一边推免租一边谋转型 后疫情期：中山商业地产运营方多管齐下积极自救
文/记者 梁展宏图/记者 洪喜鹏
市场动态丨老牌商家多管齐下频推减租举措
面对疫情期间人员流动降低、假期延长等现象对商业的冲击，为减少租户的损失，今年2月份以来，中山市属国企物业纷纷响应市政府号召，推出免收二三月份租金的措施，以实际行动全力支持和推动受疫情影响的各类企业复工复产。与此同时，市内不少大型民营商业地产运营方（如大信、利和、壹加壹、益华等）也同样纷纷推出减租方案，力求与商户共度时艰。
记者留意到，在减租方式上，多数企业采取了租金减半，部分则全部免租。譬如，作为中山老牌商业零售品牌，早前中山壹加壹兴和广场管理有限公司就宣布为合作租户减免租金。根据其减租内容，壹加壹决定对合作租户实行今年2月租金减半、3月租金全免 、4月租金8折的优惠措施。在现有租金帮扶政策的基础上，壹加壹还持续积极推进各类不同形式的经营支持措施，具体包括：提供各类推广资源及促销场地，协助实体店商户增加线上营销渠道、协调物流资源，保证效率及安全性、协助各类人员招聘等。
中山市经济研究院院长梁仕伦表示，在减租方面，建议地方政府可考虑给予一些更明确的财政补助办法，比如商家免租部分由政府财政给予一定比例的补偿。这样物业运营方、承租户、政府财政都能共同分担，让降低租金、免除租金在特殊时期能更多、更好地真正落到实处。
样板案例丨东区新建写字楼：借全年免租公益营销成功“刷屏”朋友圈
在近期一众商家因应疫情影响而宣布减租的公益事件中，本月上旬，东区天奕国际广场推出的“10000平方米SOHO写字楼全年免租”的公益活动，可谓近期中山商业地产市场乃至朋友圈最热的话题之一。
3月9日与3月16日，位于中山路与长江路交界的东区天奕SOHO写字楼在《中山日报》先后刊登了“10000平方米SOHO写字楼全年免租”的公益活动介绍以及活动细则公开回应，引起了各大媒体、社会舆论的热议和转发关注。记者了解到，活动介绍见报后，主办方接到了数百宗关于本次活动的咨询。
记者了解到，该公益免租活动原计划2020年内全年免租，免租办公面积逾10000平方米，以租户签署正式租赁合同之日起计算。之后，鉴于活动推出后市场反响热烈，主办方再次加大惠企力度，即延长进驻企业的免租期至2021年4月。按目前东区复式写字楼市场租金水平计算，此次活动的租金减免力度预计将超过1000万元。
针对部分市民对免租活动是否存在水分的质疑，主办方还明确，进驻租户完全可根据自身需求，自行决定租赁期长短，租赁细则会有正规合同清晰列明细则。免租期合同结束后，租户可自行决定续租还是撤场。主办方强调，接下来会综合现阶段登记企业数量、企业资质、实际办公需求等多方面进行公平、公正的评估，最优化分配免租办公资源，让业务规范、发展前景良好的中小企真正受惠。
专家 观点
合富辉煌中山市场负责人谢仲娟认为，在中山疫情持续受控、市场逐步复苏的形势下，商业地产的运营依然面对着较大压力，商场人气、人流较疫情前大幅降低的景象并不鲜见。免租、减租的举措，一定程度上可以说是业主与租户在共同承担损失。毕竟长远来看，只要租户能挺过去，疫情好转之后，商业地产运营商租金收入还是可期的。但不可否认的是，如果市场持续受压，运营商实际上也面临“租户+租金”双损失的风险，运营压力不会比租户轻。
机构观点丨除了减租，“后疫情期”运营商及品牌方还需转型“破局”
随着疫情在中山的逐渐受控，近期市政府也发出了逐步有序恢复市内餐饮、娱乐场所、旅游景点等实体商业场所营业的通知。就记者走访的情况来看，近期市内几大主要商圈的人气虽然随餐饮等行业的复业而有所提升，但与疫情前相比仍有一定差距，彻底恢复仍需时日。
戴德梁行商业地产运营团队的分析报告认为，对于商业项目运营商来说，业主方不妨考虑优化物业形态及商业空间，并配合新商业体验方式来复吸人流，保障核心地段的物业价值。至于非核心商圈项目，如面临招商遇颈、人流骤减的困境，可考虑跳脱传统商业地产招商模式，并转变商业辐射目标人群来改善经营环境。
譬如，对于品牌方来说，传统主流业态品牌门店生意减少、盈利缩水，同时租金和运营成本受压，面临退租关店的风险，未来不妨考虑整合线下门店与线上销售平台，融入运营管理中，提高品牌黏性；疫情重压下传统业态受压，多元化的新兴业态品牌崛起，或将成为商业地产“新宠”，这类品牌应把握时机多渠道拓展和捕捉流量。
针对商业地产开发商需要面对资金、招商、运营及退出四大痛点，戴德梁行建议前者可以从以下几点寻求“破局”：
运营模式的转变。未来主流商业项目应加强线上店面的运营，线下实体店则用于吸引客流；而非主流商业项目则应考虑让利第三方轻资产运营商及商家，强调商业对产城片区或社区的重要性。
招商思维的转变。过去商业项目以自主招商或引入第三方招商为主，以后主流商业项目应将线下实体店作为品牌推广载体；非主流商业项目则应将招商工作交予第三方及优质运营商，通过优质资源发挥积极作用，将物业溢价纳入绩效考核。
现金流获取方式的转变。疫情缓解后，主流商业项目应发挥商圈人流优势，通过推广品牌形象店与收取租金双管齐下吸纳现金流；非主流商业项目，不妨与优质运营商携手合作，利用运营资源吸引优质商家进驻、落地社区商业项目。
借力第三方资源。有商业运营经验的开发商，不妨借助商业资源包的力量，打造特色新型商业，更可考虑与第三方团队共同运营，无需退出；无商业运营经验的开发商，可交由第三方团队进行运营管理，降低自主经营的风险。
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报告称中山写字楼 租金进入下行初期
本月中旬，第一太平戴维斯华南区研究部发布了最新一期《大湾区甲级写字楼指数》报告。记者从该报告中了解到，去年下半年以来，在经济不确定因素及供过于求的叠加压力下，大湾区多城租金和价格指数下跌。
其中，统计显示包括中山在内的8个大湾区城市总租用成本有所下降，但因港澳与内地城市总租用成本差异仍较显著，港澳企业后勤办公租赁需求外溢至广深珠的现象，较去年上半年更趋明显。另外，在供应压力和疫情的共同影响下，目前包括中山、东莞、佛山等在内的7个城市租金表现步入下行初期。
报告认为，大湾区写字楼市场的资产表现预计仍将取决于市场自身的长期基本面情况，譬如经济结构调整和当地市场供需动态等，而非由突发的疫情所长期主导。与此同时，疫情已促使部分业主为租户提供免租期或直接减租，以帮助减缓其疫情期间经营状况所带来的压力。就疫情对经济和房地产市场之影响而言，报告初步预计，写字楼市场或在今年夏季逐步回归常态，房地产市场资产表现或将逐步从历史高点中适度回调。
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