青睐企业总部，主动空置办公空间 福田商务楼宇收紧租户资质审查
福田以第三产业尤其是金融产业为主导产业。图为福田CBD高楼林立。南方日报记者鲁力摄
“这里是福田区租金最高的办公楼宇之一，比平安金融中心还要高。”深圳某资产管理公司负责人汪先生今年3月在福田CBD某高端写字楼办公室告诉记者，公司想搬去一个租金便宜点的地方。
但几个月之后，汪先生还没搬离福田，“一想到福田区的金融企业聚集程度，又不想动了。”他说，深交所在福田，深圳的中心CBD也在福田，福田拥有非常成熟的金融生态圈。
作为深圳市中心城区，福田以第三产业尤其是金融产业为主导产业。2018年福田地区生产总值约4150亿元，其中第三产业实现增加值3895亿元，占GDP比重达93.9%，金融业年增加值达千亿元规模，占全市四成以上。因此，福田的主流产业空间以高层楼宇（写字楼）为普遍形态。
近日，记者走访了福田区多家写字楼，总体来看空置率维持在较低水平。据福田相关调研结果显示，写字楼空置区域主要是高层区域，因视野好、档次高而租金较贵。
采写：南方日报记者何雪峰统筹：曲广宁李荣华
空置率微升
福田更关注产业空间匮乏
福田区的楼宇空置情况到底怎样？截至2018年末，福田对辖区内100栋重点楼宇产业空间进行调研。据统计，这100栋重点楼宇中有19栋满租，62栋空置率低于10％，17栋空置率高于10％，余下2栋在装修和建设中。
对照国际通用惯例，商务楼宇合理空置区间约为5％—10％，福田辖区百栋重点商务楼宇的平均空置率为5.9％，环比上升0.1%。
这100栋重点楼宇主要分布在CBD、华强—上步片区、车公庙—天安片区、梅林彩田片区及河套—福保片区。存在整层空置的楼宇有44栋，其中有26栋整层空置面积在1500平方米以上。
记者了解到，福田更关注的不是产业空间空置，而是产业空间匮乏。据2019年福田区政府工作报告显示，2018年福田实施“三五空间”工程，推出了5块新增总部用地、50万平方米政府产业用房，并撬动了50万平方米低成本社会产业空间，分别面向总部企业上市公司、大中型企业和中小型创新企业开放。
因此，福田在调研报告中提到，44栋存在整层空置的楼宇中，扣除其中12栋自留自用楼宇，福田尚有32栋可供有需求的总部企业选择。
这也吸引了一批优质企业“加盟”福田。就在4月9日下午，多点公司总部、物美集团南方总部、百安居南方总部落户福田，并在五洲宾馆举行了签约仪式。
平均租金高
配套设施与服务影响价格
4月15日，汪先生的公司官网发布乔迁公告，将搬到福田另一栋楼宇。在搬迁理由中，租金“贵”几乎是最重要的因素。
记者了解到，截至2018年末，福田区内100栋重点楼宇中，95栋出租楼宇月平均租金约217元/㎡，租金环比微升。这样的月租金确实高于其他区平均水平。
其中，福田CBD月平均租金最高，为282元/㎡。这一区域的联合广场、中银大厦、江苏大厦3栋楼宇的月租金低于200元/㎡，主要原因为楼龄较长，停车位紧张，电梯、中央空调等设备设施已运行二十多年。
而华强—上步片区的老旧商务楼宇租金也相对不高，如华能大厦、现代之窗大厦等几年都未调整过，月平均租金一直低于100元/㎡，这里商业配套相对落后，商圈环境没有发生大变化。车公庙—天安片区各商务楼宇月平均租金约180元/㎡，每季度企业进出相对稳定。
调研报告显示，福田商务写字楼入驻企业多为金融机构商务服务、咨询公司、基金、证券公司等。其中，大中华国际交易广场、卓越世纪中心、东海国际中心、投行大厦、皇岗商务中心等个别楼宇存在金融企业搬离现象，原因多为合同到期不续租。
在2018年第四季度，福田存在部分大企业搬迁现象，但是多为企业内部公司搬回总部办公。比如，基金大厦入驻的企业都是从东海国际中心、港中旅大厦整体搬入总部办公，国银金融中心的企业从中信大厦、中银大厦搬回总部办公。多数楼宇如民生金融大厦、深圳科技大厦、投资大厦、特美恩大厦从2018第二季度开始就没有变化，企业相对稳定。
关注国际标准
金融企业选址更在乎软件
作为一家金融企业，选址最在乎什么？汪先生提到一个关键词——国际标准。“我们公司2/3的员工具有海外背景，我自己也在美国待了有20年。”汪先生说，中国有很多“高大上”的楼，硬件配置不是问题，难的是软件标准和给人的感受。
“这里的物业管理首屈一指，楼宇细节、给人的感受都很接近国际标准。”汪先生举例说，这里绝不会有烟味，管理趋近于无感化，设计规划十分简洁。
更重要的是，更高的管理要求和高租金也带来更高标准的企业集聚。“在这里，哪个办公室有人抽烟，其他人会来找你的。”汪先生表示，同一个标准更容易聚集同样的人。
记者了解到，去年，福田存在部分超高层整层写字楼空置的现象，其中一大重要原因是，产权所有方和物业管理方对租户的资质审查越来越严格。譬如，平安金融中心对一些资质不够的租户进行清退，一般只有跨国企业、证券、房地产、私募基金等总部企业才被允许进驻办公。
“随着《粤港澳大湾区发展规划纲要》的发布，如今有大量优质企业涌入福田中心区，楼宇空置率也在不断降低。”福田区相关负责人表示。
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今年福田重点商务楼宇服务监测扩展到135栋
自2017年始，福田就开启了重点楼宇监测，并以楼宇为单位进行服务上门。这一范围从2017年的76栋，到2018年扩展为100栋。据了解，2019年初，福田对辖区总面积超过1000万平方米的200余栋商务楼宇进行了全面细致的摸底研究，确定了今年的135栋重点商务楼宇服务与监测名单。
在此基础上，福田启动了“一联二帮三到位”的服务模式。“一联”即联合福田物业企业联合会、楼宇业主、楼宇物业经理、街道社区干部、公安税务等多方主体，逐步建立专员联系制度。在此基础上实现“二帮”，即帮助楼宇招企业、帮助企业解难题。进而做到“三到位”，即走访沟通到位、政策服务到位、重点企业到位。
今年福田已经累计走访了重点商务楼宇60栋以上，收集各类问题超过20个，并全部回复解决。上门服务企业758家，累计建立重点商务楼宇信息档案超过135份。
在掌握辖区重点商务楼宇的产业空间空置情况后，福田进一步将空置信息进行整理，并及时对接有需求的企业进行精准推送。截至4月1日，福田今年共推送信息给5家有需求的企业。
在楼宇服务方面，福田于近日联手福田区物业企业联合会，举办了第一季度部分重点楼宇交流会活动，活动吸引了28栋楼宇的物业管理人员参与。接下来，还将组织福田区税务局等部门，对部分重点楼宇企业进行产业资金政策和税务服务宣讲会。
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