青睐企业总部,主动空置办公空间 福田商务楼宇收紧租户资质审查
福田以第三产业尤其是金融产业为主导产业。图为福田CBD高楼林立。南方日报记者鲁力摄
“这里是福田区租金最高的办公楼宇之一,比平安金融中心还要高。”深圳某资产管理公司负责人汪先生今年3月在福田CBD某高端写字楼办公室告诉记者,公司想搬去一个租金便宜点的地方。
但几个月之后,汪先生还没搬离福田,“一想到福田区的金融企业聚集程度,又不想动了。”他说,深交所在福田,深圳的中心CBD也在福田,福田拥有非常成熟的金融生态圈。
作为深圳市中心城区,福田以第三产业尤其是金融产业为主导产业。2018年福田地区生产总值约4150亿元,其中第三产业实现增加值3895亿元,占GDP比重达93.9%,金融业年增加值达千亿元规模,占全市四成以上。因此,福田的主流产业空间以高层楼宇(写字楼)为普遍形态。
近日,记者走访了福田区多家写字楼,总体来看空置率维持在较低水平。据福田相关调研结果显示,写字楼空置区域主要是高层区域,因视野好、档次高而租金较贵。
采写:南方日报记者何雪峰统筹:曲广宁李荣华
空置率微升
福田更关注产业空间匮乏
福田区的楼宇空置情况到底怎样?截至2018年末,福田对辖区内100栋重点楼宇产业空间进行调研。据统计,这100栋重点楼宇中有19栋满租,62栋空置率低于10%,17栋空置率高于10%,余下2栋在装修和建设中。
对照国际通用惯例,商务楼宇合理空置区间约为5%—10%,福田辖区百栋重点商务楼宇的平均空置率为5.9%,环比上升0.1%。
这100栋重点楼宇主要分布在CBD、华强—上步片区、车公庙—天安片区、梅林彩田片区及河套—福保片区。存在整层空置的楼宇有44栋,其中有26栋整层空置面积在1500平方米以上。
记者了解到,福田更关注的不是产业空间空置,而是产业空间匮乏。据2019年福田区政府工作报告显示,2018年福田实施“三五空间”工程,推出了5块新增总部用地、50万平方米政府产业用房,并撬动了50万平方米低成本社会产业空间,分别面向总部企业上市公司、大中型企业和中小型创新企业开放。
因此,福田在调研报告中提到,44栋存在整层空置的楼宇中,扣除其中12栋自留自用楼宇,福田尚有32栋可供有需求的总部企业选择。
这也吸引了一批优质企业“加盟”福田。就在4月9日下午,多点公司总部、物美集团南方总部、百安居南方总部落户福田,并在五洲宾馆举行了签约仪式。
平均租金高
配套设施与服务影响价格
4月15日,汪先生的公司官网发布乔迁公告,将搬到福田另一栋楼宇。在搬迁理由中,租金“贵”几乎是最重要的因素。
记者了解到,截至2018年末,福田区内100栋重点楼宇中,95栋出租楼宇月平均租金约217元/㎡,租金环比微升。这样的月租金确实高于其他区平均水平。
其中,福田CBD月平均租金最高,为282元/㎡。这一区域的联合广场、中银大厦、江苏大厦3栋楼宇的月租金低于200元/㎡,主要原因为楼龄较长,停车位紧张,电梯、中央空调等设备设施已运行二十多年。
而华强—上步片区的老旧商务楼宇租金也相对不高,如华能大厦、现代之窗大厦等几年都未调整过,月平均租金一直低于100元/㎡,这里商业配套相对落后,商圈环境没有发生大变化。车公庙—天安片区各商务楼宇月平均租金约180元/㎡,每季度企业进出相对稳定。
调研报告显示,福田商务写字楼入驻企业多为金融机构商务服务、咨询公司、基金、证券公司等。其中,大中华国际交易广场、卓越世纪中心、东海国际中心、投行大厦、皇岗商务中心等个别楼宇存在金融企业搬离现象,原因多为合同到期不续租。
在2018年第四季度,福田存在部分大企业搬迁现象,但是多为企业内部公司搬回总部办公。比如,基金大厦入驻的企业都是从东海国际中心、港中旅大厦整体搬入总部办公,国银金融中心的企业从中信大厦、中银大厦搬回总部办公。多数楼宇如民生金融大厦、深圳科技大厦、投资大厦、特美恩大厦从2018第二季度开始就没有变化,企业相对稳定。
关注国际标准
金融企业选址更在乎软件
作为一家金融企业,选址最在乎什么?汪先生提到一个关键词——国际标准。“我们公司2/3的员工具有海外背景,我自己也在美国待了有20年。”汪先生说,中国有很多“高大上”的楼,硬件配置不是问题,难的是软件标准和给人的感受。
“这里的物业管理首屈一指,楼宇细节、给人的感受都很接近国际标准。”汪先生举例说,这里绝不会有烟味,管理趋近于无感化,设计规划十分简洁。
更重要的是,更高的管理要求和高租金也带来更高标准的企业集聚。“在这里,哪个办公室有人抽烟,其他人会来找你的。”汪先生表示,同一个标准更容易聚集同样的人。
记者了解到,去年,福田存在部分超高层整层写字楼空置的现象,其中一大重要原因是,产权所有方和物业管理方对租户的资质审查越来越严格。譬如,平安金融中心对一些资质不够的租户进行清退,一般只有跨国企业、证券、房地产、私募基金等总部企业才被允许进驻办公。
“随着《粤港澳大湾区发展规划纲要》的发布,如今有大量优质企业涌入福田中心区,楼宇空置率也在不断降低。”福田区相关负责人表示。
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今年福田重点商务楼宇服务监测扩展到135栋
自2017年始,福田就开启了重点楼宇监测,并以楼宇为单位进行服务上门。这一范围从2017年的76栋,到2018年扩展为100栋。据了解,2019年初,福田对辖区总面积超过1000万平方米的200余栋商务楼宇进行了全面细致的摸底研究,确定了今年的135栋重点商务楼宇服务与监测名单。
在此基础上,福田启动了“一联二帮三到位”的服务模式。“一联”即联合福田物业企业联合会、楼宇业主、楼宇物业经理、街道社区干部、公安税务等多方主体,逐步建立专员联系制度。在此基础上实现“二帮”,即帮助楼宇招企业、帮助企业解难题。进而做到“三到位”,即走访沟通到位、政策服务到位、重点企业到位。
今年福田已经累计走访了重点商务楼宇60栋以上,收集各类问题超过20个,并全部回复解决。上门服务企业758家,累计建立重点商务楼宇信息档案超过135份。
在掌握辖区重点商务楼宇的产业空间空置情况后,福田进一步将空置信息进行整理,并及时对接有需求的企业进行精准推送。截至4月1日,福田今年共推送信息给5家有需求的企业。
在楼宇服务方面,福田于近日联手福田区物业企业联合会,举办了第一季度部分重点楼宇交流会活动,活动吸引了28栋楼宇的物业管理人员参与。接下来,还将组织福田区税务局等部门,对部分重点楼宇企业进行产业资金政策和税务服务宣讲会。
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