中山将加快处理不动产遗留问题符合条件者有望“先登记，后处理”，一年内可处理完毕
[摘要]符合条件者有望“先登记，后处理”，一年内可处理完毕
中山三旧改造动作频繁，不少市民关心自己的房屋拆后能补偿多少面积。不过有市民发现，由于过去测绘人员技术不足、自己重视度不够、轻视验收环节等原因，导致自身房屋实际面积与房产证面积不符，无法更换不动产证书，使得以后的拆迁赔偿也出现问题。
对此，中山市自然资源局转发《关于加快处理不动产登记历史遗留问题的指导意见》(以下简称《指导意见》)及相关解读，为中山处理这类不动产登记历史遗留问题做出了指引。未来符合条件者有望实行“先登记，后处理”的方式，在一年内可以处理完毕。
个例：实测面积不符导致换证失败
近日中山出现不少有三旧改造意向的区域，为市民关注。不少市民关心三旧改造启动后，自家房屋的补偿情况，其中主要是房屋面积的补偿标准。这与房屋的不动产权面积相挂钩。
魏先生是其中之一。近期中山旧城改造推进，考虑到自己的祖屋也可能被纳入改造范围，加上出于更换继承者的需要，他开始着手，准备房产证和土地证更换为不动产证的事宜，却在办证过程中发现，自己的房产证建筑面积与实际测绘面积不符。一方面是加建时没有验收第二层。他表示自己父亲在上世纪80年代末，加建时虽已向规划部门报建，但最后却没有到相关部门验收。待到他找来测绘公司重新测量房屋面积，并准备去规划部门补办验收手续时，却发现房屋的实测面积超过了4%，违背了规定值3%的要求。“过去的水泥工人并不专业，也没有人告诉我们要怎么处理”，魏先生无奈地表示，工作人员告知这样的情况要被处罚，但原本的首层面积却是通过的，他认为历史原因不应该被罚款。由于各种原因，房屋更换不动产证的事就被搁置了，现在他只能打消了换证念头。
有类似情况的市民不仅他一个。在自然资源规划局的留言平台中，有市民也曾反映，自己房产证的面积与实际情况不符，致使自己在更换不动产证时碰到不少麻烦。“如何保证房屋面积的大小准确”是不少市民咨询换证想弄清的问题，而这种情况多数集中在自建房身上。
此外，产权归属问题也是一个“痛点”。市民肖先生就表示，自己原本户口是农民，90年代因为这一身份获得了宅基地分配，但在办理土地证和房屋证时，由于办证人员疏忽，把他和父母亲的土地和房屋证捆绑一起，变成了母亲的名字，但房屋却是自己的名字。现在他想取回属于自己的宅基地，由于父母亲去世、旁系亲属等原因，无法取回属于自己的宅基地。
问题：部门不统一，房屋材料“掐架”
针对这些情况，政策解读中指出，《不动产登记暂行条例》(国务院第656号令)实施以后，原来分散在各部门的土地、房屋、林地、草地等不动产登记职责统一由不动产登记机构承担。统一登记实施前土地登记、房屋登记分别由国土资源、房屋主管部门负责，由于部门之间登记信息未实现有效共享，加上相关部门在办理登记时未严格审核把关，造成相当数量的历史房屋登记存在房地权利人、权利性质、范围相互矛盾或房屋登记缺乏规划、竣工验收材料、合法的土地权属来源等情况。这类因原土地、房屋分散登记的弊端带来的遗留问题，随着不动产统一登记制度的深入推进而集中爆发。
为解决相关问题，近日《指导意见》已经被广东省人民政府同意以广东省自然资源厅名义印发执行，成为地方政府相关部门参考的重要依据。预计随着三旧改造下日益增加的需求，中山未来将加快处理不动产历史遗留问题。
目前，中山已经拟定了不动产登记历史遗留问题解决措施，主要涉及房地产登记用途不一致、建筑物跨宗地建设、国有土地房地产权利人不一致、已登记房屋投影超出已登记宗地范围、有房产证未办理土地证以及涉及宅基地上建筑物等有关问题。
采写：南都记者萧倩苑
解决方案
指导意见出台，有望“先登记，后处理”
此次《指导意见》出台，针对不同的情况有不同的指引。
关于房屋所有权和土地使用权主体不一致的问题。由于原土地房屋分开登记，很多房屋在没有办理土地使用权证或不符合相关规定无法办理土地使用权证的情况下，办理了房屋所有权证甚至还进行了转让(含多次转让)，因此出现了大量的历史遗留问题，包括房屋土地权属来源资料不齐、只有房产证没有土地使用证等。对于该类问题，主要是对依法可以办理土地使用权证的，依法依规办理房地合一的不动产权证书；对需要补充相关手续的，按照规定尽力完善手续；对小产权房等不符合法律法规规定的，不予办理相关登记手续。
关于房地产开发过程中违反土地管理、规划管理的问题。对于该类问题，划分时间段进行处理：不动产统一登记实施后的，要求有关部门依法作出处理后，再行办理不动产登记；不动产统一登记实施前的，符合一定条件，可先行办理登记，但要在登记簿和证书中标注“相关违法违规情况须待进一步处理”，并由不动产所在地县级以上政府责成相关部门在登记后一年内处理完毕。
关于单方申请登记问题。由于开发建设单位已注销等原因，购房人不能按照双方共同申请的规定办理不动产登记手续的，我们规定土地和房屋权属来源清楚、界址明确，房屋的用地、规划报建、竣工验收等批准文件齐备清楚，相关材料齐全的，可单方申请登记，不动产登记机构经核实并公告后予以办理。
关于房改房等问题。分两种情况：对于出让性质的宗地，考虑到有些房改房或经适房所在宗地虽为出让性质，但并未按市场价格缴纳相关价款，须按规定缴纳相关价款；对于划拨性质的宗地，须依法补缴土地出让金。
关于房屋用途和土地用途不一致问题。首先，明确处理范围是不动产统一登记实施前房屋用途和土地用途登记不一致的不动产。其次，明确未经依法批准，登记时不得改变不动产用途，并要求地方政府在登记后一年内组织完善相关手续。
关于土地处于抵押状态下的不动产登记问题。明确经抵押权人同意，可依法办理登记，但须注明土地抵押状况。
关于不动产统一登记实施前的违法抵押问题。明确由不动产所在地的县级以上政府对违法抵押问题先行妥善处理完毕，再由不动产登记机构根据处理结果依法办理登记。
关于农村宅基地房屋不动产登记问题。考虑到乡村规划的覆盖问题，结合近两年全省农民住房财产权抵押贷款试点经验，对所需提供的材料进行了明确。同时要求各地加快推进规划未覆盖地区的乡村规划编制工作。
关于房屋跨宗地问题。明确须先行对所涉宗地按照房屋与宗地对应一致原则进行分割、合并或调整边界处理后，再行办理登记手续。
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