4月楼市有回暖迹象 后续走势仍有待观察
文/图陈泽煌
近期58同城、安居客发布《4月国民安居指数报告》。报告显示房地产市场回暖迹象明显，4月全国找房热度环比上涨10.9%，并且有部分城市新房价格呈现上涨趋势；大湾区城市中深圳、佛山、东莞、惠州、江门、肇庆6座城市均价上涨。
榜单之外，话题不断，有如“湾区楼市入夏”等之说纷至沓来。日前，笔者联系58安居客房产研究院南部分院求证，其东莞区域分析师曾广平认为从4月网签均价数据上看，东莞新房住宅站稳2.2万元/平方米关口，但绝大多数镇街二手房挂牌均价不到1万元/平方米，因此市场后续走势仍有待观察。
A
商住用地供需两旺
东莞楼市的话题不断，土拍市场上早已可见端倪。
4月推地节奏加快，共挂牌6宗地块，合计占地面积约30.8万平方米，创历年4月供应面积最多，迎来一波“供应潮”。与此同时，土拍市场淡季不淡，市场竞拍氛围活跃，碧桂园、龙湖及金地、天麟、阳光城分别拿下位于麻涌、茶山、石龙、大朗的4宗商住用地，合计占地面积约24.6万平方米，成交金额63.9亿元，创历年4月成交金额最高。
除此之外，笔者从东莞市自然资源局获悉，二季度接踵而至的5月份、6月份，还将陆续有商住、商服用地挂牌推出。这8宗地块分别位于中堂、沙田、厚街、石龙、石排、企石、东坑，大朗，合计占地面积约31.8万平方米。
其中沉寂多年的企石楼市将推出约12万平方米的商住地，起拍始价为25.4亿元。该宗编号为2020WR012的地块坐落于企石镇江边村，容积率不大于3.0，可建筑面积约34.7万平方米。
据了解，企石镇自2018年8月份华润置地以总价12亿元拿下2018WG019号地块，并打造成“公元九里”之后，因长期未有新地块推出，目前该镇也仅有这一个华润项目在售洋房及联排产品。
本次企石地块将在5月28日开始竞拍，并采用“竞地价+终次报价”方式。无论布局企石板块也好，分散营销资源也罢，此番下来，相信该地块将是不少房企的必争之地。
B
市场供需环比双升
商住用地供需两旺，市面上房源供需亦然。在国内疫情防控形势转好及一系列“复工复产”暖风吹拂下，市民生产、生活逐步恢复正常，因此4月东莞楼市供需均较上月大幅回升，其成交表现自然水到渠成。
数据显示，4月东莞新建商品住宅供应3046套，环比3月大幅增加35%;月度网签累计3886套，环比3月大幅增加45%；网签总面积约44.4万平方米，创年内最高。其中网签套数最多是东部产业园区，环比涨幅接近六成；而环比涨幅网签量最大的则是东南临深片区，环比涨幅竟高达98%。
笔者从合富研究院了解到，自4月伊始，东莞每周住宅成交量开始稳定在10万平方米上下；在4月最后一周则成交约11.8万平方米，达到年内最高。总体上看，4月东莞楼市成交总体走势稳中有升。
合富辉煌高级分析师李兴旺认为，4月份国内复工复产得到较大恢复，东莞楼市信心也得到明显增强，供需双双回升，普遍区域成交量价齐升，其中塘厦、常平和凤岗成交量名列前茅，特别是板块内如碧桂园玫瑰臻园、万象连城、华堂九里、四季花城等“红盘”持续热销。
另外，4月末的一波楼市“翘尾”行情，东莞新房库存虽然涨了不少，但整体上看，东莞库存总体仍然处于偏低水平。
C
潜在供应走势平稳
据合富大数据显示，截至4月30日，东莞一手住宅库存面积约357万平方米，较3月份减少2%。笔者按照过去6个月平均消化速度测算，现阶段全市货量去库存时间约为10个月，总体仍然处于低位水平。
不过，住宅潜在供应量却环比持平，整体走势平稳。数据显示，4月东莞一手住宅潜在供应量约882.2万平方米，与上月（3月供应886.1万平方米）基本持平。其中洋房潜在供应量约771万平方米，环比也处于水平准线；别墅潜在供应量105万平方米，环比微跌约4%。
各大镇街住宅潜在供应中，前三位分别是常平、麻涌和沙田。其中，常平镇4月有多个住宅项目开工，助力该板块住宅潜在供应量达67.4万平方米，不仅环比上月增加近4成，更是跃居全市潜在供应第一位；而麻涌镇则以58.4万平方米的潜在供应量位列次席；沙田镇排名第三，约55.2万平方米，环比减少5%。
笔者了解到，4月住宅潜在供应排行前十镇街与上月相比，只是名次互有变动，可谓热门板块依旧火热、沉寂区域持续冷清。
另外，现阶段各开发商潜在供应体量最多的是碧桂园莞深区域，约80万平方米；排名第二位是万科，约63万平方米；这两大“巨头”多方位布局各大片区，项目数量与总体量仍强势领跑。紧随其后的保利地产、佳兆业、信鸿地产、招商局、和记黄埔、中集集团、金地东莞、金融街也凭各自项目加推或新盘宣发造势，从而入选房企潜在供应前十榜单。
D
全市房价趋于平稳
4月东莞楼市成交逐渐向好，房价亦平稳在2.2-2.3万元/平方米之间。截至4月30日，笔者了解到全市新房均价约为22380元/平方米。
值得一提的是，中心城区的东城、莞城新房网签均价达到3.4万元/平方米，南城、万江均价也突破了3万元/平方米；全市现阶段已有15个镇街新房均价破2万元/平方米门槛，房价保持稳中向上之势。而新房网签均价保持在“1字头”主要集中在东部片区和水乡片区，这两个区域的新房价格相比全市均价有明显梯度，这也是刚需群体受价格因素影响的分散结果。
此外，东莞二手房网签量和网签均价也在4月份保持上涨趋势，并且全市二手楼价分化明显，中心城区和松山湖片区的部分二手楼价早已破4万元/平方米门槛；而部分镇街二手房挂牌均价不到1万元/平方米，总体市场情况后续走势有待观察。
笔者留意到，近期东莞楼市深受深圳市场影响，尤其是在房价方面，部分新盘备案价屡破新高；同时不排除有个别楼盘过度宣传，引导东莞楼价“水涨船高”的假象，因此在“五一”前夜，东莞住建局连夜发布《严禁炒作房价上涨，变相收取订金等规范市场秩序通知》。
对此，58安居客房产研究院南部分院分析师曾广平表示，受当前社会环境影响，房地产行业除了保持土拍市场温度外，更要保持楼市交易活跃度，但是不能突破“房住不炒”的底线，因此房价市场的稳定至关重要，政府层面出台房价市场指导性文件，旨在维护市场秩序，符合市场主体方向。
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