“一屋两卖”谁之过？
消费提醒
专家：二手房交易纠纷应注意保留证据
在二手房交易过程中，买卖双方因细节问题未能达成一致，出现“僵持”的状态，业主单方面认为对方“违约”，擅自将物业二次放盘出售。出现这种“一屋二卖”的情况，消费者该怎么保护自己的权益？近日，广州市房地产中介协会通报的一起二手房交易纠纷案例显示，守约方要注意保留证据，在纠纷仲裁中能更好地获得主动权。
◇案件回放
业主梁某与买家卢某就位于荔湾区中山八路的物业签署《房屋买卖合同》，约定出售价240万，定金10万元，买方应在房管部门出具本次交易的过户受理回执当天自行交付卖方首期楼款62万，剩余购房款约定以商业贷款方式支付。双方一致委托某中介公司A门店经纪人小陈为其办理交易过户手续。
由于房屋存在抵押，经纪人小陈陪同业主梁某到贷款银行核实剩余贷款金额，得知业主梁某还欠银行72万元。业主表示自己手头资金不足以提前还贷，买卖双方经过协商后，同意签署《补充协议》约定由买方提前支付房款72万元，用于业主提前赎契，剩余房款在收取交易过户受理回执当天自行交付卖方。中介公司协助制作《广州市存量房买卖合同》（下称“网签合同”），买卖双方签订网签合同后，卢某担心梁某收到首期款后不被用于赎契，故建议一并到银行办理提前还款手续，将72万的垫资款存入梁某的贷款银行进行冻结，待梁某完成提前还款审批后，由银行直接划款。此时，梁某提出卢某应按合同约定支付10万元定金，否则视其违约。但卢某认为冻结在银行的72万款项已包含合同约定的10万定金及62万首期款，故认为无需再另行支付。由于双方就该问题无法达成一致，梁某一直未办理提前还款手续。
两个月后，梁某认为卢某未按合同约定支付定金，已违约，故其将房屋再次放盘出售给客户严某，严某支付10万元定金给梁某。
经纪人小林为梁某及严某制作《网签合同》时，发现该房屋已被网签，立即询问业主梁某该房屋是否与第三人做过交易。梁某说三个月前曾通过A门店的经纪人小陈促成与买家卢某签订《网签合同》，但买家卢某逾期未按合同约定支付定金，已经违约。
因梁某与卢某之前已就该房屋的《网签合同》进行签字确认，须经买卖双方同意方可撤下《网签合同》，而卢某已明确不同意撤下。最后，因梁某无法依约履行合同，最终严某向仲裁机构申请仲裁，要求梁某支付违约金并赔偿损失。经仲裁审理查明，梁某确实存在“一房二卖”的情况，故裁定梁某赔偿严某的双倍定金。
◇专家解析
案件中，业主梁某已与买家卢某签署房屋买卖合同，但在交易过户期间却以未收到合同约定的定金为由不配合办理过户手续。在与第一个买家产生交易纠纷后，未处理完毕该交易纠纷的情况下，便将房屋再次放盘出售，与严某签署买卖合同，收取其定金，最后造成“一屋二卖”的局面。案例中的《房屋买卖合同》均是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应按照合同约定享有权利、履行义务，任何一方不得擅自变更或解除合同。
专家提醒消费者：一方迟延履行主要合同义务，如未付首付款、不配合办理贷款手续、过户手续等，守约方应当先发出通知催告对方继续履行，且应以用书面形式送达，可通过中国邮政邮寄等快递方式，并在快递面单上写明文件内容即：解除合同通知，并保留快递单回执，留作证据。如符合约定单方解除条件，守约方应当通知违约方。通知到达对方时合同即解除。若无法证明已经通知违约方，可能合同继续有效，存在守约方变违约方的风险。
南方日报记者许蕾实习生卢琳绵
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