低总价房源减少， 二手刚需客转至外围区
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纵使2019年上半年二手住宅市场略显“寒意”，但却没有真正败下阵来。广州中原研究发展部监测数据显示，2019年上半年，广州市二手住宅共成交53372宗，环比下降7.9%，同比去年大幅下滑22.3%，成交创近四年最低位。不过，与2018年第四季度月均7000-8000套的低位水平对比，2019年上半年（除春节月外）月均成交明显上扬，单月成交量更是冲高至11000宗水平。由于2017年“3·30新政”满两年，业主放盘的积极性有所提高，改善客入市步伐加快，二手房市场成交量有望回升，但议价空间将收窄。
■新快报记者 何璐诗
观望情绪放缓 改善客入市热情逐渐提升
据一些中介公司人员介绍，近期业主放盘积极性提高。据广州中原研究发展部和广州房地产中介协会的监测统计，2019年上半年，每周录得的新增房源数量相对可观，基本处于千套以上，新增房源数量环比去年大涨25%-30%左右。在盘源充足的情况下，客户可选择性增多，入市热情相对较高。上半年二手置业客户入市热情明显较去年下半年高。自“3月小阳春”起，二手带看量整体维持高位水平，环比去年下旬上涨20%-25%左右。
人群方面，改善型换房个案的成交占比在2019年上半年出现增加的趋势。据合富置业成交数据统计，2019年上半年改善型换房个案占比为27%，而2018年上半年改善型换房占比仅25%。
广州链家市场战略官周峰分析指出，3至6月二手住宅总体套均总价基本在260万元以上，部分高端板块的套均总价在550万元以上，显示依靠“卖房资金+积蓄”的入市客户比例有所提升，这批客户对于市场上待售物业的价格接受度相对于刚需首次置业客户要稍微强一些。
萝岗成交活跃
整体议价空间收窄
据合富大数据监测阳光家缘网站公布数据统计，2016年1-6月外围片区二手住宅网签成交占比仅43%，而在2016年下半年外围片区成交已稳占二手住宅市场的半壁版图，到了2019年1-6月外围片区的成交占比已达62%。得益于购房需求外溢的趋势，与市中心存在明显价差的外围片区，受到越来越多买家关注。市中心方面，具有教育优势的大龄楼梯楼物业以及成熟社区受到买家青睐。
“例如买不起天河区，也不想住太旧的房子，就会选择萝岗板块。”中原地产小战区营业董事何志伟表示，很多买家都是“睇送食饭”。“以往买家对于‘新’‘未开封’‘一手’这些字眼很有情意结，但一算下来，还是觉得向现实低头，只要交通、绿化、楼距、配套都比较好，就会直接出手。萝岗区域比市价稍低，整屋保养还不错的房子，去年大概一两个月，甚至几个月才能成交，现在一周到两周就能成功出售。”
越是稀缺紧迫，越激发买家的占有欲，“买方话事权”也随之减弱。“像万科东荟城，目前单价就比去年底涨了2000元。”何志伟表示，买家的频繁看楼，让业主心态强了不少。根据广州中原研究发展部监测，2019年上半年，业主对后市信心明显增强，议价空间有所收窄，大部分区域下调报价幅度降低0.8%-1.5%左右。比如天河、荔湾两区，2019年上半年报价下调幅度分别为2.0%、2.4%，环比分别提升1.2%、0.9%，部分二手交投活跃的板块甚至不存在议价空间。
“主要是潜在客户从不接受业主让步幅度减少，到看着不少银行首套房贷款利率上浮10%，开始逐步接受目前的市场价格。”周峰认为，客户入市速度已有改善，预计到8月中旬之后，双方的观点才有望趋向一致，加快成交速度。
低总价房源占比创新低 加速刚需外溢
购房需求外溢，其中一个重要原因是低总价房源供应持续减少，总价在150万元以下的房源，虽然仍占二手住宅市场成交主力位置，但成交占比继续下降。据合富置业成交数据统计，总价在150万元以下的房源成交占比，从2018年1-6月的38%下降至2019年1-6月的32%。
阳光家缘网站公布数据显示，天河、海珠、越秀、荔湾等中心区，2019年1-6月二手住宅网签均价基本在3万-4.5万元/㎡之间，番禺、花都、增城、南沙以及从化等外围片区二手住宅网签均价在1.2万-2.4万元/㎡之间，与市中心相比价差较为明显，对预算不宽裕的刚需买家来说，外围片区房源价格存在较大吸引力。
外围区中，番禺、增城表现亮眼，中心六区中，海珠和白云备受青睐，楼龄新、交通便利的次新盘交投火热。据合富置业成交数据统计，现时海珠的光大花园、穗花新村、番禺的星河湾、亚运城、金山谷和祈福新村以及花都的雅居乐锦城、黄埔的中海誉城等楼盘，二手成交都相当活跃，大部分楼盘的房源类型比较丰富，无论是首次置业的刚需买家还是改善型换房买家，均有对应合适的房源可供选择。
60-90㎡成绝对主力 套均面积有望微升
面积区间构成方面，“3·30新政”满两年后，部分“卖一买一”的置业需求得以释放。根据贝壳后台的数据，60-90㎡的关注人数高达23049人次。广州市房地产中介协会的数据同样显示，60-90㎡面积区间占比环比增长1.60%。说明此面积段适中，在这个面积段范围内，两房合适，三房也刚刚好，总价不算太高，成了不少人置业首选。
周峰指出，二手住宅套均面积从2018年上半年的72.3平方米增加至2019年6月的76.3平方米，显示换房客户比例逐步增加，下半年套均面积有望达到77-78平方米之间。中介公司若能做好三房物业的储备和配对，有望在业务量上有提升。
2019年6月中心六区中介促成二手住宅十大活跃楼盘（按网签宗数排序）
序号楼盘区域网签宗数网签面积（平方米）
1万科东荟城黄埔区232187
2金碧花园海珠区201313
3汇侨新城白云区181435
4富力桃园白云区181743
5保利林语山庄黄埔区183130
6岭南新天地白云区171820
7中海誉城黄埔区161486
8光大花园海珠区151597
9荔港南湾荔湾区141257
10金碧世纪花园黄埔区14971
数据来源：广州市房地产中介协会
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