广州楼市冒起五大新热点板块
刻录2018
为广州楼市编年
1月15日，《广州日报·家天下》年度活动“刻录2018·十全九美”盘点揭晓。自2011年起，《广州日报·家天下》编辑部开始举办这个年度活动，到今年已经迎来了第8个年头，活动邀请到广州各大中介公司老总、各大房产频道主编、房企代表以及具有影响力的新媒体主笔，共同参与点评，对整个楼市在过去一年的发展，做一个完整、全面、客观的记录和评价。
广州日报全媒体记者陈白帆
2018广州楼市十大新闻
1.广州完善商服类房地产项目销售管理
2018年12月19日晚，广州市住建委在官网上发布了《关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》：穗府办函〔2017〕65号文中“房地产开发企业销售商服类物业，销售对象应当是法人单位”规定的“商服类物业”，指该文件公布之日（2017年3月30日）后土地出让成交的商服类房地产项目，2017年3月30日之前（含当日）土地出让成交的商服类房地产项目不执行此条规定。
2.年底多个城市楼市调控实行“因城施策”
2018年12月18日，山东菏泽取消限售，接着，珠海12月21日又证实，非本地户籍的人才购房，社保由五年变成1个月起。12月19日，深圳四大行首套房贷利率全线下调，由上浮15%，降至上浮10%。12月19日晚间，央行网站发布消息，中国人民银行在创设定向中期借贷便利的同时，针对中小企业，再增加再贷款和再贴现额度1000亿元。
3.广州2018年土地出让金超千亿元，底价成交是主流
2018年全国300城土地出让金总金额超过4万亿元，二线城市如杭州突起，超越各大一线城市，有6城土地出让金额破千亿元。广州2018年土地出让金超千亿元，约1396.78亿元，共173宗地，底价成交是主流，国企央企收获多。
4.广州优化新建商品住房预售和网签价格指导机制
2018年10月19日晚，广州市住建委官网发布“关于广州市进一步规范房地产市场管理的说明”：近期，市、区住建部门在保持广州市调控力度不放松、保持成交价格稳定运行的前提下，对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化，严禁开发企业拆分价格报备。将继续保持调控政策连续性和稳定性，继续坚决执行现行各项调控措施不动摇，继续严格对新建商品住房开展价格指导。
5.三条地铁新线开通，广州“区区通地铁”
2018年12月28日，广州三条地铁线路开通，14号线、21号线和广佛线延长线，从化第一次可以有地铁与市中心相连，大大缩短从化与广州市区的距离，广州真正进入区区通地铁时代。去年还出炉了广州远期地铁线网规划，多达23条线路1025公里。
6.广州积极推进新火车站、第二机场规划建设
白云站（棠溪站）于2018年12月28日开工，将有6条地铁接驳，总投资超过440亿元，对周围居住环境和价值提升带来巨大变化。第二机场初步选址增城正果镇。去年12月，《增城空港产业园发展概念规划及集疏运系统规划》开始招标，明确提出，广州增城建设机场具有巨大的发展潜力，将扩展白云机场的货运功能，承接客运功能。而本次空港产业园的规划范围总面积为92平方公里，主要在正果镇，涉及小楼镇、派潭镇以及荔城街、增江街局部区域。
7.住房贷款利息或者住房租金被纳入个人所得税专项附加扣除
住房贷款利息专项附加扣除的扣除范围是指：纳税人本人或其配偶单独或共同使用商业银行或住房公积金个人住房贷款为本人或其配偶购买中国境内住房，发生的首套住房贷款利息支出。住房租金专项附加扣除的扣除范围是指：纳税人及其配偶在纳税人主要工作城市没有自有住房而发生的住房租金支出，可以按照不同工作城市的不同标准定额扣除。
8.广州出台容积率新规，“偷面积”将不可能
广州首个针对容积率计算的完整规则——《广州市规划管理容积率指标计算办法》（简称《办法》）2018年11月底由市国土规划委正式印发，并于12月1日起实施。其中规定，绿色建筑增加面积、地下车库、公共开发空间等不计入容积率；此外，对于阳台、入户花园等半开敞空间，办法也进行了详细规定，只要不是“超大型”阳台就按照一半面积计算。
9.广州旧村改造全面推进，156个城中村“旧改”有新进展
广州旧村改造全面推进，2018年广州有大约156个城中村“旧改”有新进展，其中番禺大约有29个城中村有新动作，天河大约有6个村，海珠有超过10条村，荔湾大约有15条村，白云也有10多条村，黄埔有大约20条村有新进展，包括几个巨无霸项目。花都大约有17条村，但参与房企不多；南沙也有10多条村启动“旧改”，增城有10多条村处于“旧改”不同阶段，从化有10多条村有动作，东风村“旧改”正式启动，也是从化第一条启动“旧改”的村庄。保利是与村改造合作最多的企业，至少已经介入8条村。
10.广州租购同权有望落地
2018年12月25日，《广州市房屋租赁管理规定（草案）》提请人大常委会审议。此次《草案》增加了一项内容，明确规定，承租人有享受义务教育等基本公共服务的权利，并可按规定提取和使用住房公积金支付租金。
广州日报全媒体记者陈白帆
专家点评
克而瑞广州区域首席分析师肖文晓
畅销楼盘：集中东部南部
在整体销售面积有所下降的情况下，2018年广州销售金额过50亿元的楼盘个数却创下了历史之最：共有5个楼盘上榜，而2017年仅有1个。值得注意的是，2018年销售金额冠军并非来自中心区，冠军广州亚运城和第四名阳光城丽景湾分别来自番禺和南沙，再加上第七名南沙滨海花园，TOP10楼盘中共有三个楼盘来自外围区域，且全部集中在广州的南部。可见，作为广州自贸区的所在地，南部区域的含金量不言而喻。另外，中心区楼盘一共上榜七个，除了亚军中海花湾壹号位于荔湾外，天河共有四个楼盘上榜，且全部集中在奥体东圃一带，是中心区里表现最为突出的板块。
相比销售金额TOP10中心区楼盘扎堆的情况，销售套数排行榜则是外围区域楼盘的天下，前九名都来自南沙、番禺、黄埔和增城这四个区。东部和南部是目前广州“刚需”外溢和投资置业的首选之地，数字是最好的说明。
专家点评
独立地产经济学家邓浩志
龙头房企：还是老面孔居多
2018广州销售额排名前十的房企有两个特征：国资背景企业多；老面孔为主。
TOP10榜单中，有大约七家是国企和央企，而且还占据了前四位，可见国资背景的房企在平均融资成本和融资能力上更有优势。
在上一轮市场上升行情中，部分民企大规模在三、四线城市实现了一轮快速发展，但在房地产市场成熟的一、二线城市，国资背景房企仍然具有较为突出的优势。
TOP10榜单中基本还是深耕广州的熟悉的老面孔，其中八家企业的全国总部都在大湾区范围内，而且这八家企业的业务也多是从广州起步的。这说明只有深耕市场，才有可能做强、做大，房地产行业还是具有很强的地域性。需要预告一下的是，很多去年暂时没有进入前十的本地房企其实在广州还有不少土地储备，发力指日可待。
2018年楼市风云人物
专家点评
网易房产华南区主编李浩凌
杨国强&杨惠妍
2018年，碧桂园销售金额突破7000亿元，上位“宇宙第一房企”，与第二位差距拉大到1000多亿元。2018年对于碧桂园而言是引人瞩目的一年。因为几次工地事故曾备受争议，由杨国强出面诚恳道歉，并称自己是“天下最笨的人”；其后，碧桂园在扶贫和销售业绩方面的表现也屡屡引发关注。2018年12月，碧桂园发布公告，调任杨惠妍为公司联席主席，这样一来，杨惠妍在公司的地位将与杨国强一样。
陆毅
陆毅自2016年底，受李思廉会长委托担任广州市房地产行业协会执行会长以来，用了两年时间，把该协会打造成华南地区最活跃、最有凝聚力的行业协会之一，其建立了常态化的走访会员机制，设立7个专业委员会。在陆毅的带领下，广州市房协会员队伍迅速壮大，各项工作进步明显，赢得了业界、行业主管部门等的一致肯定。
专家点评
广州房产创始人何达志
2018，广州楼市走出了个性
刚刚过去的2018年，广州市场并不平静，但如果精挑细选10件大事，你会发现，无论从城市建设角度，还是楼市政策方面，羊城都有独立的思考。
“十件大事”之首，乃完善“3·30政策”中对商服类产品的销售管理，让个人消费者在置业时有更多选择，而因城施策，本就是国家大政方针。如果我们从更大的维度，会发现广州在城市战略和定位上，越来越清晰，推进新火车站、第二机场规划建设；一口气开通三条新线，实现区区通地铁；156条城中村“旧改”，则将释放大量土地。
城市建设的突飞猛进，让广州在土地市场收获颇丰，不过，市场的理性也带来地价的理性。所以，我们相信，2019年的广州楼市将更为平稳。住房贷款利息或住宅租金纳入个人所得税专项附加扣除，这是国家发的红包。出台容积率新规，“偷面积”越来越难，说不定又会有创新产品推出，拭目以待吧。
专家点评
中原地产项目部事业三部总经理蔡炜贤
五大板块成功吸客走红
2018年黄阁、知识城、亚运城、朱村及金洲-蕉门河五个板块走红。
新兴板块南沙黄阁表现抢眼，一方面，得益于2017年以来集中供地，板块内项目年内陆续入市，触发市场热度提高；另一方面，该板块产品具备“多样化”优势，推出叠拼等大户型产品，同时也有小户型，得到不少“刚需”客青睐。黄埔知识城得益于多个项目密集推货，加上地铁14号线、21号线开通，全年成交套数达4519宗。
亚运城板块凭借天峯组团第四季度大批量供应和密集网签，由于其教育、生活配套完备，广受市区上班族客户关注。增城朱村板块“金九银十”期间表现活跃，由于区内项目较多，部分项目采取了一定程度的让利措施，板块整体成交达6737宗。
黄埔长岭居、天河牛奶厂板块由于供应不足，成交同比下跌幅度较大，市场份额被同区其他板块吸纳。广钢新城2018年整体表现未如2017年强劲，但随着网签速度加快，该板块成交正发生积极变化。
2018年抢眼发展商
过江龙房企
2018年，是外来房企在广州比实力抢眼球的一年。除了早已进入广州的龙湖拿下了近百亿的业绩外，泰禾首进广州的作品泰禾广州院子已成功亮相；中冶的中冶·逸璟台、中冶逸璟公馆两个项目带来了浓浓的中式风；首入广州的建发地产据悉也要在中式产品上发力；旭辉已入荔湾、融信落子增城。料2019年广州楼市将成外来房企比拼的“战场”。
广州地铁集团
2018年是广州地铁在地产行业高调发力的一年。8月地铁集团与越秀集团达成合作，共同组建全新城市轨道交通物业开发运营商品牌——广州市品秀房地产开发有限公司。接着，地铁集团继续拿下萝岗车辆段巨无霸地块和白云湖车辆段地块；11月，与新世界中国达成合作协议，共同开发汉溪长隆地块。
保利发展
来自克而瑞的数据显示，2018年广州TOP10房企权益销售规模破千亿元，百亿军团增至4家，其中保利发展延续了2017年的称霸之势，以198.3亿元居榜首。
越秀地产
在广州，越秀地产的表现相当抢眼，根据克而瑞的数据显示，作为“粤系”知名房企，越秀地产在广州的销售额紧随保利地产其后，达139.7亿元，超越万科地产。
新世界中国
2018年是新世界中国在广州动作最多的一年。4月，广州K11开业；11月，底价竞得广州地铁集团有限公司转让的广州耀胜房地产开发有限公司65%股权及相关债权，首次进军番禺；12月，50万平方米大型标杆商业综合体“新世界·云门NEWPARK”开幕。新世界云逸、新世界天逸都是2018年热门楼盘。
时代中国
2018年是时代中国迅猛发力的一年。去年上半年，时代中国共新购11个项目，拥有城市更新项目70个。同时，在产业、商业、社区服务、教育、家居家装、物流仓储等板块也取得了新的进展。
广州日报全媒体记者王荔珏
专家点评
广州楼市发布创始人严艳
过江龙带动创新
本地虎走向高调
2018年调控持续，但开发商的表现却不乏亮眼之处。首先，“过江龙”们的顽强突破值得一提。中冶、泰禾、建发这些“杀”进广州市场的外来房企，或囿于拿地成本限制，或受地块条件限制，在做产品上拼尽了全力，把产品做到了极致，给广州市场带来了活力和创新惊喜。
本地房企中，时代、越秀、广州地铁表现不俗。时代地产更名“时代中国”后，彻底与过去的“低空飞行”说再见，表现强劲，不仅拿地勇猛，参与“旧改”更是风生水起，成为粤派房企后起之秀的实力担当。老牌国企越秀地产则是弯道超车的代表，创下“个人”历史上最好战绩。表现亮眼的还有广州地铁集团，2018年高调发力，不仅拿地神勇，土储积极，更借鉴港铁开发模式，“野心”绝不止于卖房子，而是依托优质的地铁物业，成为有担当的城市运营商。最后要说的是新世界中国，开始改变过往低调潜行、慢周转的风格，加快在广州的布局。
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