银行将转换个人房贷定价基准为LPR
[摘要]8月31日是贷款利率集中“换锚”为LPR或固定利率的截止日期
■ 本报记者/许 倩
8月12日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行和中国邮政储蓄银行等五家国有大行均发布公告称，将于8月25日起，对符合转换条件但尚未办理转换的存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换为LPR。贷款定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。批量转换完成后，若对转换结果有异议，可于2020年12月31日（含）前通过相关渠道自助转回或与贷款经办行协商处理。
个人房贷利率转换关系到每位准业主的钱袋子，什么是LPR、为什么要转换、哪些人必须做出选择、到底是选择转还是不转、阳江业主们都是怎么选的……带着这些疑问，记者近日采访了阳江市银行有关人士。
月底前市民须尽快做利率选择
2019年12月28日，中国人民银行发布公告，就存量浮动利率贷款定价基准转换工作作出布置。2020年3月1日至8月31日，借款人可与银行平等协商，将贷款利率“换锚”为贷款市场报价利率（LPR）或固定利率。
什么是LPR？据了解，贷款市场报价利率（Loan Prime Rate，LPR）是由具有代表性的报价行，根据本行对最优质客户的贷款利率，以公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率）加点形成的方式报价，由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布的基础性贷款参考利率，各金融机构应主要参考LPR贷款定价。
2020年4月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布。此后，LPR由各报价行于每月20日（遇节假日顺延），以0.05个百分点为步长，向全国银行间同业拆借中心提交报价，全国银行间同业拆借中心按去掉最高和最低报价后算术平均，向0.05%的整数倍就近取整计算得出LPR并公布。目前，LPR包括1年期和5年期以上两个品种。
人民银行阳江市中心支行（以下简称“人行阳江中支”） 有关负责人提醒，根据既定路线图，2020年8月31日是贷款利率集中“换锚”为LPR或固定利率的截止日期。根据五大国行的公告提示，如果阳江市居民不想批量转换，还想保持原合同的定价方式，建议在各家银行规定的时间内，通过手机银行、网上银行或者原贷款经办行等途径登记。
多数人选择转为浮动贷款利率
那么，哪些人的房贷利率需要考虑转换？某国有银行阳江分行有关负责人介绍，根据人民银行公告，存量浮动利率贷款，是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款。如客户的房贷同时符合以下三点条件则需要转换：1、在2020年1月1日前发放，或者已经签订借款合同还未发放；2、利率按基准利率上下浮确定；3、浮动利率。客户可以通过建设银行手机银行、网上银行办理业务、全国任一建设银行营业网点智慧柜员机（STM）、柜台、个贷中心办理利率转换。另外，公积金个人住房贷款（包括组合贷款中的公积金部分）和2020年12月31日前到期的个人住房贷款，不需要转换。
根据央行此前通知，有商业住房贷款的“房贷一族”，需要在今年3月1日至8月底期间，在LPR和固定利率间作出选择。3月以来，阳江市许多居民均表示收到了银行短信，提醒转换房贷利率，但是否决定转换，不少人直言“摸不着头脑”。
选固定还是浮动关键看LPR走势
选择转换LPR意味着什么？某国有银行阳江分行有关负责人表示，在客户进行利率选择时,该行工作人员会结合目前的经济形势和近年的浮动利率走向跟客户解释，如果转为LPR，市场化程度更高，在未来每个利率调整日，随市场利率水平变化而调整，如LPR降低，可以享受到降息带来的优惠；转为固定利率，利率水平将保持不变。
有银行人士举例介绍，假如目前执行的是贷款基准利率（4.9%）打9折，即4.41%。如果转换成LPR，原合同利率与2019年12月份LPR的差额为（4.41%-4.80%=-0.39%），这意味着合同剩余期限内，房贷利率转为LPR-0.39%，“-0.39%”这一加点数值是不变的，未来房贷利率则看LPR的涨跌，LPR涨房贷利率涨，反之则降。如果借款人选择转为“固定利率”，那么在整个合同的剩余期限内，房贷都将执行4.41%这个利率。说到底，是选固定利率还是选择浮动利率，关键看LPR走势。“对于借款人来说，不管是选择固定利率还是“LPR+加点”浮动利率，都面临着利率风险。”有银行专业人士分析，目前LPR是下行趋势，所以如果选择了LPR浮动利率，房贷成本会较之前减少。但如果未来LPR利率出现回升，房贷利率则会上升，甚至有可能超过以前的月供成本。
人行阳江中支有关负责人提醒，房贷利率转成挂钩LPR还是固定利率，与现在的利率是多少无关。市民只需要判断一件事情：未来利率走势是上升还是下降。如果判断是上升，那么就转成固定利率，如果判断是下降，就转成挂钩LPR。目前看，比较适合转成挂钩LPR。
该负责人说，房贷利率转成挂钩LPR还是固定利率，与现在的利率是多少无关。市民只需要判断一件事情：未来利率走势是上升还是下降。如果判断是上升，那么就转成固定利率，如果判断是下降，就转成挂钩LPR。目前看，比较适合转成挂钩LPR。理由有以下四点。第一，判断长期利率走势上行或下行有很大的不确定性，但中短期利率下行基本上是有共识的。第二，房贷每个月都在还本金，即使几年后利率上行，但本金逐步减少了，利率上行带来的损失其实比预期要低。第三，无论是自住还是投资，房屋持有年限可能平均不会超过十年，将来无论是换房还是卖掉，房贷必须要归还，因此不需要考虑太长期限的利率走势。第四，如果真出现了与预期不一样的利率大幅上升走势，还有个解决办法，就是提前还贷。
据第三方机构融360统计数据显示，2020年以来，房贷利率持续下调，已连续下降7个月。7月份全国首套房贷款平均利率为5.26%，环比下降2个基点；二套房贷款平均利率为5.58%，环比下降2个基点。36座城市的房贷利率平均水平，较2019年底降幅超过15个基点，与5年期以上LPR下行幅度基本一致。
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