有二手房让利超百万 买家可留意急售房源
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广州二手楼市“金九”成色不足，如今“银十”过半也依然冷清。据广州中原研究发展部数据，10月第二周（10.8-10.14）广州全市二手住宅成交为1285宗，仍处低位水平。而合富大数据也显示，整个第三季度二手成交量也继续走低。不过在买家观望依旧、市场房源增多等市场行情下，不少二手业主心理预期有所松动， 二手楼“买方市场”趋势明显，刚需买家可考虑入手。
■新快报记者 林超菁
专家预测
业主降低预期普遍让利5%-10%
今年第三季度已告终，广州二手楼市交投活跃度依然持续偏低。据合富大数据监测阳光家缘网站公布的二手住宅网签数据统计，今年三季度经中介促成的二手住宅成交个案为19991宗，较今年二季度下降19%，较去年三季度下降11%。记者向多家中介行了解到，在二手楼市持续冷淡的行情下，买家依然保持观望，不少二手业主逐渐降低心理预期，价格让步空间明显。
广州合富置业荔湾芳村花蕾路分行主管梁建安表示，荔湾区芳村板块以置换型买家和有学位需求的买家为主，大多数买家都在观望，而刚需买家由于是首次置业，出手会更加谨慎。加上区域内有较多的一手新房在售，所以资金充裕的买家更多会选择购买一手房，对二手房的购房意向相对没有那么强。而业主方面，虽然目前业主的心理价位普遍还是比较高，但实际上是有“倾价”空间的，甚至有部分急售的业主，会主动做出让步。目前一般都有5%-10%的议价空间。但不急售的业主，态度还是比较强硬的。
海珠区滨江东板块的情况也是如此。广州合富置业海珠金海湾分行主管陈永胜表示，目前有较多没有消化的房源积累下来，因而目前房源较多。急售或者需要名额的业主，在价格上会做出一定的让步，约10%的幅度。但目前多数只有“笋盘”才可以成交，不过成交周期也需要1个月左右。
广州中原地产祈福新邨分行营业经理马观土也告诉记者，区域内成交量减少、二手房源增多：“今年初整个祈福板块的成交基本维持在每月20-30宗，目前大概每月10来宗，成交量减少比较明显。周边的中介行家，平均一个组员每月开两三单已经是做得好的了。但业主放盘相对之前积极很多，9月中下旬整个祈福板块的有效盘源大概800来个，目前有效盘源去到960多个，业主放盘率提升了13%左右。价格方面，我们也会通过区域内一手盘的行情去跟二手业主谈，之前有新盘单价才卖2万元出头，如果二手房价格不松动就比较难放出去。最近我跟进的几个盘源、接触的几位业主，议价空间基本能去到5%-10%、8万-10万元的议价空间，比之前好谈一点。像有位放盘很久的业主之前报价185万元，现在调到165万元，比之前甚至松动了20万元。”
不过，也有部分区域例外。广州合富置业天河迎海分行主管艾付仁表示，目前天河东圃板块的业主大多在观望后市，盘源议价空间不算大，总价200万-300万元的单位，约有8万-10万元的议价空间。
年末入市可留意急售房源
合富研究院高级分析师梁燕明表示，有意在今年四季度物色笋盘的买家，可留意“卖一买一”型业主放售的房源，这类业主若已经决定出手置换物业，往往会加快“卖一”的速度，因此，买家也能更容易争取到业主给予更大的让价空间。此外，靠近年底有可能会出现业主因资金周转等原因，急售手中持有的物业套现，这类放盘的价格有可能较市场价要低。
不过，买家需要留意的是，业主急售套现的个案，往往会在付款条件等方面存在一些特别的要求，因此，买家除了留意房源的售价、物业本身的质素外，还需要详细了解清楚业主对付款方式、付款时间节点以及交楼等方面，是否存在特别的要求。
广州中原地产越秀北京路文德路分行客户经理罗社妹告诉记者，目前区域积累的盘源多，以有换房需求的业主为主，但买家少，很多买家仍处于观望中，因此很多业主都愿意让步，议价空间在10%-20%。此前曾有一套位于名门越秀小区内的电梯楼76㎡两房单位，今年3月份业主刚放盘的价格大约550万元，由于业主急着换房，这套单位最终在本月以430万元成交。记者粗略计算，该套二手房前后总价变动接近22%。“像区域内的一些学位房，价格也有商量余地。不过也要看业主是否急需资金周转，议价幅度各有不同。”罗社妹表示。
此外，对于买家如何能够为自己争取到更多的价格优惠，罗社妹认为，最主要还是要看买家的付款方式，一次性付款是比较多业主愿意接受的，相比按揭贷款买房要等银行放款等等，业主肯定倾向接受前者。
业主让利会持续相当一段时间
广东中原地产项目部总经理黄韬表示，多方面的综合原因导致目前二手市场成交相对清冷。不过，他认为，这与此前一手楼市场出现的促销让利没有必然关系。因为从今年初到现在，整个二手房市场的成交下降差不多20%，“放盘相当一段时间仍未能成交，业主的心态、预期会有所调整下降，所以会调价，这是正常的。”
黄韬预判，整个市场入手好时机可能会出现在今年的11月和12月，并且会持续一段时间：“从本月初黄金周的表现看，二手市场依然不是很理想。而接下来，一手开发商会积极加大让利，部分二手业主为了购买改善型住宅需要换房的话，在二手市场成交进一步下降的情况下，二手房的溢价空间就会进一步扩大，幅度可能达到15%。这次的让利情况可能要延续到明年初甚至还会更久。”
有合适时机刚需可考虑入手
基于对广州整个城市未来发展的信心，黄韬认为广州楼盘的价格会持稳，所以自住型买家有需求时可以入市：“广州整个城市的发展、大湾区的规划利好以及大量刚需购房者的居住需求等，在这种大环境下能对广州市场起一定支撑，而投资型买家需要谨慎。”
黄韬建议买家可以砍价，有些盘可能有20%的松动。不过业主不着急成交，那可能10%-15%的让步已经是底线了。“所以普通买家价格能谈到10%的松动基本就可以考虑了。”
对于二手业主的物业保值，黄韬建议如果没有其他投资渠道，房子可以继续持有，但如果是要买新房或有其他资金需求，那么价格比心理预期低10%-15%是可以出手的。
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