490米！刷新中山城市天际线 ●打造城市新高度、产业新高地：翠亨新区智创中轴南塔项目地块正式推出 ●490米南塔+460米北塔+中轴水岸：中山东部城市滨海门户

中山商报 2021-06-18 07:15

珠江潮水翻滚，伶仃洋西畔的翠亨新区，继今年5月份一口气推出3宗大型用地的拍卖消息后，6月份再次投出“重磅炸弹”：酝酿已久的翠亨新区第一高楼——翠亨新区智创中轴南塔项目地块正式推出。

6月11日，中山市公共资源交易网发布地块编号为G28—2021—0029的国有建设用地使用权公开出让公告，该地块位于翠亨新区起步区南部，规划建成一座490米高的南塔综合体。项目位置与今年5月中旬挂出的三块地一线相连，位于城市智创中轴核心位置。这是新区一个月内，挂出的第四块南部片区的地块，它的加入，意味着城市智创中轴核心项目布局完成。

记者梁展宏

城市智创中轴“最后拼图”压轴出场

占地约384亩：翠亨新区490米高南塔项目地块拟入市

参拍门槛甚高

记者了解到，本次中山市公共资源交易网发布地块编号为G28—2021—0029的国有建设用地使用权公开出让公告，其实正是去年已经传出规划消息的490米高翠亨新区南塔综合体综合用地，拍卖起始总价为50.6亿元，其起拍价仅次于今年5月份翠亨新区“未来之门”综合用地（就在南塔项目旁）的78.8亿元起拍价，在中山土拍历史总价上排名第二。

在用地规模上，该地块土地面积约25.59平方米（折合约383.8亩）、地面计容建筑面积上限约89.9万平方米、地下总建筑面积上限约79.2万平方米。

土地规划用途上，地块分为商务用地、商业用地、二类居住用地、文化设施用地、道路用地等8块用地。出让年限为商务用地、商业用地40年，二类居住用地70年，文化设施用地50年，道路用地50年。地下空间D1出让年限40年，D2至D5出让年限70年，D6出让年限50年。

其中，备受各界关注的G-111地块（未来南塔超高层大楼的所在地），其用地面积为38408.4平方米（折合约57.6亩），规划用途为商务用地，容积率上限8.4，建筑密度上限50%，绿地率下限15%，480米＜建筑高度≤490米，地块计容建筑面积上限为32.26万平方米，其中超高层建筑主体面积不低于12.6万平方米。同时，竞得人在G-111土地交付之日起9年内，需对该项目的固定资产投资总额应不少于120亿元人民币，且这栋490米高的南塔商业楼需在拿地起的7年内建成。

值得一提的是，在具体的招商引资条件方面，竞得人需引进的国际酒店（经营面积不小于3.8万平方米），必须是万豪、希尔顿、凯悦、洲际、雅高、悦榕庄、温德姆、喜达屋等国际星级酒店品牌的其中一家；引进2家市外主板上市公司，且将其上市主体注册地址迁入新区起步区；引进3家世界500强企业区域总部落户新区起步区，并引进其上下游产业配套的企业落户新区起步区；引进一家由业界知名企业主办的“AAA级国际艺术品拍卖交易中心”。

至于竞拍条件方面，本次拍卖不允许联合竞投，竞买人的控股股东须为2018-2020年连续三年《财富》杂志公布世界500强企业排名前200强，且已取得不少于5项金融许可牌照，其控股的企业曾在中国内地独立开发480米及以上高层建筑。与此同时，竞拍条件还明确提出，竞拍的公司需在翠亨新区注册，注册资本金不得少于10亿元，注册资金须在签订《出让合同》之日起182日内实缴到位。同时，项目公司承诺并保证将与竞得人共同作为履约主体，共同享有竞得人全部权利并对竞得人全部义务共同承担连带责任。

不难看出，综合门槛如此高的参拍条件，这意味着届时能够参与该地块竞拍的龙头企业并不多。

四块住宅用地要求配套建社区服务中心等设施

如果说规划上备受瞩目的超高层商业楼吸引各界关注的话，那么，本次南塔项目的四宗二类居住用地，则可以说是吸引参拍房企的重中之重。

记者综合这四块商住地的开发指标后发现，四宗地块的容积率上限达到了3.8，建筑高度上限为100米，建筑密度上限为30%，开发面积上限达到了53.14万平方米。同时，四块住宅用地分别需配套建设社区服务中心、警务室、卫生站，建设15个班幼儿园（用地面积不小于4500平方米）。

另外，记者也了解到，这四宗住宅类用地的建筑标准层高不应大于3.6米。首层非架空层公共服务空间允许布置高度为2个标准层高的空间，且其面积不超过该层总建筑面积的25%。其次，整体项目住宅计容总面积的10%，须在超高层封顶后方可销售。

从上述这几点要求不难看出，与早前翠亨新区几块拍出的商住地一样，目前翠亨新区对复式住宅的开发限制已经成为常态。同时，为了避免地块竞得人过度偏向开发住宅而放慢商业配套的开发进度，目前马鞍岛上的住宅都有一定比例的限售要求。一般来说，只有当整个综合体的重点商业配套封顶或通过验收，这部分被限售的住宅才会被允许入市销售。

记者观察

490米南塔+460米北塔+中轴水岸：

塑造中山滨海门户“双子星”式天际线

去年9月，雅居乐宣布携手平安集团旗下子公司，共同开发位于翠亨新区科学城板块的“雅居乐翠亨新区北塔综合体”项目。根据地块开发条款，开发方需在7年内（2027年）建成楼高460米的超高层建筑，简称为翠亨新区北塔。

据介绍，上述北塔超高层综合体总投资150亿元，是翠亨新区目前最大型商业超高层综合体项目之一，目标是打造中山门户地标、中山滨海总部办公集聚区。该地块为一幅综合体用地，宗地面积24.55万平方米（折合约368.3亩），计容建筑面积上限91.9万平方米，包括二类居住用地、商业用地、商务用地、中小学用地、城市道路用地，项目分为6宗地块打造而成。值得一提的是，该宗地块要求按成品住宅标准销售，动工时间和竣工时间也有严格要求，住宅用地1年内动工，3年内竣工；小学1年内动工，2年内竣工。

至于本次计划入市拍卖的翠亨新区南塔项目，翠亨新区对其定位为国际性商务综合体，将引进和建设上市公司、世界500强区域总部、五星级酒店、高端公寓等，集总部经济、新型业态、购物中心、文化艺术中心、休闲娱乐、高端公寓及大型住宅社区于一体。

据记者观察，随着本次南塔综合开发用地的入市，加上今年5月份刚推出的翠亨新区“未来之门”约1860亩复合用地、去年雅居乐携手平安拿下的翠亨新区北塔综合用地，位于翠亨新区科学城、占地面积超过2500亩的“中山翠亨新区城市滨海智创中轴”的规划拼图已经基本成型。“490米南塔+460米北塔+中轴水岸”所形成的这条集商业、住宅、公园、产业配套等于一身的智创中轴，在整体规划上有着广州珠江新城中轴线的影子。

北京双子座大厦、上海的双子楼，都曾是引领当地经济或交通发展的主引擎、主阵地。可以预示的是，到了2028年，490米高的南塔、460米的北塔“双子星地标”相呼应，两者将成为代表中山发展新高度的重要城市地标。随着翠亨新区南塔北塔的双星合璧，这很有机会成为未来中山面向大湾区的城市客厅。

更重要的是，未来5至7年内，这个片区将有望成为整个马鞍岛乃至中山东部板块城市综合开发建设最为火热的区域。