中心区平均容积率均超过3.0。如世茂天越、淘金半山豪庭、嘉兰轩、臻尚苑等新盘容积率都突破了7.4。

而远离市中心的黄埔、南沙、从化、花都、增城等外围区域，则是不少低容积率楼盘集中的片区，区域新盘的平均容积率均低于3.0。

来自克而瑞广州的数据显示，南沙区的平均容积率为2.68。据记者的不完全统计，5月南沙在售的31个一手住宅中，容积率低于3.0的项目，就有22个，占比超过七成。

其中容积率只为0.6的南沙湾御苑，分为别墅区及洋房区，成为了南沙区内容积率最低的产品。但项目是2003年拿的地，也就是说，该楼盘房源的产权仅剩约53年。

1字头容积率的项目主要是华润置地·瑞府以及南沙星河山海湾。华润置地·瑞府低至1.50的容积率，主要由于33栋产品中，洋房只占15栋，叠拼有16栋，其余两栋是人才公寓，洋房产品是以小高层平层和小高层复式产品为主。项目目前已开放营销中心，不过未正式开盘。

而广州星河·山海湾的低容积率同样有赖于丰富的产品线，产品包括高层洋房、复式、独栋等，产品之间的配比也较为合理。但山海湾属于二线海景，购买时最好留意附近有否未开发的商业用地，预测建成之后会否阻挡海景景观。

广州克而瑞市场首席分析师肖文晓表示，经过疫情的特殊居家体验之后，很多人对目前居住环境的不足之处都会有更深刻的不满，从而成为这些家庭在未来改善住房的引源，低密度、更好的生态环境、更好的空间布局、更人性化的细节设计，这些都可能是未来人们选择好居所的标准。从房屋的总数来说，今天中国已经不缺房子，但是缺少的是好房子，这个就是未来市场的机会和空间。

低价产品接近尾声区域均价上涨近10%

随着金洲板块相对便宜的产品已接近尾声，明珠湾板块新盘又集中亮相，地产经济学家邓浩志预测，南沙整体均价会上一个台阶。

来自克而瑞广州的数据显示，对比去年全年和今年1-4月的南沙一手住宅成交，去年南沙依然是以15000-20000元/㎡的成交为主，占比达到45%；其次才是20000-25000元/㎡的成交，占比30%。但今年前四个月，形势已经逆转，20000-25000元/㎡的成交开始成为主流，占比达到38%；而15000-20000元/㎡的成交下降到20%，减半还不止。

“一方面是因为原来南沙有几个均价不到20000元/㎡的高性价比大盘目前接近售罄，另外一方面南沙近年出让的土地项目开始亮相，由于成本的关系普遍售价也较高。”广州克而瑞市场首席分析师肖文晓分析道，就拿30000-35000元/㎡的产品来说，去年这个成交占比只有4%，到今年已经提升到13%，很大程度上就是因为明珠湾板块新盘的集中亮相。所以，基本上可以断定，今年南沙房价会是稳中有升的态势，今年1-4月其一手住宅均价已经上升至23604元/㎡的新高，比去年全年的均价涨了超过9个百分点。

邓浩志认为，南沙近年的供应量会比较平稳，过去两年南沙土地供应总量并不大，主要集中在灵山岛尖和万顷沙。“去年底南沙调整户籍政策和购房限制条件，本来有机会"火"一把，但目前受疫情影响，市场整体购买力不足，南沙的主升浪可能要推迟到年底或者明年。”

在广州世联研究院总监崔登科看来，南沙整个区域的营销理念目前是“慢慢卖”，不会轻易把价格往下调。“如果下半年开发商扛不住，采取调价，整体去化率估计就有机会调整上来。”

■实地·紫薇公馆效果图。

金洲板块“含金量”较高未来潜力可期

既是大湾区几何核心的自贸区，房价又是广州洼地，即使疫情使整体购买力受制，南沙依然有部分板块受买家关注。

从五一期间销售看来，南沙市场热度较高的板块为金洲-蕉门河及黄阁，广州中原研究数据显示，金洲板块在五一假期首日去化量居首位。金洲-蕉门河板块今年仅中国铁建海语熙岸、越秀·东坡等少量一手项目存在开盘或加推动作。从长期来看，南沙金洲已经没有新的大体量地块挂牌建设，金洲作为南沙“宇宙中心”，板块升值潜力较大，后市价格看涨可能性较大，即使在此前的五一假期也并没有过多的促销活动。

广州中原研究发展部认为，虽然近期黄阁、东涌等板块推地较多，一手成交出现一定热度转移、平摊问题。但就配套而言，南沙尚未存在能与金洲板块所匹敌的板块，标杆地板块灵山岛配套、发展沉淀仍需时日；另外，目前金洲已缺少大体量地块挂牌，大社区楼盘“买少见少”,未来金洲一手推新周期将更长。金洲板块在售一手项目仍然具备较高“含金量”，未来升值潜力可期。

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