番禺万博CBD 写字楼租金直逼天河北开发和招商模式创新，或为大湾区开发打造重点平台提供全新借鉴
[摘要]开发和招商模式创新，或为大湾区开发打造重点平台提供全新借鉴
当下，大湾区内九市均规划了不少创新发展重点平台。是把地一卖了之，还是请有实力有运营能力的综合性企业帮忙开发招商，搞“产城融合”？20年前，广州番禺华南板块的“造城运动”固然风光一时，但“睡城”之痛难以忘却。番禺万博CBD的横空出世，再次给了番禺区政府一次全新模式的创新机会，或为大湾区开发打造重点平台提供新借鉴。
A
意想不到核心区域写字楼租金已达138元/平方米
家住星河湾的香港人李先生，在一位地产界朋友多年的帮助下，已在这片1.5平方公里的商圈范围内，拥有了1万多平方米的写字楼，还有六七千平方米的商铺。虽然施工让周遭看上去一片忙乱，但核心区域内不断长高的楼宇带来区域气质的突变，李先生又掀波澜。他再一次向那位地产界朋友发出求助令：在这个区域内帮忙找独栋写字楼收购！
万博商圈的日新月异尽收眼底，但和万博商圈一路之隔的华南碧桂园业主陈先生，还是没忍住地替开发商操了一把心——谁会来租那些大量涌现出来的写字楼、公寓呢？听到这个问题，李先生脸上露出一丝笑意。就在刚刚过去的7月，他和一大型金融机构签了三年合约。对方直接拿了一份已盖好章的合同，急吼吼地租下他多少平方米的写字楼。租金就按李先生开的价：138元/平方米！几天后，李先生才知道，原来写字楼前面的那条路全线贯通指日可待。
李先生心里有一本很清晰的账。今年，有朋友招呼他去收购天河北中信广场旁边的某栋写字楼。为表诚意，对方晒出了所有的租赁合同，租金基本上是110-120元/平方米。
从单个物业的租金来看，李先生这个租金甚至高于天河北某些物业。整体上看，该区域写字楼租金也直逼天河北、广州金融城了！李先生乐观地预见，未来，写字楼租金的水涨船高是趋势。支撑他的观点的，是他对这片居住了十几年的区域的熟知。
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市场支撑唤醒华南板块20年的财富积累
站在快要竣工的粤海广场36楼360度远眺，李先生最先指点给我们看的，是最远处潮汕人修建的金灿灿的“广州圆”。再把眼光收回一点，清晰可见一个大型水上滑梯。没错，那一大片是长隆板块，目之所极的那些参差错落的别墅，密密匝匝的洋房，就是被称为“华南板块”的知名住宅群，粤派地产商走向全国之起点。
这里曾是珠三角地产界民企“八大金刚”(祈福、碧桂园、星河湾、广地、奥园、雅居乐、合生和锦江)风云际会之处。十年大手笔的“造城运动”，令这里楼盘林立。广州单盘规模前十的，有一半在万博周边。最为独特的是，再经过十年的财富积累，这个聚集了近百万人口的区域，老板、金领、白领，不断冒出的“创业新贵”。
万博商务区，就处在“华南板块”的核心位置。这个占地仅1.5平方公里的弹丸之地，承载着番禺区的新时代理想——打造成广州第四个超大型商圈！而南高北低的地势，更是让万博商圈创新性地建设四层地下空间。届时，四面八方的汽车将在地下各大商业体之间自由穿梭，由政府主导的智慧停车系统，将给顾客提供优质的停车体验。
九年前的梦想慢慢变为现实。随着番禺万达、奥园国际中心等大型商业体的进驻开业，万博商圈犹如一根“能量棒”，正在不断吸收周边的消费力。
且不说地铁7号线和18号线这两条交通大动脉如何给万博商圈快速运来熙攘之人流，就拿明年来说吧，当广汽四海城西区、粤海广场天河城、德舜大厦等次第开业迎客之时，万博商圈打造广州“四大商圈之一”的实力将进阶。
对于支撑起广州“四大商圈之一”的消费力，李先生的感受或许比很多人要来得强烈。作为中国某知名私募基金的黑卡(5000万元起步)会员，今年6月，李先生参加了该基金在长隆酒店举办的年度投资峰会。这次峰会的门槛是，每人至少得拿出300万元资金给该基金打理。在论坛现场，李先生看到了不少定居在万博周边的熟悉的面孔。
前几天，他还听说，万博商圈里一家正在试业的日本料理店，七夕那天的午餐营业额两万多元，而晚上则高达9万元。
尽管不断在万博商圈入货，但李先生还是严肃地说：我不炒楼的。持有写字楼这种物业，我是希望它能带来持续稳定的现金流。
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CBD开发新模式土地变物业 为培育新经济新业态赋能
持续、稳定……这正是番禺区主政者想要的。20年前番禺撤市设区时成就了一座新城，但“睡城”之痛如何疗治？
当规划万博商圈这个概念时，番禺不再让大型住宅小区当主角，而是让全新的公寓、写字楼及商业项目登场亮相，让这块地成为未来经济的一口汩汩不息的“泉眼”。
而此前CBD新区的建设，往往会陷入先引产业还是筑巢引凤的争论中。先引产业又担心入驻方仅是产业挂名。所以，万博CBD的规划，除了明确地块发展方向是“华南板块CBD、珠三角互联新高地、区域财富中心”外，番禺还对此拿出了不一般的“药方”。
这副仅八个字的良方，被直接投放在万博商圈的核心区里。这八个字往虚里说，叫“政府主导、市场运作”；往实在里说，就是“一方出地，一方出资”。
这种共建模式，由区属国有企业广州市番禺信息技术投资发展有限公司(下简称“信投公司”)作为主体，创新性采用增资扩股模式引入战略合作。具体方式是，由信投公司以地作价成立项目公司，战略投资者以建设资金作投资款对项目公司进行增资扩股，贯彻“一方出地、一方出资金”的合作思路，项目建成后，合作双方按照股比分配项目物业。
如粤海广场，负责出地的信投公司，等到粤海广场建成后，将能按股比分到一定面积(数量)的写字楼、商业、停车场等多元化的物业形态。
目前，万博核心区里共有九大项目，分别是番禺万达广场、德舜大厦、奥园国际中心、番禺敏捷广场、粤海广场、广晟万博城、广汽四海城、华新汇、公共地下商业空间。除德舜大厦由信投公司自己独立开发外，其他项目信投公司均占有一定比例的股份。
这种创新性的开发模式，意味着政府不再把“祖宗田”一卖了之，而是与合作方的利益有力地捆绑在一起。比如在项目前期，政府加大统筹力度，如加快推进诸如交通基础设施建设，让地块尽快升值的同时，也能按照原定的规划让项目尽快落地。
当项目建成后，政府通过其所属的信投公司，分回相应比例物业，有效地分享城市发展的增值空间。有一项目方负责人估算过，如果单纯卖地的话，番禺区不过落袋100亿元而已，但把地变成物业，从2012年到现在，也就七八年时间，信投公司所持有的物业已经增值了好几倍，总价值估计有250亿元之多。
重要的是，番禺区还相当于手握一张“好牌”，把持有的这些物业当作招商引资的载体，灵活运用。
说到招商，这更是万博商圈的第二个层面的创新。它亦跳出了通常的模式。政府从主导者转为引导者的角色，请战略投资者进行筑巢的同时，亦请他们当主体，发挥市场机制的优势，整合资源。而万博商圈招商成绩，则印证了这一开创性模式的成功。目前，万博商圈已招来思科(中国)创新科技有限公司、欢聚时代、奥园集团、海大集团、小米、携程、嘉诚物流、虎牙科技等知名企业。接踵而来的，还有这些头部企业的关联企业，如思科的30多家合作伙伴公司，欢聚时代逾46家关联企业、携程4家关联企业。
今年上半年，广州各区“中考”成绩单出炉后，番禺上半年1018.99亿元的地区生产总值总量，还稳在第四名的位置上。尽管增速放缓，但值得注意的是，今年上半年番禺第三产业实现了较好发展。比如现代服务业快速增长，其中营利性服务业在虎牙、思科、长隆等龙头企业的带动下增长了19.2%。
据相关部门提供给南都的最新统计数据显示，截至目前，万博商务区商事登记企业累计已超4000家。其中，企业行业分布主要为信息技术、金融、商贸、文旅等。区内还拥有五家上市企业，分别是奥园集团、海大集团、YY、虎牙直播、嘉诚物流。
如此，可以想见，如果明年万博商务区核心区九大项目全部运营开业，那它对番禺经济的贡献就绝非这个数据了。据了解，番禺区政府正在研究，要把汉溪长隆万博片区打造成为“粤港澳大湾区文商旅融合发展典范区域”。如果有此政策加持，那这一大片区域，必将爆发更大的能量。
出品：南都采编指挥中心
统筹：南都大湾区工作室
采写：南都记者 黄海珊 实习生 徐婕 黎学桐
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