买卖条款应在房屋签约前想好

文：记者李凤荷

最近记者读到两个房屋买卖的案例，一个是广州市南沙区法院判决的一个“陈年”案件，广州市民王某五年前以190多万元买的房子，如今市价400多万元，但他不仅没赚到钱，反而倒赔十几万元。另一个则是广州市房地产中介协会披露的二手房交易纠纷，荔湾区某房屋因证未满两年而延迟交易，买家签约时支付66万元“大定”。后遇上房价急遽变动，业主要求加价22万元而双方协商不成打官司，最后业主被判赔双倍退定，且需要支付买家的房价升值损失35万元，计算下来业主此次“反价”不成需损失101万元。这两个案例充分说明，买卖房屋缺乏契约精神，最终很有可能出事。

根据南沙法院的判决内容，一手房买家王某与南沙某项目曾在2015年已经就此房款支付问题打官司，最终双方有和解意向而由开发商撤诉。王某以为事情就此解决，但其实双方没有签署和解协议，王某也没有按照原定的延期支付安排如期支付楼款，最终“鸡飞蛋打”，房屋升值没拿到，付出两万元定金“收获”了十几万元的违约金。有人分析，这个买家只支付了两万元定金就拖三四年，很有可能是与房产公司有关的人士，当初就想着通过私下转名的方式来炒楼，最终炒楼未果，倒赔十几万元。过往也的确有些与产业链条相关的人士通过内部转名的方式来进行炒楼，随着调控措施逐步收紧，行业交易规则的“灰色地带”渐渐收窄，王某这个案例对相关人士来说的确是一个警号。

荔湾区某物业的二手房纠纷对普罗大众来说有着警示的作用。2016年12月中旬，业主李某经中介公司促成，就其位于荔湾区某物业与买家陈某签订《房屋买卖合同》，房屋售价220万元。因当时房屋未满两年，双方约定至2017年7月才办理房屋过户手续，买方依约支付购房定金66万元。合同签订后，买方担心业主将房屋再次出售，于是要求公司制作《广州市存量房买卖合同》(下称网签合同），但业主以户口未迁出为由，拖延网签合同的签署。直到2017年5月，买方向业主提出配合其办理银行按揭手续，但这段时间该物业市场价格有所上涨，业主认为自己损失巨大，便向经纪人表示买家应增加购房款22万元，弥补其损失。双方协商不成，业主起诉到法院，买家则反诉业主。最终买家的理据获得法院的支持，业主需双倍赔定，且还要支付买家房价升值损失35万元。除非业主的房屋在半年间升值过百万元，否则该业主这单房屋交易净亏101万元。

买卖双方各自谈判筹码最大的时间是在落笔签约前，一旦签约就是“生米煮成熟饭”。业主在证未满两年就放盘，显然是等钱周转，既然急需用钱，又有人看中，应该坚持交易条款，尽快过户。业主以为拿到66万元“大定”，暂时解决资金周转问题。谁知随着楼价变动，人性贪婪一面就暴露出来了。说实在，对于延迟交易可能出现的楼价变动，业主在签约前也是可以在条款里埋下伏笔的。以后大家签署买卖合同，的确要把功夫做到前头。

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