《中山市成立业主大会和选举业主委员会程序指引(修订征求意见稿)》公开征求意见有小区曾因业委会换届对簿公堂

南方都市报 2020-04-23 10:04

火炬开发区小区健康花城业委会换届选举引发诉讼。

近日，中山市住建局发布关于公开征求《中山市成立业主大会和选举业主委员会程序指引(修订征求意见稿)》意见的通知，涉及业委会换届、业主身份认定等变动，有身陷业委会换届选举之争的业主表示，此举或能规范中山小区业委会选举。

改动

业主属性更完善

在意见稿中，关于业主的定义发生变化，把原本仅仅是“依法登记取得或者根据《中华人民共和国物权法》第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。”的表述修改为“除前款规定外，符合下列条件之一的，应当认定为业主。在新的意见稿中拟改为业主是指房屋的所有权人，同时，尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有该房屋的单位或者个人，在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利，并承担相应的义务。

此外，除上述规定外，符合因人民法院和仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人、因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人、因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人及其他符合法律、法规规定的单位或者个人，都认定为业主。

改动

筹备组成员不得擅自发布相关通知或者公告

首次业主大会筹备组由业主代表、建设单位以及物业所在地镇人民政府(管理委员会、街道办事处)、居民委员会代表七至十五人组成，其中业主代表应当不少于首次业主大会筹备组人数的百分之六十。筹备组成员人数应为单数。

重点在于筹备组的管理上。意见稿新增了，筹备组组长由物业所在地镇人民政府(管理委员会、街道办事处)代表担任，负责统筹筹备组的工作。筹备组工作会议由筹备组组长根据实际工作需要召集召开，筹备组成员认为需要召开会议的，可以向筹备组组长书面提出申请，筹备组组长收到申请后，符合召开条件的，应及时组织召开，不符合的，书面回复申请人。筹备组无法形成一致意见的，可由筹备组组长作出决定。筹备组发布的通知或者公告，应当加盖物业所在地镇人民政府(管理委员会、街道办事处)公章，筹备组成员不得擅自发布相关通知或者公告。

修改的目的在于明确筹备组组长在筹备阶段起统筹作用，避免在实际操作过程中出现筹备组因部分筹备组成员意见达不成一致，使得筹备组一直无法形成一致意见而导致筹备组无法在法定时限内推进相关选举工作的情况。

改动

业主配偶也能参加业主大会

关于业主大会筹备组的组建中，原本业主不能委托其配偶代表自己参加业主大会筹备组。根据婚姻法第十七条的规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：(一)工资、奖金；(二)生产、经营的收益；(三)知识产权的收益；(四)继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；(五)其他应当归共同所有的财产。即夫妻双方在婚后购买房产，在没有其他特殊约定的情形下，即使其中一方未在房产证上署名，其与署名一方同样对该房产拥有所有权。《物业管理条例》第六条第一款、《广东省物业管理条例》第十条第一款均规定：房屋的所有权人为业主。综上，夫妻之间不动产权证书(房产证或有效房产证明)无名的一方在符合法律规定的情形下，也可以成为房屋业主。

此外，在第十四条中，删除了原“夫妻之间不动产权证书(房产证或有效房产证明)无名的一方不能认定为业主，没有资格参加业主委员会委员选举，业主不能委托其配偶代表自己参选业主委员会委员”的表述。也就是说，业主配偶还能代表业主参选。

改动

增加换届选举业主委员会内容

意见稿还增加了关于换届选举业主委员会的内容。其中，业主委员会任期届满前三个月，应当组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会，并报告物业所在地的镇人民政府(管理委员会、街道办事处)。

若业主委员会在规定时间内(任期届满前三个月)不组织换届选举的，物业所在地的镇人民政府(管理委员会、街道办事处)应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由物业所在地的居民委员会在镇人民政府(管理委员会、街道办事处)的指导和监督下，组织换届选举工作。

因客观原因未能选举产生业主委员会、业主委员会委员人数不足总数的二分之一或者不足法定最低人数5人的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在镇人民政府(管理委员会、街道办事处)的指导和监督下，代行业主委员会的职责。

业主委员会应当在任期届满三日内，将属于业主大会、业主委员会的有关财物、文件资料、印章等移交给新一届业主委员会。业主委员会任期届满仍未产生新一届业主委员会的，上述资料暂由代行业主委员会职责的物业所在地居民委员会保管。

案例

业委会换届选举各执一词闹上法庭

去年4月，南都记者收到关于火炬开发区小区健康花城业主的投诉，称小区目前正进行第二届业委会的换届选举，但第一届业委会以筹备组身份自居，并在选举12名候选人的过程中，没有举行业主大会，名单中还出现第一届业委会成员，有自己选自己的嫌疑。第一届业委会称“根据《广东省物业管理条例》的规定，宇宏·健康花城首届业主委员会为换届选举筹备组”，并称即日起启动换届选举工作的相关事宜。而在筹备组第一次会议纪要中，参加的人员就是第一届业委会6名成员，并无其他业主。同时该纪要称会议通过了《第二届业主委员会候选人产生办法》，规定筹备组将在符合参选条件的报名业主中按片区选举候选人12名，再通过业主大会选举业委会委员9名。此外，还会针对现物业公司是否续聘进行投票。

对此，业委会回应称，此举有法律依据也得到相关部门的认可，合法合规，并称选举成员可以“光明磊落”去连任。双方各执一词，并闹上法庭。同年4月28日，中山市第一人民法院受理健康花城业主与业委会关于业主撤销权纠纷的案件，原告63人，同时签名委托户数400多户。目前，该案正在等待审理。当时，就有熟悉业委会组建和换届的人士认为，中山有关部门应尽快启动业委会换届的明确指引文件，来规避这类问题的发生。

“目前因为疫情原因，二审目前超期尚未判决，我们也拒绝调解”，南都记者从业主魏小姐(化名)处得知，2019年7月5日该案件进行一审，8月27日已经出了一审判决。根据一审判决文书显示，判决结果是“撤销被告中山火炬区宇宏·健康花城小区业主委员会于2019年3月10日制定的《宇宏·健康花城小区业主委员会委员候选人产生办法》”等多个选举期间公告。她表示，根据意见稿的拟定条文，换届选举业主委员会中，业主委员会任期届满前三个月，应当组织召开业主大会选举产生新一届业主委员会，并报告物业所在地的镇人民政府(管理委员会、街道办事处)。“原本中山并没有关于换届的条文，这是一个很好的补充”，她表示，去年的换届中筹备组的人员拟定并没有经过业主大会同意，因此她认为无效。

采写：南都记者萧倩苑

摄影：南都记者吴进

统筹：南都记者王卫

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