入手门槛高限制一手大户型成交，存货大于需求 改善型买家青睐“N＋1”实用房
如果要换房，是单纯选择面积“大大大”还是买多一间房？曾经“细屋换大屋”是改善型换房客的追求目标，然而，在大户型入手门槛越来越高的大背景下，“N+1”“咬合复式”“下沉叠墅”等创新户型给了换房客更多的选择方向：总面积相差不大的前提下，可以多一间房，这也就意味着，高性价比换房之后，家庭成员可以拥有更灵活的居住空间。
改善型置业需求也在逐渐分化。除了高端购房者，无论何种目的置业，最重要的还是看总价支付能力。目前在市中心，单方售价几乎没有4万元以下的供应；而新一轮城市规划中部分纳入主城区的番禺、黄埔，目前单方售价分别已经在3.5万元以上及2.5万元以上。因此改善型换房的客户，主要以功能改善型（即面积控制，多一间房）为主。据合富研究院监测显示，120平方米左右的四房相比140平方米以上的四房，其销售速度明显快很多。
120平方米成“分水岭”
统计数据显示，2019年上半年，全市成交均价27288元/平方米，中心区成交占比提高，拉动整体价格结构性同比上升6%。
现时，广州一手住宅市场的大户型“卖得慢”。根据合富研究院《2019广州商品住宅后续市场展望》，从上半年1-6月成交结构看，现时市场上主流需求为套均面积100-120平方米的产品；据合富研究院统计，7月初市场库存为套均面积120-145平方米的产品，存货产品面积明显大于需求，其中以天河、海珠、白云、从化、黄埔、番禺尤为明显，预计这种供需结构的矛盾将制约下半年成交。
楼市成交中，面积与客群成反比关系，面积越大的户型，置业群体越少，相对应，销售速度越慢。从统计数据可以明显看到，120平方米成为一道“分水岭”：往下，进入主流户型；往上，市场需求不强。
据了解，120-145平方米的户型区间，除了传统的“大四房”，还包括部分别墅甚至“大三房”。但其中占比最高的，毫无疑问是“大四房”。
回顾“全面二孩”放开的时候，“大四房”户型随即成为市场热议的焦点，被认为是“二孩”家庭换房的热门。事实上，在此之后，房企主推了不少“大四房”户型，成交占比也有明显上升。为何现在“大四房”没有想象中的受到换房客的追捧？是需求在下降吗？
大户型入手门槛提高
反观二手住宅交易市场，有这样一组数据：2019年上半年，120平方米以上的改善型户型成交占比逐步上升，截至2019年6月，120平方米以上户型成交占比高达15.3%，同比大增5.1%。为何一手大户型卖得慢，而二手市场的大户型成交走高？
“不能简单理解为一手的大户型需求被分流去了二手市场，”合富研究院高级分析师冯佩云在接受采访时表示，改善型置业者在一手和二手市场的需求有很大差别，相对于一手楼盘，二手楼在配套、区位等方面确实有优势，例如：为了孩子读书而换房的家庭，更看重的就是学位，在这方面的资源对比上，二手大户型明显有优势。
不过，这从另一个侧面说明，广州市场对“大户型”的需求还是存在的，为什么一手市场120平方米以上的大户型难卖？“说到底是一手大户型的入手门槛比较高，”冯佩云分析，目前市中心，每平方米的售价几乎没有4万元以下的项目；而新一轮城市规划中部分纳入主城区的番禺、黄埔，目前每平方米的售价分别在3.5万元以上和2.5万元以上。也就是说，市中心入手一套大户型的门槛最低也要将近500万元。
据合富研究院统计，下半年，广州一手市场的入市项目大部分是在2016年高价时期拿地的，也就是说，新增供应的总价趋高。上半年，增城、黄埔、南沙为全市贡献了62%的成交，是广州成交三大主力区域；而下半年，这三大主力区域的高地价项目占全区供应的40%-60%，新货总价走高，预计一定程度会影响全市的成交量。
随着高价项目的陆续入市，大户型的入手门槛也将水涨船高。
改善型置业的不同选择
实力型的换房客，“一步到位”是他们的选择。而对于价格敏感的改善型置业者而言，单纯追求“换大屋”就会面临预算不够的问题，于是，“性价比”就成为他们首要的考虑因素。冯佩云也表示，“功能改善型”是现在改善型置业的主流。
所谓“功能性改善”就是面积控制，在总面积和总价有限的情况下，多出一间房，比如：“N+1”户型。
常见到的“N+1”户型多是开发商赠送面积的一种手段。“N”是房产证上标明的房间数，“1”是开发商赠送的空间，对于这个赠送空间，购房者可以改造成一个完整的房间，可做书房、阳光室或卧室。但是开发商赠送的这个“1”是不计入购房者的产权范围的，购房者只有使用权。对于购房者来说，“N+1”户型扩大了房子的可使用面积，同时一般具有很高的改造性，购房者可以自由发挥。购房者通过改造可以将赠送面积改造成原户型不具备的功能区，让更多的功能得到了实现。
从对面积“大大大”的追求，转向对居住空间功能性的追求，改善型置业群体的需求也在发生变化。
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广州下半年一手楼整体供应减少
2019年《关于广州市2018年预算执行情况和2019年预算草案的报告》显示，国有土地使用权出让收入预算为1276.7亿元，2019年上半年完成529亿元，完全按预算方案，下半年仍将出让748亿元国有土地使用权。从广州供地蓝皮书未出让商品住宅用地分布来看，近六成的地块分布在主城区；“淡市推靓地”，预计下半年政府为保证完成年度土地出让目标，将推出更多的主城区商品住宅用地。
根据合富研究院《2019广州商品住宅后续市场展望》，下半年，广州一手市场预计将推4万套新货，加上9万套的库存，下半年，广州市商品住宅市场供应总量充裕。其中，86%的新货集中在外围：下半年新货主要分布在增城及黄埔（占全市共42%），南沙供应量较大（占22%）；相比而言，花都和从化供应占比不足两成。中心区供应持续稀缺，下半年新货占全市仅14%，且主要集中在荔湾，其他中心区域均缺少新货。由于热销的90-120平方米三至四房产品供应减少，500万元以上高总价项目供应增加，业内预计下半年成交放缓。
南方日报记者许蕾
实习生卢琳绵
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