专家眼中的广州“幸福人居”蓝图

信息时报 2018-12-28 01:35

□信息时报记者郑晓玫

一座城市，怎样才能谓之“幸福”？尽管每个人对幸福的定义各有不同，但可以肯定的是，筑巢方能引凤，乐业离不开安居，人居幸福是一座城市幸福的根基。为此，记者特地联系采访了多名业内资深专家，听听他们口中对于广州“幸福人居”的构图是什么样的。

资深专家韩世同：

区域发展

应先有产业再有楼市

未来，广州城市拓展的两大趋势主要是向东和向南。其中，广州的东部就包括黄埔和增城，南部有海珠、番禺和南沙。以黄埔、增城新塘、番禺等区域为例，从地理位置上来说，他们均靠近中心城区，产生的通行成本均在市民的可接受范围内。

在城市规划上，未来区域的发展要先通过搭建路网的形式，形成片区式发展。相比老城区的三旧改造，新城区吸取了规划经验，更具备后来者追上的优势，交通、配套设施的完善会让新区的居住形态更好。因此每个新区（如南沙）的发展都应按照“先有产业才有楼市”的发展思路去规划，才能形成聚合效应，降低通行的成本，方能提升城市居住的幸福感。

目前，广州不少区域都存在交通拥堵的难题，往往是最初规划时未能提前预知到片区的容载量。不过，广州现在开发的新城，都会开始规划并建设TOD交通枢纽，目的就是为了有效规避出行堵塞的问题。另外，配套滞后也是很多城区发展遭遇的另一个难题，因此每一个区域在规划初期就需要政企同步、合力去开发，提前在市政、商业、教育和交通等方面的配套做足功夫，才能跟得上业主的幸福人居需求。而对于旧城区的改造，则应采取“拆改流”并举，对于城市的规划需要有长达百年的中长期规划和安排，才能实现理想人居生活。

广州的地产市场化时间早，参照香港的房地产发展模式。而广州楼市的发展，是一线城市中相对冷门的城市。外加广州的楼市供应量充足，这也让广州在近几年的楼价涨幅相对没有其他城市那么大，并且极具投资潜力。未来，在广州采用“康养”模式会是一个比较合理的安居乐业规划。

房地产市场研究专家赵卓文：

提升房子的

居住体验是关键

楼市首先应关注消费升级的大背景，目前80%以上的人群都已拥有自己的住宅，市场是相对饱和的。不过，由于这些楼盘大多数是属于改善型住宅，这也成为开发商在消费升级的背景下一大机遇。因此如何提升楼盘居住的舒适型，成为房企下一步贴合消费升级的大背景是开发商考虑的方向。

对于楼市来说，行业关注的重点也回归到房屋本身。要提升广州市民的居住幸福指数，关键在于提升居住的体验感。如今，各行各业都进入科技创新的时代，楼市也不例外。科技元素的注入，智能家居、智能物业等概念也成为楼市中的“常客”。未来，性价比高的品质地产越受市场关注，不仅仅是房屋质量，提升物业服务也将成为开发商的关键任务。

独立地产经济专家邓浩志：

南沙将成为

下一个置业的首选

未来，广州最具投资价值的区域在哪？答案无疑是南沙。首先从政策方面来说，南沙已有国家级新区加自贸区的双区概念“加冕”。明年，随着粤港澳大湾区的规划公布，南沙也将成为大湾区的核心。届时，南沙将集“三区”概念于一身。另外，南沙也是广州定位的唯一一个副中心，未来广州必定会倾斜更多的资源到南沙。

在环境方面，南沙也是广州唯一的出海口，具备得天独厚的自然环境。因此南沙也将是广州最宜居的板块。未来，随着18号地铁线等交通配套的开通和完善，南沙的区域价值将更加凸显。

而作为广州的城市副中心，南沙未来的行政服务配套将会独立成体系。居住在南沙的市民，在家门口就可以解决很多生活问题。可以说，政策的倾斜+交通的完善+自然环境的优势将赋予南沙打造“幸福”居所的可能。

在楼盘的选择上，未来，为追求居住功能的齐全，刚需型产品也成楼市的“宠儿”。这类型产品面积虽小，但几十平方米的面积却能开辟出三房的结构，让房屋功能齐全，成为居住幸福与否的关键因素，因此未来会倍受欢迎，成为开发商打造的主流产品。

广州房地产协会专家委员会委员孙不熟：

房企开发地块

要为“幸福人居”创造条件

对于“幸福人居”的概念要分两个维度去理解。第一，从自住的层面来说，珠江新城、滨江东、天河北等成熟板块的宜居指数是最高的；第二，从投资的角度来说，即将通地产、能与中心城区实现无缝对接的城乡结合部，比如新塘、万博、亚运城、南沙等片区，他们目前房价都相对便宜，交通配套也在陆续开通或规划中，因此投资潜力都很高，可以说是广州楼市的“明日之星”。

而从开发商的角度来说，想要提升楼盘“幸福人居”的价值，在进驻城市之前，我觉得需要先以“城市专家”的身份去研究这座城市的发展方向、规划逻辑等，对城市有了深刻的理解，才会明白板块的潜力，将来每个项目才能形成板块与板块之间的联动。

另外，开发商需要优先开发配套相对成熟的地块，并做好楼盘对外的路网接驳和周边的教育配套。有很多楼盘，业主出行最困难的地方往往就是家门口的“最后一公里”，因此提升楼盘的路网接驳对于提升业主的幸福居住指数至关重要。在教育方面，很多地方的教育资源是远远不够业主需求。如果开发商能为片区注入更多教育资源，那无疑也是完善“幸福人居”的一大措施。以番禺为例，该区原有的教育资源并不均衡，而祈福、雅居乐、华南碧桂园等项目入驻之后，大大提升了整个番禺的教育水平。

随着房价上涨，未来业主对住宅户型的需求也会发生改变。比如，以前90平方米的房子一般就是两居室户型，现在会开发成四房、三房……诸如此类的方式，通过减少公摊面积利用到房屋的建筑面积中。包括现阶段很流行的复式住宅，也是为了提升房屋的利用率，以广钢新城、广纸等区域的楼盘，容积率也在逐渐提升。

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