东莞推土拍新政：不再价高者得 而是最接近平均价者得

国际金融报记者 孙婉秋

之前，地价一直被视为房价的推手，“面粉与面包”成了楼市多年绕不开的谈资。

近日，广东东莞首次出台土拍新规，一改过去“价高者得”的模式，首创“最接近平均价者得”的土地网上竞价方式，引发市场高度关注。

首创土拍新规

近日，东莞市公共资源部交易网发布了国土资源网上交易达到上限后的终次报价规则。

竞拍地块的网上报价达到上限后，交易系统暂停接受新的报价，转为通过网上最终一次性报价方式（简称“终次报价”），并以终次报价中最接近所有终次报价平均价的方式，确定谁是最后的竞得者，其所报价格就是该宗地的最终报价。规则指出，终次报价功能将在挂牌截止时间后15分钟，且网上报价已到达上限时开通。

对竞自持、竞配建等设定上限的国土资源网上挂牌交易，需要通过终次报价确定竞得入选人的，适用本规则。

举例来说，假设竞拍地块的网上报价的限价为10亿元。当网上报价触及10亿元天花板时，有5家开发商参与最终报价，分别报10亿、13亿、14亿、15亿、16亿，平均值为13.6亿元，那么，报价14亿元的竞拍开发商最接近终次报价的平均价，地块也由该开发商竞得。因此，有业内人士指出，“限价+一次性最终报价”的土拍模式，某种程度上是对“价高者得”的经营性土地出让制度的重大改革和完善。

那么，开放商如何获得终次报价竞买人资格？

在终次报价前，已报出至少一次有效报价的竞买人，自动获得终次报价资格。未报出有效报价的竞买人，须在资格确认环节同意接受上限报价后，才能获得终次报价资格。

未获得终次报价资格的竞买人，不能参加终次报价。

如何确认终次报价结果？

在终次报价环节无有效报价的，最先报出上限值的竞买人即为竞得入选人。

根据终次报价的结果，只有一个有效报价的，以此报价确定竞得入选人。两个或以上的有效报价，按照有效报价计算平均价，已获得终次报价资格，但未报价的，不纳入平均价计算。所报价与平均价相差的绝对值最小的为竞得入选人，如果绝对值相等的情况下，以绝对值最小且高于平均价的确定为竞得入选人。

平均价精确到元，系统根据四舍五入的原则确定平均价。

终次报价环节结束后，将在竞价系统中公布报价记录，确定竞得入选人。

东莞土拍热

实际上，东莞此次出台土拍新政或与其近期土地市场较热有关。

4月17日，中海地产东莞投资有限公司经62轮竞价后以14.38亿元力压近30家房企成功夺得万江地块，折合楼面价约1.6万元/平米，溢价高达75.79%，一举拉开东莞这波土地潮序幕。

随后，万江地块再起波澜，多家房企以封顶条件提前锁定地块。

广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉在接受《国际金融报》记者采访时直言，触发东莞“土拍新政”的，就是不久前发生的、非常轰动的“秒拍”事件。火爆的土拍场面，让东莞2017年3月施行的、旨在控制“地价-房价”联动上涨的调控模式（“限地价、竞配建人才房”、“限房价、竞地价”）效果尽失。一方面，任性的开发商迅速将价格推至高限，给市场传达的是“地价被低估”的失衡信号，直接引爆了地价上涨及对本期房价和未来房价上涨的预期；另一方面，开发商如此“抢地”，竞配建和竞自持的约束力大减。

李宇嘉认为，“限价+一次性最终报价”的土拍模式，是对2005年以来我国施行的遵循“价高者得”原则（配建和企业实力是次要指标）的经营性土地出让方式的重大调整。首先，以出让底价加市场化溢价确定限价，没有违背土地“招拍挂”的框架，一定程度上还体现了“价高者得”的不动产竞拍规则。重要的是，它部分消除了过去单一价格考量下的弊端，即利润和效率不兼容。

谈及这项新政对开发商的影响，李宇嘉表示，一次性最终报价，并以最接近平均价作为定价的依据，首先可以淘汰风险倾向高、杠杆高的开发商；其次，由于中标者对最终价格没有影响力，所有投标人都会基于市场基本面，显示其对地块的真实评价，最后出来的房屋供给也是最佳的。

其他城市是否可以跟进？

李宇嘉对此持肯定态度。在他看来，只要是过去几年供地较少的热点城市都可以跟进。

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