楼房封顶3年业主不能入住
[摘要]合山镇9位购房者望“楼”兴叹：
购房者购买楼房3年不能装修入住。
←楼房门口砌有砖墙。
10栋一模一样的4层楼房排列整齐，耸立在阳东区合山镇一个叫运朗垌开发区的路边。长期空洞的窗户和大门让人以为它们是无人认领的财产，但早在3年前封顶时，上述楼房就已经被分别卖给了9位购房者。交付购房定金时，这些购房者怎么也想不到，他们会被卷入一场费时良久的纠纷当中，直至今天还不能搬进新房。
■ 图/文 王雄基
购买镇区自建房，进场装修却受阻
运朗垌开发区位于合山镇合山社区人来人往的河堤路附近。2016年，一名周姓老板来到合山镇，与当地一名洪姓老板签订土地使用权转让合同，交易位于运朗垌开发区的5块住宅地使用权。2017年，10栋楼房在这些住宅地上拔地而起，陆续有9名居民与周老板或周老板转卖房屋后的中间人签订了购房合同。
住在离运朗垌开发区不远的杨先生，2017年5月与周老板签订了购房合同。68.5万元的购房款分为两期交给周老板，第一期在办好国土证签名或房屋封顶时交付（含定金），余款在收到房地产权证后结清。合同中提到，周老板负责帮购房者办理房地产权证书，所产生的费用和税费由周老板支付。
购房者中，有几名是来自农村准备搬进镇里的群众。李先生来自那龙镇农村家庭，考虑到未来小孩上学方便，李先生在2017年7月四处借款，成为9位购房者的其中一员。与杨先生不同，李先生的房子由周老板的建材供应商转让而来。虽然卖方不一样，但李先生的购房合同内容与杨先生的并无两样，都是包办证。
签了购房合同，房子封了顶， 购房者自然而然想到要开始装修入住。然而，就在李先生和杨先生2017年年底准备装修时，他们被洪老板告知还不能进屋装修，原因是洪老板没有收到周老板的购地钱款，仍然是这几块地的户主。
购房者说，洪老板随后在楼房门前砌起了砖墙，并以土地使用权所有者的身份要求相关单位停止水电报装手续。
购地欠款起风波，新房可望不可得
周老板欠了洪老板的钱，却让买房的人遭了殃。停止装修后，购房者向两人索要说法。周老板的回复是让购房者继续装修入住。洪老板则表示，购房者要在取得房地产权证后才能继续装修。然而，身负债款的周老板没有能力替购房者办理房地产权证，办证的事拖来拖去不见踪影。
“我们只是想早点搬进自己的房子里！”杨先生表示，为了早点搬进新房，购房者曾向法院咨询起诉事宜，被告知起诉需要一定的时间，且结果不一定能尽人意，建议他们寻找政府部门调解。购房者又到合山镇及阳东区的信访部门多次反映，并参加了两次阳东区书记大接访活动。终于，在合山镇政府的调解下，三方在2019年1月签订了协议书。
记者查阅协议书了解到，这份协议的主要内容是将购房者的购房余款在完成登记产权手续后，一次过付给洪老板。针对购房者关心的办证及装修入住要求问题，只提到洪老板必须协助周老板和购房者办理有关国土、报建、房产登记等手续，并且产生的费用从原来购房合同的包办证变成了周老板和购房者协商支付。
洪老板的地款有了保障，而在2019年12月结婚的李先生却没能如愿将新房变为婚房。合山镇政府相关负责人介绍，签订三方协议时他在现场清楚表达，怎么办证是老板们的事情，购房者买了房子应该先让他们住进去，当时老板也同意这一要求。但购房者荣叔等人表示，洪老板依然要求他们办好证后再装修。11月12日，记者来到购房者购买的楼房看到，只有一栋房子装好了门窗，其余9栋都未装修。
“我只是提供土地，与购房者、周老板之间都没有纠纷。”洪老板表示，作为土地使用权所有者，他在前期没有收到周老板一分钱，在签订三方协议后也没有收到购房者的购房余款。洪老板说，只要他收到地款，自然可以同意购房者搬进新房中。
楼房未办理报建，相关费用谁承担？
按照三方协议，洪老板要收到购房者的购房余款，首先要协助周老板完成房地产权证的所有手续，登记到购房者名下。而购房者交付购房余额，也要在办理房地产权证后，才能向银行申请贷款。如果洪老板不同意购房者提前住进新房，购房者想要住进已经建好3年的房子里，只能快速办理好房地产权证。
根据购房者一开始签订的购房合同，办证产生的费用和税费都由周老板承担，三方协议后由购房者和周老板协商解决。李先生和荣叔介绍，他们在三方协议前都交了一笔“报建费”。签了三方协议后，为了加快办证速度又交了土地转让金和图纸费等费用，每户加起来合计约5万元。这些费用究竟由购房者个人出钱，还是在给洪老板的购房余款里扣除，这个问题一直悬而未决，无法得到确切的保证。
一波未平一波又起，让购房者没有想到的是，周老板建设的这些楼房，还是属于未报先建的产物。合山镇建设办相关负责人介绍，为了解决购房者的实际问题，该建设办一直积极配合上级部门补办手续，目前楼房的国土证已经办理。但因政策调整，未报先建的楼房现在需要补缴罚款。目前，这笔罚款能否在购房余款里扣除又成为办证新的阻碍。
作为始作“房”者的周老板，记者先后4次电话联系均未获接听。记者查询中国执行信息公开网了解到，周老板在2018年4月及2020年10月，先后两次被阳东区人民法院纳入失信被执行人名单，其行为具体情形均为“有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务”。
“拖了这么久，不知道明年春节前能不能搬进新房。”面对购房者急切搬入新房的愿望，合山镇政府相关负责人表示，镇政府将在合法合规的前提下为购房者跟进办证事宜，并组织三方人员再次调解，力所能及解决购房者心头的烦心事。
● 法律小提示
买房注意四点 让你避免“入坑”
阳江人习惯将私人所建专门用于出售的房屋叫“贩仔屋”。相比商品房，“贩仔屋”背后的卖家鱼龙混杂，市民在购买房屋时无疑要睁大双眼，降低“入坑”买到存在质量、办证问题“贩仔屋”的几率。市律师协会律师周文靖介绍，因购买“贩仔屋”而产生的诉讼案件不在少数。为避免利益受损，周文靖建议市民买房时注意以下四点：
一、审查土地有无合法权属证明及土地的性质。如土地没有合法权属证明的，建议不宜购买。如土地的性质是集体所有的，即使该土地可以建房，但现行法律规定及国家政策，目前集体土地所建的房屋一般只能在本集体经济组织成员内部享有、流转，购房者在购房时对此类房屋应审慎考虑。
二、审查土地或房屋是否存在抵押、查封等特殊情况。在核实土地或房屋具有合法权属证明的情况下，建议要审查土地或房屋是否存在抵押、查封等特殊情况。购房者可以在签订正式合同前要求卖方提供不动产登记部门关于土地或房屋现状的查询结果，以排查抵押、查封等特殊情况。
三、审查是否有合法报建手续及实际施工是否与报建图纸一致。所建房屋即使有合法的土地权属证明，但如果没有合法报建手续或者实际施工与报建图纸不一致的，也会导致购房者无法办妥不动产权证。
四、审查卖方是否存在重大诉讼纠纷。目前国家司法公开的力度不断加大，公众在“中国执行信息公开网”“中国裁判文书网”可以查询合同当事人是否涉及重大诉讼纠纷。如查询到卖方涉嫌重大诉讼未了结的，建议买方先中止交易，待卖方处理完毕诉讼纠纷后，双方再协商房屋交易事宜。
新闻推荐
东莞市阳江商会到塘坪镇禾石村扶贫助学