取消公摊面积？中山暂无规定目前高层住宅主流使用率多在75%-85%，有政协委员建议按套内销售
[摘要]目前高层住宅主流使用率多在75%-85%，有政协委员建议按套内销售
由头
住建部发布征求意见稿
近日，《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》网上正式征求意见，里面包含了13项工程项目规范和25项工程通用规范。其中，工程项目规范第10项，即是引发大家讨论的《住宅项目规范(征求意见稿)》。在《住宅项目规范(征求意见稿)》当中，第二部分2.4.6条指出，住宅建筑应以套内使用面积进行交易。
这条建议引发了热议。不少人认为，取消公摊面积相当于挤掉了建筑面积的水分，使得房屋销售时会进行实打实的计价，从而使虚高的房价有所下降。实际上，在去年8月，新华社等就因公摊面积而发文《“公摊面积伤民”矛盾亟待求解》，指出“公摊面积缺少标准、管理混乱，不仅会让消费者在购房时需支付更多房款，更使之在未来要支出物业费、取暖费等更多成本。”
现状
高层建筑使用率多为75%-85%
南都记者调查中山楼盘发现，相比网络上针对“70%”的讨论，中山楼盘相对“良心”得多。有业内人士告诉记者，由于广东地区包括中山在内不少楼盘会设置阳台、入户花园、飘窗等赠送面积的方式来吸引购房者，加上这样的设计适合南方炎热的天气，因此省内高层建筑甚至超高层建筑的面积使用率普遍比没有阳台和飘窗等设计的北方地区楼盘小区要高。目前，中山住宅小区以小高层和高层住宅为主，主流使用率多在75%-85%左右，部分早期报建的楼盘甚至使用率能高达9成以上。
不过，即使这样，部分项目的分摊面积依旧偏多。有市民曾对公摊面积较多提出疑惑。例如去年9月，有人在国土局留言，在君悦二期购入一套房，建筑面积106平方米，套内面积只有80平方米，公摊面积高达26平方米。他认为对于一个楼高20层、大堂不大、两梯十户的商品房来说，这样的公摊面积偏大。
对此国土部门回应，房屋单位分摊面积因每幢房屋设计的不同而不同。凡市内房地产业主(包括个人和单位)对房地产面积有异议，可以提出复核申请，该部门会根据申请人情况委托市里有资质的测绘单位进行复测，复测数据由市国土资源局测绘管理科根据有关测量规范进行检查，并出具测绘成果复核鉴定意见书。复测结果与原测结果的差异未超过国家有关规定的误差数，费用由申请人负担，结果与原测结果的差异超过国家有关规定的误差数，费用由原测绘单位负担并由该部门测绘管理科责令原测单位向申请人提供准确的测量和计算资料。
此外，随着早期报建的项目逐渐售尽，中山高使用率的项目越来越少，100米以上的超高层建筑未来或许会成为主流，届时公摊面积也会不断增加。
市民
或对物业费和税费有影响
目前，中山并没有对公摊面积进行统一约束，南都记者在查阅相关资料时，也没有发现中山有针对公摊面积的要求，就是说开发商可以自由选择。
对于取消公摊面积、从建筑面积改为套内面积计算房价的影响，市民看法多样。有市民认为，部分楼盘的使用率比较低，公摊面积取消，有利于自己看清楚房屋实际使用面积，不再像以前一样，对房屋使用面积情况不甚了解，如果强制要求开发商按照套内面积计价的话，楼价应会有所降低。
也有市民认为，楼价变化应该不大，但或许对物业费和税费有影响。“我现在的房子建筑面积有120平方米，但实际使用面积不到100平方米，物业费是按照建筑面积算的，以后是不是能按照套内面积算少一点呢？”市民黄先生认为，物业费要长期收取，加上物价局有最高限价规定，物业费应该会下降。
但也有市民担心，如何界定套内面积或许会给自己带来负担。“像我这种赠送面积较多的房产，该怎么算呢？”已购一套复式单位的袁女士表示，该复式的赠送面积几乎是买一层送一层，而且由于在早期建造，层高间隔后都是3米，自己也进行了间隔，如果按照套内使用面积算套内面积，她反而超过建筑面积近一倍，若真按照网上传言的房产税、增值税、物业费这样的套内面积计算的话，她反而“吃亏”了。
业内
对房价影响少，对行业影响大
对于房价会否因为取消公摊面积而下降，业内普遍认为不会。“羊毛出在羊身上，只要开发商对于房屋定价采取总价的方式，那么均价如何变化，其实并不影响总体价格。”合富研究院(中山)高级分析师谢仲娟介绍，开发商在备案时一般采取两种备案方式，即按照“建筑面积+建筑面积单价”及“套内面积+套内面积单价”的方式进行，两者的总价一致，因此无论公摊面积取消与否，都不影响开发商的总定价。
她介绍，实际上，这一文件更多会对未来开发商开发环节有更多的要求。“目前我国卖地计算容积率统一按照建筑面积，也就是说只要满足最上限建筑面积要求，就算过关了”，她举例，1万平方米的土地，一般容积率在2.5，即可最大开发25000平方米，开发商只需要建筑面积低于这一上限即可。但在土地计容没有变化的情况下，预计未来若改为套内面积，则相关的文件等全部都要改动。
另外，在规范为套内面积的条件下，将会考验开发商对于公摊面积缩减的能力。“套内面积限制后，开发商为了节约成本，肯定会想尽办法减少公摊面积，那么不排除部分开发商为了争取最大利润，偷工减料。”她表示，公摊面积中包含了绿地、公共架空层、过道等，不排除开发商会在这些地方“做手脚”，损害的或许还是业主的利益。因此未来可预见相关部门或针对公摊面积出台相关细则。
声音
今年两会有政协委员提出建议
商品住房销售建议立法
除了围绕公摊面积是否影响房价以外，对于不少中山市民而言，公摊面积带来的收益、成本等则更为其关心。南都记者发现，近几年来随着中山有关部门推广业委会等做法，小区业主维权意识增加，人们除了关心自己的房子外，也关注公摊面积中的收益，而这成为不少小区的灰色地带。
因此，在今年的中山两会，政协委员钟国平在接受媒体采访时，建议中山市对商品住房销售进行立法，制定具体的操作细则。明确商品住房的销售按套内面积进行销售，并将此规定纳入住房销售合同。套内面积应为“套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积”。
他表示中山市普遍采用建筑面积进行计价和销售，存在一系列弊端，损害购房者的利益。目前，公摊面积问题的投诉成为仅次于房屋质量投诉的第二大问题。公共走廊、电梯、管道间等公共面积作为房产配套设施，其成本也被计入套内面积单价。众多购房者往往怀疑开发商多算公摊面积，遂产生众多“住房面积缩水”、“公摊面积不合理”的纠纷和诉讼，成为影响社会和谐稳定的主要因素之一。采用建筑面积的计算方式，缺乏应有的透明度容易产生商业欺诈。
与此同时，由于信息不对称，消费者维权困难。房屋建筑面积的计量专业性比较强，需要有资质的专业测量机构才能胜任。购房者若想知道房屋实际面积，必须出资聘请测量单位，而这笔费用少则数千元，多则上万元。本版采写：南都记者萧倩苑
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