调控倒逼土地市场降温：前8月流标流拍数量翻倍

21世纪经济报道 2018-09-03 01:45

本报记者张敏北京报道

导读

楼市调控的持续深入，正在倒逼土地价格下调。而在经过“大浪淘沙”后，实力不足的中小房企被挡在门外，品牌大房企则迎来“有序竞争、理性拿地”的最好机会。

长期楼市调控对楼市的压制，已经悄然传导至土地市场。

中原地产近日发布数据显示，今年以来，土地市场流标流拍数量明显增多。其中，前8月，一线城市经营性用地流标流拍13宗，去年同期只有4宗；二线城市土地流标流拍238宗，去年同期只有106宗。相比之下，流标流拍的土地宗数涨幅均超100%，“地王”已经许久不见于市场。

分析人士指出，这一方面是由于土地出让条件变得苛刻，另一方面则是因为房企的资金状况趋于紧张。在楼市调控不断深入的大背景下，土地市场正在走向理性。

对于志在扩张的大中型房企来说，土地市场降温则十分理想。在近期的中报业绩会上，不少房企都表示，“现在是补充库存的好时机”。

“土豪”变理性

近期的土地市场表现十分平淡，低价成交、流标、流拍已成常态。

8月28日，武汉市土地交易中心以拍卖的方式出让10宗地块，总出让面积67.61万平方米。最终，7宗成功出让（其中6宗底价成交），2宗流拍，1宗拍至熔断。

同日，广州从化“火界”地段10万平米2宗商住地遭遇第七次流拍。

8月29日，江苏常州武进区一宗宅地进行竞拍，出让面积6.06万平方米，最终，由于无房企报名参与竞价，该地块遭遇流拍。

8月30日，福州出让4宗地块，宗地总体量达255.35亩。最终，4宗地块均在一轮举牌后成功出让。

根据中原地产的统计，今年前8月，一线城市经营性用地流标流拍13宗（有7宗出现在北京），去年同期只有4宗；二线城市土地流标流拍238宗，去年同期只有106宗。

中原地产指出，流标流拍的土地质量普遍不佳，多具有远郊地段、配建规模大、权属关系复杂等特点。与此同时，部分地块挂牌价格过高，土地交易规则苛刻，也是导致企业放弃的因素。

据悉，为控制地价过高，热点城市普遍对土地设置最高限价，同时提出配建等要求。如温州于8月30日推出主城区一宗地块，采用“限房价、竞地价”的方式公开出让，同时要求配建一定规模的安置房，以及9班制幼儿园和菜市场一处（商业类）。

新城控股高级副总裁欧阳捷认为，房企资金压力偏大，也是土地交易价格下降的原因。他表示，虽然房企账上有钱，但未必能动。“因为销售回款作为项目预收账款被纳入监管资金，只能按进度提取。账上不能动用的钱越来越多，越大的房企账上越有钱，也许现金越短缺，因为还要继续投资、拓展业绩。”

“钱少了，土豪也理性了。”欧阳捷表示。

某大型房企西安区域负责人向21世纪经济报道记者表示，房企拿地时，会考虑未来销售的因素。因为限价政策比较严厉，所以就算地块优质，企业也普遍不会冒险去高价拿地。

补库存时机已至

对于志在进一步扩张的房企来说，机会已经到来。

8月28日，合景泰富在香港举行中期业绩会。集团主席孔健岷表示，现在是拿地的好时机，“因为现在拿地相对来讲比较划算，很多是底价成交。”合景泰富地产业务首席执行官蔡风佳进一步补充道，“以前都是抢地，现在变成选地，特别是下半年到明年上半年，为我们选地提供了更多的机会、更多的方式。”

随着房地产业竞争日趋激烈，对规模的追求再度成为行业主旋律。易居克而瑞统计，截至目前，有超过六十多家的房企提出了近一两年内实现千亿的计划，多为中型规模房企。

从两年前开始，部分企业就已经着手补充库存。但相比之下，如今的补库存时机似乎更为成熟。

欧阳捷也认为“现在正是淘好地的季节”。原因在于，楼市调控的持续深入，正在倒逼土地价格下调。而在经过“大浪淘沙”后，实力不足的中小房企被挡在门外，品牌大房企则迎来“有序竞争、理性拿地”的最好机会。

值得注意的是，热点城市库存规模的下降，也使得此时补仓具有更好的前景。

根据国家统计局的数据，截至今年7月末，全国商品房待售面积为54428万平方米。不仅创下近48个月的新低，与最高点时（超过7亿平方米）相比，下降了近3成。

上海易居研究院近日发布的报告也指出，截至2018年7月底，100个城市的新建商品住宅库存总量为42369万平方米，连续36个月同比下跌，并回落到了七年前（相当于2011年11月）的水平。

该机构指出，虽然推盘节奏在加快，但今年以来新房市场仍是供小于求的趋势。且100个城市新房库存去化周期仅为9.6个月，明显低于12-16个月的合理区间。

该机构指出，库存市场的基本面正发生根本性的变化，由以前的“过剩”进入到“缺货”阶段。在呼和浩特宣布“停止去库存”后，未来会有更多的城市提出这一政策思路，这也将有助于市场供应的增加。

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