房企“大鳄”争相落子粤港澳大湾区
□本版撰文 信息时报记者 罗莎琳
随着大湾区的蓬勃发展，广州的房地产业也迎来了长足的发展。随着《粤港澳合作推进大湾区建设框架协议》的签署，在近一年的时间里，各大房企看准湾区发展契机，频频落子，布局有道。
超70家“50强”房企
落地大湾区
从目前粤港澳大湾区的房企竞争格局来看，全国化布局的规模房企中有部分就是在此发家，大本营优势不可撼动。区域内起家的规模房企持续深耕，占据先发优势。粤港澳大湾区所涵盖的佛山、深圳、广州恰好是目前房企龙头——碧桂园、万科和恒大的发源地。事实上，华南区域也是诸多老牌房企的大本营，许多企业都是以此为原点，开始了全国化规模扩张。
这些企业持续深耕大本营，同时也在积极进入区域内其他城市，如华润置地2016年2月首进珠海，计划斥资177亿元在横琴自贸区建设其首个国际化商贸综合体万象世界；恒大2016年首入肇庆，截至2017年6月已通过招拍挂和收并购成功获取4个项目。这些房企凭借着先发优势提前布局，往往占据了大本营城市的核心区位，同时因较好的口碑效应，已经提前享受了利好政策带来的诸多红利。比如碧桂园，2017年上半年销售在广州、东莞、惠州都是魁首。又比如富力，2016年在大本营广州合约销售金额达62.9亿元，销售贡献率为10.33%，在集团华南区域排名第一，全国排名第三。
2016年末，这些企业在粤港澳大湾区土地储备普遍在公司总土地储备的15%至25%之间，2017年还积极在区域内补充土地储备。值得一提的是，2016年恒大在粤港澳大湾区新增地块总建面也达990.40万平方米，重仓之心可见一斑。另外一部分虽然此前并未布局，但也看准了湾区的发展契机，频频落子；最后还有一些本土深耕的区域房企，依托先发优势，布局于城市的核心区位。据记者粗略统计，目前50强房企落地大湾区的产业项目超过了70个。
华南房企成大湾区市场争夺战主力
除万科、恒大、碧桂园、华润等总部位于华南的龙头房企，以及佳兆业、龙光、时代等本地房企外，外来房企近三年来也突入大湾区，尤其是千亿级房企，如龙湖、泰禾、阳光城等纷纷强力布局，打破了华南区域多年来主要由本地房企垄断的局面。其中进入城市最多的当属泰禾，2015年底进入深圳以来，频频落子，进入佛山、东莞、珠海、惠州，近期更是强势入驻广州。
此外，据阳光城集团广州区域总裁刘煜透露，目前阳光城在广清储备开发了5大项目，货值达500亿元，包括南沙的阳光城丽景湾、越秀的江湾壹号、天河的东莞庄项目以及清远的天安智谷和富强路项目。接下来三年内将在粤港澳大湾区打造多个特色小镇，目前正在广清佛莞惠区域进行康养、教育、影视等项目选址，并有望在年内实现首批项目落地。
除阳光城外，大湾区市场争夺战中的主力，首先是大本营位于华南的房企，如碧桂园、恒大、保利、中海均已覆盖大湾区9市。截至上半年，碧桂园在建项目超三分之一布局在大湾区，仅深圳就布局近十个产城项目，总体量在500万平方米以上。碧桂园将大湾区作为业绩的重要来源，仍在积极拿地。据易居资料统计， 2018年前7月碧桂园及其子公司惠州市亚婆角碧翠湖实业有限公司在大湾区一共拿下21块地，其中惠州和佛山占比最高。万科虽然还没有全覆盖，但其执行副总裁兼首席运营官张旭在中期业绩会上表示，公司今年上半年在包含大湾区的南方区域投资占销售额19%至20%，未来在大湾区会有更大的投入。
相比龙头房企，深耕华南区的房企对大湾区市场更为依赖。像时代、龙光、佳兆业2018上半年在大湾区的销售额都过半，分别为91.3%、70.2%、55%。佳兆业和龙光重点布局深圳，龙光深圳销售额今年上半年占比53.2%，佳兆业占比37%。截至8月15日，龙光土地货值储备共6400亿元，其中粤港澳大湾区总货值占比高达81%，为5100亿元，仅深圳货值就超过1800亿元。
房企争相跨界 在大湾区当“房东”
大湾区概念的提出，为各大房企提供了绝好的多元化空间。除了传统的地产开发外，从城市旧改到长租公寓，从产业小镇到海洋经济，几乎各个领域皆有涉及。
其中，长租公寓方面，碧桂园、万科、保利地产、龙湖、金地、招商蛇口等20余家房企已打响了一场看不见硝烟的战争。2017年底碧桂园正式入局租赁，短短半年便在大湾区开业8家门店，进入广深莞3个城市；保利地产也将长租公寓列为重点发展业务，在其四条产品线中，N+青年公寓规模最大，广州是落地点之一。
另外，作为大湾区本地市属国企的深业，项目集中在深圳和香港新界，有四大长租公寓产品线，共10个项目。龙湖则是外来房企的代表，旗下品牌冠寓在大湾区共有11家门店，布局广深2市。而像佳兆业、旭辉、华润置地这样有实力的房企，长租项目也即将推出市场。
克而瑞研究中心专家房玲表示，广州、深圳作为粤港澳大湾区的两大一线城市，市场成熟相对较早，已先后进入到存量市场开发。近年来，广州围绕城市旧改展开了一系列推进工作。2017年7月10日，广州召开了国资开发联盟暨广州城市更新基金成立大会，成立了总规模为2000亿元的广州城市更新基金，用来重点支持采取政府与社会的资本合作模式的老旧小区微改造、历史文化街区保护、公益性项目、土地整备等等城市更新项目。
但在当前规模扩张阶段，大部分房企仍是以轻资产为主，主要从当地企业、政府、村集体等手中，获取废旧厂房、办公楼、公寓或住宅楼，并将其装修改造成为整栋公寓或受托管理出租，承租期一般在10至15年。值得关注的是，万科采取“内容运营+综合整治”的轻资产模式，在深圳和珠海开展“万村计划”获取租赁房源，正在被越来越多的房企关注。
业内人士表示，目前粤港澳湾区内各城市，都开始根据城市特色，逐渐规划和明确未来发展的战略定位。随着湾区的发展，各城市基础建设投资力度加大，经济发展潜力巨大，人口红利也将持续发展。业内人士认为，经济发展潜力、人口增长红利，轨交的畅通及基建的完善，都将给房地产行业带来更大的机遇。
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