买司法拍卖房有哪些利与弊
[摘要]疫情之下，市面出现“断供”的强制拍卖房
■ 本报记者/许 倩
近日，记者多方采访了解到，随着年初新冠肺炎疫情暴发，经济持续下滑，导致业主收入减少，市面上出现越来越多由于“断供”而进入司法拍卖程序的房屋，司法拍卖房（以下简称“法拍房”）的交易呈上升趋势。专业人士提醒，法拍房的定价普遍比市面房源售价便宜，普通买受人若能全面精准识别法拍房的各种潜在交易风险，一些“干净”的法拍房颇有入手价值。
法拍房数量增多
市场买方热情不高
“在房价居高不下的大背景下，拍卖房以其普遍低于市场价20%-30%的价格优势，以及对购置条件规定的相对宽松，加之司法拍卖入驻淘宝网等便利条件，购置法拍房已成为人们一个相对不错的选择。”广东一粤（阳江）律师事务所律师莫华杰指出，疫情之下，“断供”的这些房屋极有可能进行司法拍卖的程序中。无独有偶，凤凰网房产阳江站有关负责人也表示，受到疫情的影响，今年的司法拍卖房会比往年稍微多一点。
8月3日，记者查询阿里拍卖司法网了解到，阳江共有3331套拍卖/变卖房源，其中江城区就有2559套。从拍卖状态来看，全市有20套正在进行拍卖，其中江城区房源有17套，最受关注的一套拍卖房源价格仅20400元，房产是位于漠江路某小区一间7.5平方米的储物间，围观次数超过1.5万次；人气最低的一套拍卖房源标价约102万元，房产是位于西平路某小区一楼临街商铺，围观次数达700多次。而值得一提的是，这20套正在进行拍卖的不同类别房源当下均显示无人报名参与竞拍。
价格低却鲜人问津
阳江人不热衷“捡漏”
“便宜，是法拍房最大的优势。”凤凰网房产阳江站有关负责人举例称，像在阿里拍卖司法网上的阳江市江城区江朗大道某房产，评估价和拍卖起始价相差80万元，引来了数千人次围观，但巨大的价差并没吸引人来报价。翻看成交记录发现，其实这是阳江法拍房市场的常态，大家并不热衷于在这“捡漏”，阳江法拍房的市场一向比较平淡。关于这种现象背后的原因，该负责人分析，法拍房是不占用购房名额的，在阳江根本不存在购房资格和限购的问题，只要有钱就可以买，所以阳江人对这种便宜的法拍房无动于衷。从心理角度看，房子一旦有人住过，再经手卖出，都会被阳江人定义为“二手房”。虽说便宜，但对于房子“干净度”的问题，很多人心里多多少少总会有一些芥蒂，毕竟近几年因为吃了法拍房的亏而上新闻的人可不少。
买法拍房诸多风险
有意竞买需多了解
凤凰网房产阳江站有关负责人表示，法拍房走的是小众且专业的路线，需要规避的风险比较多，最常见的就是占用风险，特别是一些法院并不负责交接事宜，需要买受人与现住户、租户自行调解的房屋拍卖更容易出现问题。此外，如果原房主不愿配合迁出户口，或者过户信息核对时出现异常，就容易衍生出过户风险，甚至会影响孩子上学。不排除部分房子有一份长期的租约，这时候就有了租约风险，能否解除还需看具体的租赁合同而定，并不能强制解除。和二手房交易不同，法拍房竞得人除了交付契税，垫付个税、增值税及印花税外，房屋有可能长期拖欠物业费、水电费等，这也为购房者增加了许多成本。最后还存在抵押风险，原业主因为债务的原因导致房屋被司法拍卖，是否对房屋进行了多重抵押的情况并不清楚。所以，购房者在买入房产后，多重抵押可能会导致纷争，产生漫长的诉讼过程。
莫华杰指出，法拍房虽由人民法院委托拍卖，拍卖成功后，法院一般不承担房屋本身带来的风险，对于有意向购置法拍房的居民来说，为避免自身权益受到损害，对于其中的风险及其规避方法必须进行认知和了解。
如何规避风险，上述负责人指出，关键在于你对竞拍房产的了解程度。首先要认真阅读竞买公告，法拍房的竞买公告相当于二手房的购买合同，是具有法律效力的。竞买人需要注意拍卖时间、竞拍规则、瑕疵担保责任说明、全款时间、税费承担方式。比如税费承担方式，如果是税费各付，那么竞买人过户时需要支付契税，垫付个税、增值税及印花税等；如果是税费全付，那么竞买人在过户时需要支付过户所需的全部税费。另外还要做好关于案件来源、实际房型（网上只有面积没有户型）、真实市场价格、存在瑕疵等调查。
相关立法有待完善
买方最好全面调查
“总而言之，法拍房虽有明显的价格优势，但是也伴随着更大的风险。”为避免法拍房交易所产生的风险，莫华杰建议，一方面需要立法上的完善。虽然最高人民法院颁布了《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，但该规定仅对网络司法拍卖流程作出规范，实务中产生的房屋权利瑕疵、房屋信息查明的主体、房屋信息公开化、房屋成交后的强制清场具体细则等等均未有明确规定。”
另一方面，他补充说，在竞买法拍房之前，买受人必须对意向房屋进行全面的调查，比如对于房屋进行实地考察，走访被拍卖房屋的邻居、物业管理处、所在地的村居委，了解房屋的使用情况，屋主的负债情况；认真查阅人民法院关于拟拍卖房屋的相关文件，如拍卖公告等，记住拍卖的开始时间，拍卖完成后到相关部门办理手续时间，款项支付时间等等，有条件的可以与人民法院协商集中看房，核实房屋具体信息等事宜。
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