广州楼市2018年盘点： 楼市成交稳中有降地块出让速度加快
自今年7月各部委联合开展打击房地产市场违法违规行为等工作部署以来，广州住宅销售市场的调控力度持续趋紧。截至12月25日，2018年广州一手住宅网签成交76056宗，同比下跌近两成。此外，广州二手楼市交投热度注定低于2017年，与2017年同期相比，出现24.5%的降幅。与此同时，广州土地出让金则创四年来的新高，呈现“总出让面积、金额增，溢价率、楼面地价下降”的特征。
关键词
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土地
今年供地活跃 出让金创4年新高
广州中原研究发展部统计，2018年广州商服商住用地成交面积超500万平方米，总出让金1322亿元，创4年新高。创新高的还有2018年广州土地市场供应、成交量，均创近4年纪录。其中，白云区、南沙灵山岛成为市场焦点。此外，白云湖、陈头岗、萝岗车辆段等地铁综合地块出让速度加快，整体供地气氛活跃。
今年用地整体溢价率仅3.7%
统计显示，2018年广州商住商服用地累计供应471.87万平方米，较去年增加28%。其中商住用地供应394.67万平方米，商服用地77.2万平方米，用地供应呈现连续两年超20%的增幅。在广州市国规委《广州市2017～2021年住宅用地供应计划》公布的第二年，2018年广州供地秉承“增加宅地供应”的思路，即在商服用地保持年均75万平方米水平的情况下，商住地供应逼近400万平方米，与计划“每年平均供应475万平方米普通商品住宅用地”的目标不断接近；另一方面，得益于去年12月以来充足的供应量，今年广州用地成交面积达505.05万平方米，同样创近4年新高。从近年用地成交情况来看，2018年土地市场呈现“总出让面积、金额增，溢价率、楼面地价下降”的特征。由于成交面积大增，今年商住商服用地总出让金达1322.13亿，同比上升19.6%，创近4年新高。
另一方面，今年总竞配建面积为13.1万平方米，同比下跌7成，自持面积亦减少超5成，广州中原研究发展部认为这两点可从侧面反映出今年用地竞争激烈程度相对降低，过去两年开发商“一掷千金”夺地的情况不再，用地成交更加理性。
据悉，今年用地整体溢价率仅3.7%，创近4年新低，主要原因为出让商服地以底价定向“产业引资”为主，不产生溢价；宅地溢价低的原因除开发商出价更加理性外，官方在设置出让底价时亦相对提高，因此早年溢价率高的情况并未出现。从月度情况来看，与去年“每月平均供应”的情况不同，今年供地、成交主要集中在第四季度。其中11月累计挂牌207.4万平方米用地，占全年供应面积的44%；12月成交216.96万平方米用地，占全年成交的43%，增城中新镇九和村三宗宅地（12.2万平方米）、白云湖车辆段用地（22.2万平方米）、化龙现代产业园用地一、二（31.2万平方米）等“巨无霸”地块均在最后两个月进行交易，直接拉动第四季度土地市场表现。
未来老城区供应要看白云
广州中原研究发展部认为，第四季度供地大增除了贴近“每年475万平方米商住地”供应目标外，还有利于为市场“土地供应充足”的未来预期，结合第四季度楼市备案价优化、房贷利率下调、限售限签适当放松的因素，当前广州整体楼市基本面向好。
从区域方面来看，今年中心区供地集中在白云、黄埔两区，其中黄埔供应83.23万平方米，为中心区供地第一大区，全市仅次于增城。但需要指出的是，黄埔年内供应的17宗用地，16宗位于原萝岗片区，仅五矿拿下的茅岗路以东地块属于“老黄埔”。因此，从传统老城区划分的角度看，今年白云供地是“城区主角”，其年内供应7宗累计58.91万平方米用地，预计未来2～3年，白云将“承包”老城区一手新货。
外围区方面，增城供地依旧“一骑绝尘”，供应92.28万平方米用地，抛离其他区域25万平方米以上。不过，增城区今年并未供应纯商服地。此外，由南沙、番禺组成的南部片区累计供应128.26万平方米用地，与增城“平分秋色”，可预期广州东南部将会是未来一段时间一手住宅的“主产地”。
展望
2019年广州整体供应
或与今年持平
结合《2017～2021年住宅用地供应计划》以及今年出让情况，业内人士认为，2019年商住用地供应将会向计划中的“平均每年475万平方米”目标靠近。但综合实际情况考虑，供地在400万平方米水平的可能性较高；此外，近两年推进速度明显加快的旧村改造将会成为除公开招拍挂以外重要的商住地来源。另一方面，2019年商服用地供应预计将维持近年75万平方米的供应量，并以招商引资用地为主。故2019年整体供地面积与今年持平或微涨的可能性较高。
以2016～2018年广州市国规委《2018年广州经营性用地供地蓝皮书》中未曾出让的地块作为参考，商住用地方面，2019年老城区供地将以白云、黄埔为主，尤其白云区中北部仍有大片待开发区域，预计人和、江高一带结合空港经济区等概念打包出让“产城地”的可能性较高。此外，新市、三元里、黄石路一带仍具备丰富的旧厂资源，可供作为宅地之用。
外围区方面，南沙、增城将撑起半边天，两区新兴板块，如增城中新镇、南沙黄阁、东涌、灵山岛等板块成为出让重点的可能性较高。商服地方面，预计金融城起步区剩余的7宗用地将陆续出让，今年相对“低调”的琶洲西区仍有2万～3万平方米用地可供应。新兴板块方面，荔湾新隆沙、南沙灵山岛、番禺大学城的用地都出现在《蓝皮书》上，预计未来一年有望投入土地市场。
（下转B10）
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