金九月市场预热 新品可圈可点

8月广州楼市保持平淡，成交量与6月和7月相比有所下降。不过从前几年市场的表现规律来看，与其他月份相比，8月的成交在一年当中时常处于平淡的低位，这也为接下来9月和10月的市场表现埋下伏笔。

作为一年中重要的销售时期，9月的房地产市场一直备受关注，坊间也存在“金九月”的说法。目前，广州楼市限购、限贷等调控政策未有松动，再加上市场变迁和房企战略布局调整，因此也有分析人士认为，不排除9月会有部分楼盘项目选择降价让利，以带动销量加快回款，这会不会成为今年9月楼市的亮点？

8月仍是“暑假”行情

根据网易房产数据中心监测阳光家缘的网签数据，上周（8月20日至26日）广州一手住宅共计网签1193套，环比上上周减少28套，下降2.29%。套数减少的同时，一手住宅成交面积为13.1133万平方米，环比微降1.41%。

在这1193套一手房中，754套位于外围城区，439套位于中心城区（包括黄埔），其中增城、南沙、黄埔三区分别网签334套、219套和215套，而荔湾区网签量也站上100套。与上周相比，荔湾、天河、海珠、增城、番禺等城区网签量环比上升，其中涨幅最高的增城环比增加132%，其余城区成交量环比有所下降，越秀则无成交记录。

从套均面积来看，广州一手房成交仍旧以中等户型为主，套均面积都在100平方米以上，网易房产统计显示，上周各城区套均面积最高的城区为番禺，平均每套为138平方米，而最低的海珠也有101平方米。

与前几个月相比，进入8月以来，广州一手住宅市场成交水平出现下滑，网签周成交量保持在千套水平，楼市“暑假”行情也得以延续。根据广州中原研究发展部的监控，在7月26日至8月25日的一个月内，广州一手住宅整体成交面积66.19万平方米，环比下跌32%，成交套数为6079套，环比同样出现下降。

分区域来看，统计周期内增城、南沙、黄埔三个城区的成交量超过千套，其中增城网签1663套排在首位，但与此前一个月的统计周期内相比仍有降幅。不过，统计周期内番禺和从化网签量环比均有提升，其中从化网签482套，环比48%，番禺网签296套，环比增加15%。

预售批复速度加快

根据中国指数研究院指数研究中心发布的重点城市新开盘监测快报，截至26日，广州8月共有16个项目开盘，累计推出房源1443套。据了解，在开盘的项目中，既有雅居乐海珠小雅、保利华润紫云这样的中心城区项目，也有荔山雅筑、绿湖国际城、阳光城丽景湾等外围区域大盘。

推新楼盘大都分布在外围区域，但在中心城区仍有雅居乐海珠小雅等楼盘有推新动作。据了解，海珠小雅加推74至118平方米二至四房单位，预计2019年底交楼。而在外围区域，位于花都的金融街花溪小镇推出7栋、8栋、9栋、21栋115至125平方米三至五房单位，朝向均为南面，带装修发售，均价预计为1.4万至1.5万元/平方米，开盘当天购买有折扣。

中国指数研究院的监测显示，8月广州推新楼盘开盘当天去化率多在70%以上，也有机构统计显示，8月广州一手住宅的整体库存情况有所微涨，达到788万平方米。不过广州中原研究发展部的分析指出，近段时间中心区积压网签处理速度加快，天河、海珠、荔湾3区库存面积明显减少，因此当前广州整体库存消化周期也微降至10.6个月，东部的黄埔、增城在网签成交集中、新增货源较少的背景下，库存消化周期分别只有4.6、6.7个月。

在供应一端，广州一手房预售批复在8月有所加快。根据阳光家缘网站披露的数据，截至8月28日，广州共计批复62张预售证，所有类型房屋供应量新增10733套，新增供应面积超过119万平方米。在住宅方面，仅上周一周内预售证就有34张，住宅供应达到5461套，商服类物业也有6张预售证获批，合计115套。

在新增供应中，番禺、南沙和从化成为亮点。阳光家缘预售信息显示，番禺“时代雅苑”（即时代柏林）项目在8月23日一天内连拿3张预售证，合计住宅供应量达到1168套。而老牌大盘亚运城在同一天也拿到预售许可，共计推出600套住宅和52套商业单位。南沙的阳光城丽景湾、星河山海湾、越秀滨海御城等楼盘也获得新的预售许可，三家楼盘合计新增823套。而从化的珠光御景山水城则在8月24日分别获批555套，加上珠光流溪御景在同一天拿到的预售证，总共为从化带来619套新增供应。

尽管中心城区新增供应较少，但天河区，珠江花城、招商雍华府、华润天河、信达金茂广场四家楼盘新增供应都在百套以上，特别是位于牛奶厂板块的华润天合与招商雍华府，分别获批452套和474套。户型包含两房至四房及大面积复式单位等多个类型。

楼盘存在让利空间

从新增供应情况来看，广州一手住宅市场的货源有所补充，不少热门板块都有新增供应，也为接下来的市场销售提供了基础。9月越来越近，广州楼市走势会如何？

对此，中地行分析认为，与前一段时间相比，新盘亮相和旧盘加推的节奏已经有所加快，结合整体楼市调控环境来看，在传统楼市旺季来临之时，各楼盘将出现不同的营销手段来吸引客户，开发商开始抢先布局“金九银十”。

广州中原研究发展部的分析认为，包括增城、南沙、花都区域的多个全新楼盘项目的入市意向较强，而全新项目的入市也将扩大买家的选择空间，从今年楼市的状况来看，部分业绩压力较大的房企将会采取“小幅让利”的方式吸引买家，对于买家而言，稳定理性的环境不失为入市的好时机，买家可把握机会。

热点板块抢夺客源

从广州近几年的一手房成交状况来看，成交主力大体集中在东部增城、黄埔等地区，随着地铁通车的利好，以及购房者群体的逐步分化，外围区域地铁沿线成交热门趋势更加明显，而中心城区各大新盘板块的受关注程度也在不断提升。

增城从化迎地铁利好

最近这几年来，广州每年年底都会有新的地铁线路投入运营，而地铁的开通，在大大提高区域间通达效率的同时，也为人们在地铁覆盖区域置业提供了可能性。今年年底，广州地铁14号线、21号线将迎来通车，这对从化和增城而言无疑是个好消息。事实上，近几个月以来，从化一手楼盘成交表现良好，增城则保持了广州楼市成交要地的位置。

地铁14号线开通后，从化街口、太平、温泉等地地区居民通过该线路可快速抵达嘉禾望岗乃至广州其他核心区域。广州中原研究发展部分析指出，在过去一个月内（7月26日至8月25日），从化一区的销量就有5.21万平方米，环比增加43%，网签套数也有482宗。

14号线神岗站附近的珠江壹城、邓村站附近的荔山雅筑等楼盘成交速度也明显加快，其中街口站辐射范围内的珠光御景山水城、珠光山水诚品也有200多宗成交，珠光御景山水城最近更是获得了555套预售批复。地铁已经影响到从化楼市，该区域价格目前在广州处于较低水平，高性价比的特征更加吸引买家。

同样将在年底开通的地铁21号线，除了将轨道交通带到增城主城外，还串联起荔城、朱村等热门楼市板块，相应楼盘的推新速度也有所加快。例如在朱村站附近，保利中航城即将推出建筑面积94至110平方米三房两厅两卫，以及126平方米四房两厅两卫洋房产品，带装修发售，价格待定。

核心区域吸引买家

对部分置换改善型购房者而言，买在交通、商业配套、教育医疗设施都大幅领先的中心城区是最佳选择。当前广州中心城区的热点板块主要是天河的牛奶厂、海珠的广纸、荔湾的广钢等。

目前，牛奶厂板块的4个楼盘已经进入销售尾声，相应楼盘销量在全市范围看来并不出众，但就在上周五，板块内的招商雍华府、华润天合两大楼盘都拿到了新的预售证。其中招商雍华府获批474套，户型涵盖88至129平方米三房至四房；华润天合获批452套，涵盖87至123平方米两房至四房，另有163平方米复式单位。两大楼盘的推新也为接下来的楼市旺季做好了铺垫。

广钢板块的利好无疑在教育方面，今年6月底，荔湾区与广东实验中学签订《广州市荔湾区人民政府与广东实验中学合作共建广东实验中学荔湾学校框架协议》，省实将在荔湾广钢地块公建配套中的中小学进行合作办学。广钢板块的价值正逐步兑现，区域内的珠江金茂府、中海花湾壹号、金融街融穗华府等楼盘都将共享这些利好。

而在海珠，区域内的推新和成交都由广纸板块来支撑。据了解，接下来绿地越秀海玥、雅居乐海珠小雅、金融街·融御等项目都将有推新动作。而在未来，该板块还将迎来地铁11号线、10号线开通的新利好。

新品选择更求“精”

好的房子，首先应当满足人们的居住属性。在人们对居住条件要求不断提高的今天，新建楼盘项目纷纷自我升级，从装修配套上采用高端化、智能化家居设备，也有楼盘引入全新的居住理念，将社区与周边环境紧密结合起来，还有部分项目将传统文化充分融入到楼盘规划建设上，细节之中处处精益求精。

追求细节制胜

8月4日，位于番禺万博区域的金地·壹粤府正式开放样板房供参观。走进样板房，全屋石材、全屋西门子厨电、高仪卫浴五金、大金中央空调、爱迪士新风系统等一应俱全。

值得一提的是，一般住宅内厨房并不设置空调，为了避免油烟进入其他房间，人们在做饭时往往会关闭厨房门，使得厨房内闷热难耐，对于这一痛点，壹粤府的住宅内专门设置了厨房空调，可以让家庭的每个成员，在任何一个房间都能享受到现代科技带来的便利。此外，壹粤府对于“窗”的设计也有执念，样板房内从采光效果和操控窗帘开闭的智能系统上看，无不体现了对窗内细节的追求。

而同样是作为高端住宅项目，位于海珠的中冶·逸璟公馆则将东方院落文化精粹融入到楼盘建设中。逸璟公馆在园林的设计理念上融合北方园林严整大气与南方园林紧凑灵活之精髓，并加入现代元素与岭南元素，通过对广州传统居住形式“西关大屋”的详尽分析，延伸出“一轴带三井，十巷井中藏”的设计概念。

逸璟公馆还遵循京城大宅三进院礼序，“一进院”，负一层打造供主人客人停车私享车库，突破性地做了车库入户奢华玄关，提升了主人迎客的尊贵感；“二进院”，夹层打造了阳光空间，营造更惬意的灵动空间，在首层则有城市中心别墅才能私享的大花园，以及中西餐厨系统和客厅，功能齐备；“三进院”，便可看到多代同堂家族成员居住的厢房系统。

融入新开发理念

随着地铁13号线通车，增城新塘已经跨入轨道时代。未来新塘还将有多条地铁、城际铁路接入，成为广州东部重要的交通枢纽，这也让“轨道+物业”的TOD模式在新塘成为可能。今年上半年，碧桂园云顶等楼盘的亮相，已经逐步将TOD模式概念融入到社区生活之中，而在下半年，品秀星图的出现则丰富了TOD新城的功能与边界。

据了解，品秀星图位于地铁13号线官湖站车辆段上盖，由越秀集团和广州地铁合作开发，总建筑面积约130万平方米，包含普通住宅、复式等多种产品形态。项目以“无界社区”为核心理念，不止在社区内规划12年全龄段教育体系、花园式购物风情街、肉菜市场、医疗卫生站等生活配套，更利用车辆段上盖独有高差打造层级递进落差园林，塑造罕见的空中花园风貌。

除了与轨道相结合，将“黑科技”融入住宅同样是近几年兴起的居住升级方式，智能家居当前已经成为不少楼盘项目的“标配”，住户通过手机操作、声控、红外感应等方式，便可轻松操作屋内设备。

当前，像富士康科技小镇、金众西关海、雅居乐海珠小雅等，都已将智能化居住作为住宅项目的重要卖点，金地壹粤府还联手华为HiLink、智慧享联科技，将楼盘打造成物联网智慧社区。

记者观察

9月含金量

尚待市场检验

对于广州楼市而言，本轮调控已经持续了1年5个月之久，目前看来，不论是限购、限贷、限签，各项调控政策都没有出现松动迹象。

调控效果在前几个月的楼市成交中已经有所反馈，过去一年中，广州一手房成交量起起伏伏，除了5月和6月成交量与去年同期相比有所提高外，其他月份并没有超过去年同期水平。整体而言，今年广州一手楼市成交较为平淡，原本有入市意愿的刚需客和改善型买家，也出现观望心态。

8月份，广州一手住宅预售证发放情况较为客观，仅上周就有5461套住宅获批可售，截至8月28日，所有类型物业的新增供应已有10733套。供应量的增长，意味着不少房企已经在为“金九银十”备货，也说明9月和10月楼市处于货量相对充足的状态，而广州全市一手住宅去化周期也维持在一个相对稳定的水平。

但供应并不代表成交，接下来楼市销量究竟如何，还得看市场需求。从今年的走势来看，不少业内人士和机构都认为，存在部分楼盘降价让利，以价换量的可能性。9月楼市“成色”如何尚待检验，而传统销售旺季的市场表现，也将给接下来广州房地产市场的发展提供重要的参考依据。

●撰文：南方日报记者葛政涵

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