邻里纠纷和物业纠纷 业主该如何维权
近几年来，湛江的楼市不断升温，小区邻里之间与物业之间的纠纷问题逐渐增多。当我们遇到了相关类似的问题时，我们该如何解决，如何运用法律的手段保护好自己？
近日，记者就这个公众普遍关注的话题，专访了广东优度律师事务所林宇政律师。
【案例】
刘某和廖某是某小区同一栋楼同一单元的业主，刘某住4楼，廖某住5楼。某物业服务公司与该小区业主委员会签订了《物业服务合同》。2016年4月，廖某家搞装修，导致刘某卫生间顶部被浸泡，长期漏水，刘某多次找到物业公司要求维修，物业管理公司立即联系了廖某，通知其采取补救措施，但问题未得到解决。
同年12月，物业服务公司向刘某收取物业费时，刘某以物业公司没有承担维修其漏水房屋为由拒绝交费，物业公司诉至法院。
【释法】
记者：这个案子是如何解决的？
林律师：在本案中，物业公司与小区业主签订的是《物业服务合同》，而刘某和廖某的纠纷属于相邻权纠纷问题，厕所顶部漏水是廖某装修不当造成的，应由廖某承担侵权损害责任。因此，在这个案例中，法院是支持了物业公司的请求要求刘某支付物业管理费的。
记者：漏水发生后，楼下受损方第一时间应该怎样做？
林律师：发现漏水后，作为受损方首先应当保护现场，并进行证据固定。例如拍照、录像录音等证据收集。可先找小区物业或社区，让他们给出意见，或让他们去找楼上的邻居，进行协商修补。
如果协商修补不成，则可采取以下方式，例如邀请有关人员进行现场公正。同时对于损失的赔偿范围，建议请有评估资质的企业，如价格认证中心到现场进行评估。有关手续完备后，再向法院起诉。当然，事情发生后，邻里间能相互体谅，妥善解决问题是最有效的。作为受损方的心情，大家都可以理解，但我们也反对不顾事实，漫天要价，这样往往不利于赔偿问题的解决，同时，也不符合法律规定。
记者：对于漏水造成的损失，该如何索赔？
林律师：应该分三种情况来看，如果是工程建造问题造成的，应当向开发商进行主张。如果工程建造没问题且房屋又在保修的范围内的话，都是可以向开发商进行主张的。
这两种情况向开发商主张无果，可以向质监部门进行投诉、或者向人民法院提示诉讼。也可以自行修补后向人民法院主张维修金额。
最后一种情况是：漏水原因确为楼上造成，而邻居不配合或不及时修补，受损业主可根据《民法通则》第八十三条之规定，将争议提交法院处理。如果邻居不理会法院的判决，受损方可以先自己请施工队进行修补，所花费的费用依据有关法律法规，再通过法院要求楼上邻居进行赔偿。
记者：给开发商、物管和业主提个醒。
林律师：一是被漏水住户或者业主应当在被漏水后积极采取行动以免扩大损失，对已经造成的财产损失及时固定证据，做好证据保全；
二是楼上住户在自家装修改造时做到谨慎改造，确保改造工程的质量，避免产生漏水情况；
三是作为管理者的物业公司应对小区公共设施部分定期进行巡检，发现问题及时维修、更换；
四是供水单位等对本单位管辖的公共部分要定期进行巡查，特别是在供暖季即将到来之际，做好供热管道的全面检修，在供用时尽到注意提醒义务，确保水、热等正常供应，避免跑水现象发生；
五是在因漏水产生纠纷时，各方当事人应秉着积极的态度解决纠纷，尽量协商解决，实现睦邻友好，安居乐业。
记者：如果小区业主想更换物业公司，该如何处理？
林律师：一是成立筹备组，发起筹备。我们要弄清楚，更换物业公司不是我们一个人或一家人说了算，如果你觉得不满意，但大部分人没有这个想法也是不行的。此外，一个人的话语权有限，如果大家都有不满，组织起一群人，那么话语权就大了。发起筹备需要征集5％以上的业主签名，成立业主大会，选举业主委员会即可。
二是去街道办事处发出协助申请。街道办事处是区（市）政府的派出机构，负责处理所豁地区的居民事务，更换物业涉及到业主和物业公司的事情，这不是一件小事。应该找街道办事处的人来协助你们合理调配，街道办事处还可以起到调节的坐用。
三是直接找开发商协商。物业公司一般是开发商直接认证的，开发商在当初决定了哪家物业公司拥有管理小区物业服务的权利，因此可以直接找开发商，有可能会得到更换物业的申请。
四是小区内组织投票。成立筹备组后，就要一家一户的登门拜访，取得每个业主的统一、签名等。当公开投票结果达到了65％以上的时候，就可以进行换小区物业公司的申诉了。
五是咨询律师。小区居民可能不了解相关法律知识，里面涉及多项法律条款知识等。建议业主找熟悉物权法方面的律师，这样打起官司来比较顺利而且方便，对于各位业主来说也比较省心。
［记者手记］
遇到房屋漏水等纠纷时，先了解这是开发商的责任还是相邻住户的责任，应当以协商为主，当协商不成的情况下，应当及时止损，利用好法律的武器保护好自己的合法权益。另外，对于小区物业的不满需要更换，应当先成立业委会，并通过三分之二的业主通过即可更换小区物业。
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