东莞房价背后的经营贷 如何有效遏制投机者炒房资金来源，或是稳住房价的关键一招
□文、图 信息时报记者 叶虹
去年以来，东莞的房价经历了一波诡谲的上涨，引发全城关注。新冠肺炎疫情影响之下，东莞经济的“转正”之路走得相当艰辛，但房价缘何持续上涨？去年7月东莞房地产市场调控政策升级，限购限售加码，二手房也列入限购范围，然而市场为何并未现降温迹象？
要弄懂这些问题，首先要了解的是：在东莞买房投资甚至投机的是哪些人？他们的资金从哪里来？他们为何疯狂入市？可以看到，就在楼市投机风潮掀起之时，经营贷违规流入楼市的问题也渐渐浮出水面。
今年2月27日，东莞市住房城乡建设局、市自然资源局、市不动产登记中心、市市场监督管理局、中国人民银行东莞市中心支行、中国银保监会东莞监管分局等6部门联合印发了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，首次提到了经营贷，“严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。”
然而记者近日走访发现，仍有金融服务公司称与银行有业务往来，可以为客户申请到经营贷产品：“我们的大部分客户都是用来买房，做好后台资料就可以，查不出来是用于购房的。”
案例 原本首付都不够，利用经营贷顺利买房
所谓经营贷，大多时候指的其实是“抵押经营贷”，主要是由银行发放给个体工商户、小微企业主等生产经营性资金需求的贷款，一般以房产作为抵押来获取。去年新冠肺炎疫情期间，政府出台了一系列扶持中小企业的金融利好政策，其中就包括针对中小微企业和个体工商户的经营性贷款贴息。
在东莞做外贸生意的张先生去年买了一套91平方米的二手房，总价约252万元。当时他手头上只有50多万元，在得知银行的经营贷产品后，他果断向信贷公司借款200万元，全款买下了这套二手房。拿到房产证后，他便立即找银行办理抵押经营贷，最后成功贷到了190万元，偿还了信贷公司的款项。在对银行的还款上，这5年内，先息后本，也就是说5年内每个月只需还约6000元的利息，5年后再偿还本金。
“本来确实买不起这套房，连首付都不够，现在我们不但买下来了，而且没有什么压力，5年后能还清本金就还，实在还不起就把房子卖掉，反正房价还会涨，不涨也不会跌。”张先生说。
只要有房子作为抵押，提供营业执照，就可以顺利贷到年利率大大低于房贷的经营贷产品。且前几年可以只还利息，无需还本，大大减轻贷款者的压力。对很多投机者来说，假如这笔资金用于投资房产，几年后再转手卖掉，岂不是“空手套白狼”？于是，原本用于扶持中小企业的，利率低、额度高又容易申请的资金就这样流入了房地产市场。
调查 仍有金服公司称可申请经营贷用于购房
经营贷违规流入楼市的问题已引起多地重视。东莞在2月27日出台的《关于进一步加强房地产市场调控的通知》中，也提到了要“严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。”然而记者近日走访发现，仍有金融服务公司称与银行有业务往来，可以为客户申请到经营贷产品用于购房。
记者从朋友处要到一位自称与某银行有业务合作的人士陈华（化名）的联系方式，并加了微信。微信中，陈华告诉记者，现在银行有一款产品，先息后本，年化率3.85%，可申请5~10期。也就是说，只要你有房子作为抵押，就可以申请该款产品，且5~10年内只需要还利息，不需要还本金，5~10年后一次性还清所有本金。
他算了一笔账：假如你的房子市值500万元，就能贷到七成，约350万元。贷款350万元的话，一年的总利息是134750元，每个月需要还利息11229元，5~10年后再还本金；假如贷200万元，那么每个月只需还利息6417元，5~10年后再还本金。“现在迎接"开门红"，银行政策比较宽松。”陈华说。
记者明确提出，想用来买房投资。陈华说：“可以的，这个没关系，很多客户都是用来买房，不然去年东莞房价会涨那么高？”他称，去年他的客户大部分都是投资房产，当然也有个别是做生意或者周转。
但是，现在东莞出台新政，要严查经营贷流向房地产市场，会不会有影响？陈华说，“不会的，这个放心，我们大把客户都是投资房产。这个月申请办理的话，10天左右就可以放款，主要是现在年初政策比较宽松，审核没有那么严。”
金服公司 去年80%客户申请经营贷用来买房
记者随后来到了莞太路上陈华所在的某金服公司，称希望“抵押房产，再投资买房”。该公司负责人王亮（化名）进行了详细的介绍：“如果您的营业执照是××有限公司，就可以申请7年期，三年一审；如果是个体户，可以申请10年期，一年一审。三年一审的意思是说，三年到期您要把本金还回去一次，然后再提出来。如果审核时还不起等额本金，找赎楼公司操作就可以了。如果个人没有营业执照，公司也可以帮忙操作。”
王亮说，以前东莞房价涨得慢，所以很少有人申请经营贷来买房，去年以来房价上涨，投资、投机客便蜂拥而来。“去年我们一个月帮客户做了6000万~8000万元贷款，其中80%的客户是用来买房的。”王亮说，“比如万象府的购房客，很多都是旁边金域华府的业主，他们抵押了房子，获得资金后再转手用来买房。”
对于日前东莞发文要“严查经营贷”，如果被查出来经营贷用于购房会带来哪些影响？陈华说，“查不到的，我们会处理好，做好后台资料。款打到账户你不要直接流入房地产市场就可以，你可以直接取现，或者转几手，转给亲戚朋友都可以。”王亮也说，“我们上次有个客户就直接取现500万元，取现就断流了，查不到流向的。”
不过，现在不是限购吗？怎么还是那么多人购房投资？王亮说，“限购没有名额了可以用亲朋戚友的名额嘛。”用别人的名义风险太大了吧，就算是亲戚也不好，万一为了利益翻脸不认呢？王亮笑称，“不会，你可以让亲戚把房子抵押到你这里，这样他对房子的每一步操作都要经过你同意，所以是没有风险的。”
业内 本批投资、投机者多为本地客
有业内人士表示，事实上，这一波购房者有很多是东莞本地人、来莞多年的企业主以及一些投机客。“和2016年那一波房价上涨不一样，上一轮主要是深圳客外溢来莞购房，所以当年东莞的限购政策出台后，投机风潮即时得以刹住，随后几年房价主要呈现温和稳定、小幅上涨的态势。”该人士说。
而去年以来的这一波投资甚至投机客，则主要是东莞本地人或在莞经营事业多年的人，当然也不乏一些外地投机客，通过各种渠道参与进来。“这批购房者中，不少是四五十岁的企业主，来莞发展十多二十多年了，名下至少也有一两套房产。但他们的子女都基本长大，需要另购置房产，所以为什么那么多人买房？一方面确实有需求在，另一方面就是资金来源的问题，他们太容易从银行得到贷款了，只需要抵押房产，就可以申请到利率大大低于房贷的经营贷，再转手用来买房。”该人士告诉记者。
房子毕竟抵押给银行了，到时如果还不起会不会有什么风险呢？“首先如果申请先息后本，那么这几年里只需要还息，可以说没什么压力，5年后、7年后，房价还不涨吗？到时如果还不起本金，卖掉就可以了，而且这些人本身至少有一套房产在手，两套房一起涨，能有什么风险呢？”该人士又称，“对于投机客来说，买房本来就是为了涨价后卖掉套现。当然，风险就是东莞房价大跌，但是现在入手的人谁会认为过几年房价要大跌呢？”
东莞中原地产战略研究中心有关负责人认为，由于以往银行审查相对宽松，通过消费贷、信用贷、经营贷等各种手段将资金集中到房地产，房地产不断加杠杆，房价大涨加大房地产泡沫。今后，通过银行等金融机构的规范管理，做好房地产金融风险防范工作，从资金层面提高炒房难度和成本，能够有效打击炒房行为，对目前过热的楼市有降温作用，有利于维持房地产行业稳定健康发展，贯彻落实“房住不炒”的政策，防止房地产泡沫的发生。
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