平均每1.17平方公里就有1家上市公司，2018年实现GDP5018亿元 南山：“寸土寸金”如何“宝地宝用”？
南山辖区面积182平方公里，2018年实现GDP5018亿元。图为南山智园。南方日报记者鲁力摄
182平方公里的辖区面积，2018年实现GDP5018亿元，坐拥腾讯、大疆等知名企业……深圳市南山区，可谓是全国知名的“寸土寸金”。
“寸土寸金”，另一方面也意味着产业空间的昂贵和稀缺，企业持续高质量发展的动力，从何而来？如何保证？
多年来，从推动旧工业区“羽化成蝶”，到探索总部企业“联合上楼”，从“精耕细作”规划总部经济带，到跳出制约探索“飞地经济”，南山区在全力拓展产业空间上狠下工夫。“宝地宝用”，让“高产田”的土壤持续保持肥沃。
南方日报记者曲广宁
张光岩李荣华
联合建楼打造企业总部
让有恒产者有恒心
从100余平方米的居民楼中开始创业，到员工超过800人、净利润超过4亿元，游戏上市公司创梦天地成为近年来南山企业飞速发展的一个缩影。创梦天地副总裁严佩诗说，他们在科兴科学园只有8000平方米的办公区域，公司飞速发展，如今实在“有点挤”。
南山聚集着156家上市公司，平均每1.17平方公里就有1家上市公司。一方面，这是南山经济高质量发展、创新动能澎湃的重要体现；另一方面，产业发展空间的“拮据”，成为很多企业在发展壮大过程中“成长的烦恼”。
据统计，南山150多家上市公司中约50家无自有物业。很多企业决策者甚至要面对“去留”的问题：单独拿地“资金不够”，又面临不少外地优厚政策的“诱惑”，如果真要走，又发现已完全离不开南山的营商环境和创新氛围。
无恒产者无恒心。稳定的经营场所，是企业大胆投入、长足发展的重要保障。如何在土地资源极其有限的情况下，满足诸多不同类型企业的产业空间需求，是南山打造国际一流营商环境必须面对的重大课题。
4月26日，南山区15家重点企业通过抽签分配的方式，分别“喜提”自己在“南山区科技联合大厦”的办公楼层，其中上市公司有12家。深圳沃特新材料董事长助理李言典说：“我们抽中了30、31、33、34四层，总面积约1.2万平方米，解决了公司未来几年的发展空间问题。”
南山区科技联合大厦建成后，研发用房可按比例分证持有，配套商业、食堂各方共证持有。为此，研发用房可以按楼层进行分配。南山区政府名下的研发用房楼层分配，由区物业办代表区政府参与抽签，并代表区政府签字盖章。
长久以来，企业竞拍土地自建物业依靠“单打独斗”，耗资巨大且建成后的“独栋”产业空间往往由于超出企业实际需求而存在空置浪费甚至是变相发展房地产现象。“联合体”竞买，则可以为企业降成本并防止产业空间浪费。
“联合体”企业数量较多，“联建”过程存在诸多不确定性，易因企业变动而导致项目停滞。南山区为此创新“联建”退出机制：遴选阶段如有企业退出，则重新遴选符合条件的企业进行递补；土地使用权公告和挂牌阶段，若有两家以内的联合体成员单位退出，其相应建筑面积由区政府承接，产权归政府，作为只租不售的创新型产业用房；联建大楼竣工验收前，如有企业因自身原因终止该项目投资建设，相关购地款项和竞买保证金不予退回，其所占份额的建筑物、构筑物及其附属设施收归政府所有，政府保留处置权利。
南山区工业和信息化局相关负责人表示，“联建”项目社会反响良好，目前已有73家企业及多个行业协会提交了下一批“联建”意向申请书。按照计划，今年南山还将推进3—5个联合总部大厦项目。
旧空间“羽化成蝶”
新增逾50万平方米政策性产业用房
一片富有经济活力的区域，不只需要“顶天立地”的大企业，更要有“铺天盖地”的中小企业。创新梯队争相竞发，共同长成一片创新的“热带雨林”。
走进位于南山区北部桃源片区的南山智园，在一期11栋共42.7万平方米的产业空间里，目前已经吸引了包括艾默生、深信服、奇酷、中物功能、芯思杰、清华伯克利学院、南科大工学院、深圳未来媒体研究院、天益人工智能研究所等在内的百余家企业和创新机构进驻。
很难想象，几年前，这里还随处可见小服装厂、铸铁加工、注塑等劳动密集型工厂，周边也充斥着脏乱差的各种场所。
这是南山旧工业区“羽化成蝶”的一个典型案例。在南山，加快城市更新、推进“三旧”（旧城镇、旧厂房、旧村庄）改造，成为新增产业空间的重要渠道。城市更新腾挪出更多的产业空间，为总部经济、新兴产业留在南山打下了坚实基础。
据统计，2014年南山智园入驻企业总营业额近150亿元，纳税总额达到9亿元。到2018年，上述两个数字都翻了近一番。相较于改造前的工业旧厂房，同样土地面积改造后的产出增长10到15倍。
位于南山智园C2栋的深港青年创新创业基地，聚集着认知计算科技、趣感科技、梨享计算、路波科技、物种起源等初创型公司，吸纳了不少港籍投资者、创业人及海归人才。
路波科技创始人兼CEO颜其锋告诉记者，南山智园给予他们36个月租金全免和水电物业费全免的政策，政府部门给了70％比例的贴息贷款。这两年，公司成长迅速，引入了科大讯飞天使轮投资，还在香港成立了子公司，今年打算正式开拓国际市场。
眼下，南山正在构建“智系品牌”产业园区体系，以支持更多的创新型企业安营扎寨。南山智园二期、三期项目正在由政府统筹建设中，加上茶光“南山智谷”、留仙洞“南山智城”，正在建设的政策性产业用房总面积超过200万平方米。
南山相关城市更新规划明确鼓励符合条件的旧工业区改造为新型产业用地，优先鼓励在高新北区、高新中区、大学城片区等重点片区内打造集中连片、成规模、高端现代的新型产业园区。据了解，该区有关部门正积极梳理上市公司、总部企业、创新型高成长领军企业等重点民营企业的用房需求，到2019年底将新增50万平方米以上的政策性产业用房。
产业空间“宝地宝用”
在有限土地种出更多“高产田”
4月25日，深圳市人民政府印发《深圳国家高新区扩区方案》，深圳11个园区及片区成为扩区后的“新”高新区。作为深圳市高新技术产业发展的龙头区域之一，南山区的留仙洞片区、大学城片区、石壁龙片区位列其中。
在南山，高新区北区与留仙洞战略性新兴产业总部基地南北呼应，加上在北部大学城正在打造的环西丽湖科教新城，南山区的南北科技创新轴已初具雏形。
经过近几年的发展，高新区北区已转型成为新型研发机构的聚集地、科技总部的聚集地、创新资源的聚集地。地处南山北部的留仙洞总部基地如今正在如火如荼地建设中，经过严格的项目遴选和产业布局，这片面积1.35平方公里的土地，正加速形成高端项目高地和总部型企业集聚区，新兴产业集群效应日趋明显。
不久前，作为深圳六大总部基地和15个重点开发建设区域之一的留仙洞总部基地4宗土地完成挂牌出让。在此之前，留仙洞总部基地共出让8宗土地，落地企业产业布局多为新一代信息技术、人工智能、精准医疗、物联网等战略性新兴产业，其中，包括优必选、深信服、光峰光电、航天工业在内的4家将落户留仙洞的企业都是相关行业的领头羊。
南山区还提出沿深圳湾串联超级总部基地、后海金融商务总部基地、蛇口片区和前海片区，打造一条湾区总部经济带，将深圳湾CBD建设成为世界一流的湾区CBD。去年，包括万科集团总部、碳云深圳湾在内的多个项目集中开工，标志着深圳湾超级总部基地进入加速建设阶段。
2018年南山区完成城市更新土地供应超900亩，为创新发展提供了优质的产业空间。“宝地宝用”，南山有“妙招”。
对于政策性产业空间，政府部门正在进一步完善定价机制及分配面积上限，放宽政策性产业用房申请的准入门槛，促进产业用房资源向重点支持产业、高成长企业和总部企业等倾斜。
对于市场上的产业空间，产业部门则主动帮助业主单位做产业规划，联手招商引资，在有限的产业空间里种出更多“高产田”；对一些供给效率高的产业园区或者楼宇，则酌情给予奖励，提高产业空间供给效率。
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