物权法的“升级版” 保护你我财产权利
[摘要]怎么看《民法典》物权编？法官、律师帮你划重点——
■ 关注《民法典》系列报道之二
何为“物权”？“物权”是法律术语，大白话就是财产权。物权是民事主体依法享有的重要财产权，《民法典》物权编规定了各类财产关系的物权制度，在民法典各分编中排在第一编，重要性可见一斑。
《民法典》物权编与现行的《物权法》相比有哪些亮点及变化？将对我们的生活带来什么改变？近日，本报邀请了市中级人民法院民一庭的法官助理詹礼迪解读《民法典》物权编中那些回应了百姓关切的新规则，并邀请市律师协会律师廖伟雄对3则有关财产权的维权案例进行点评。
■ 本报记者/吴梦媚
《民法典》物权编新规则解读
1.新增疫情防控属征用财产的紧要需要（第245条）
本条规定是立法机关从防控新冠肺炎疫情的实际需要总结出来的新规则，当国家出现抢险救灾、疫情防控等紧要需要时，政府有权依照法律规定的权限和程序征用组织、个人的不动产或动产，同时明确征用使用后要返还和给予补偿给被征用人。
2.完善建筑物区分所有权制度
（1）《民法典》规定建筑规划内建设的车库和车位应当首先满足业主需要，当事人可依据合同确定车库和车位的权属，取得方式有出售、附赠或者出租等。（第275条、第276条）
（2）对于业主共同表决的事项，首先要符合两个“占比三分之二以上”的人数以及面积要求，这是表决的前提条件。针对筹集维修资金、改建、重建建筑物及其附属设施、改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动等关涉业主共同切身利益的重大事项，提出了更为严格的双“占比四分之三以上”的人数以及面积要求的表决规则，但对使用维修资金等其他事项则降低了业主共同表决的门槛，仅要求两个“过半数”即可。（第278条、281条）
3.新设添附规则（第322条）
添附，是指不同所有权人的物被结合、混合在一起成为一个不可分离的新物的事实。本条规定确立加工、附合、混合等添附类型作为取得所有权的方式之一，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定添附物的归属。
4.新设土地经营权，确立三权分置规则（第339-342条）
“落实农村土地集体所有权、稳定农户承包权、放活土地经营权”是农村土地承包经营“三权分置”政策的核心，“三权分置”的基本架构为在集体经济组织所有的农村土地上设立土地承包经营权，再在土地承包经营权上设立土地经营权，让土地承包经营权人可以为发展农业经济，实现自己的权益，采用出租、入股或者其他方式，将其承包土地的占有、使用、收益等权益转让给他人，由他人享有和行使土地经营权，从而保持其土地承包经营权不变。
需要注意的是，土地经营权与土地承包经营权同属用益物权，其设立方式采取登记对抗主义，即自流转合同生效时设立，登记后就取得对抗善意第三人的效力，但设立不满五年期限的土地经营权则没有进行登记的要求。
5.明确建设用地使用权的自动续期规则（第359条）
《民法典》细化规定了住宅建设用地使用权的期限届满才会自动续期，而非住宅建设用地使用权的期限届满需要续期的，则须要申请办理。而续期费用的缴纳或减免以及续期期限的长短，则转介给法律和行政法规予以解决。
6.居住权入法实现物尽其用（第366-371条）
居住权入“典”有其非常重要的意义，该制度认可和保护所有权人按照其真实意愿对住房保障作出的灵活安排，如老年人“以房养老”，也为国家保障公租房、廉租房住户等弱势群体“住有所居”等提供了坚实的法律保障。居住权为法定的新型用益物权，原则上为无偿设立，采书面形式订立合同和登记生效，不得转让、继承和出租。
案例一抵押与质押担保纠纷
2018年6月6日，林某因资金周转需要，在“军仔”的介绍下，向“明仔”借得款项3万元并与“明仔”签署了一份《抵押借款合同》，同时自愿将其名下号牌为粤Q××××6的小轿车交给“明仔”保管。后来，林某未能如期还款，而其交给“明仔”的车辆也“不知所踪”。为此，林某将介绍人“军仔”告上法庭，要求“军仔”承担返还上述车辆及赔偿相关损失。
律师解读
本案中的林某与“明仔”之间未就抵押车辆进行抵押权登记，而是将汽车交给债权人“明仔”，属于典型的质押。根据现行《物权法》的规定，“质押财产的双方不得约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有”，所以本案的“明仔”不可主张林某债务到期后，该车辆即归其所有。但根据《民法典》第488条的规定，即使有这样的条款，也不会简单认定其无效，而是认定该条款具有担保的效力，质权人“明仔”仍可以在该质押财产变价出售时，依法享有优先受偿的权利。
回归本案，林某能否向“军仔”或车辆购买者要求返还车辆？答案是否定的。第一，“军仔”并非车辆的占有者、使用者，对车辆不享有任何权利，林某起诉请求“军仔”返还车辆，明显没有依据。第二，据了解，林某在质押车辆时，已经向第三人“明仔”出具相关车辆转让委托授权材料，而第三人“明仔”很可能已经利用相关车辆转让委托授权材料将车辆出售。假设某某通过二手车行，在交付合理价款后取得该车辆，那无论是林某还是“明仔”都无权要求善意买受人返还车辆，因为《民法典》第403条、404条已经有明确规定。
案例二相邻通行纠纷
蔡S与蔡K是兄弟关系，相邻而住。2017年，蔡K装运大石头、木板等物品倒放在父辈形成、由兄弟两人共用的出行必经之路上，并故意毁坏涵道。同时，蔡K选择在其房屋另一边开辟了新的道路，由此引发两家纠纷。蔡S经向多部门申请调解无果后，将蔡K起诉至法院。法院经审理后认为该路是后来扩建的，其中包含部分承包地，最终因为证据不足等原因，没有支持蔡S要求恢复原状的请求。
律师解读
本案属于相邻通行纠纷，适用《民法通则》等规定，在此结合即将施行的《民法典》物权编中的“相邻关系”“土地承包经营权”“物权的保护”等方面的内容进行解读。
本案中，蔡S与蔡K是兄弟关系，也是邻里关系。撇开兄弟情义不说，根据《民法典》第288条的规定，处理相邻关系的基本原则是有利生产、方便生活、团结互助、公平合理，然而案中两人却背道而驰。无论该路是何时形成，也无论曾在父辈开路、扩路时是否使用了自家承包的土地，理应从道路的历史形成过程出发，结合上述原则来评判和处理纠纷。而蔡K一意孤行，不仅在道路上阻碍通行，还毁坏涵道，违反了《民法典》关于物权保护方面的规定。
在生活中，相邻关系不和谐的例子比比皆是，例如邻居私自占用公共巷道等。作为“受害方”，该如何维护自己的合法权益呢？《民法典》已经赋予了公民请求排除妨害、消除危险、返还原物等权利。
案例三土地承包经营权确权纠纷
2016年年初，陈某华等三人以袁氏两兄弟占有其所承包土地为由，向阳东区土地承包仲裁委员会提起仲裁，要求确认塘坪镇平山村的9亩土地的承包权归陈某华等三人，后仲裁委以申请人陈某华等三人已将户口迁入设区的市为由，裁决土地继续由袁氏两兄弟使用至2029年12月31日。陈某华等三人不服裁决，于2016年8月4日向阳东区人民法院提起诉讼。阳东区人民法院认定本案不属人民法院民事案件受案范畴，并驳回陈某华等三人的起诉。
律师解读
本案属于最常见的土地承包经营权流转案例。根据《农村土地承包法》第36条及即将施行的《民法典》第339条的规定，土地承包经营权人可以选择以出租、转包、转让等方式向他人流转土地承包经营权。本案主要涉及三方面的法律问题：一是案件未符合土地承包经营权转让条件（条件之一是经发包方同意），宜认定为转包；二是当时施行的《农村土地承包法》明确了承包方将户籍转入设区的市后即无权再承包土地（目前该规定已修改为“承包农户进城落户的，引导支持其按照自愿有偿原则依法在本集体经济组织内转让土地承包经营权或者将承包地交回发包方，也可以鼓励其流转土地经营权”）；三是根据《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第二款：“集体经济组织成员因未实际取得土地承包经营提起民事诉讼的，人民法院应告知其向有关行政主管部门申请解决”，该规定已明确法院不受理承包经营权确权案件，故应以当时土地承包仲裁委员会作出的仲裁裁决书作为权属依据。
在此建议，转让土地承包经营权时一定完善相关手续，尤其注意取得发包方的同意。
新闻推荐
阳东对虾省级现代农业产业园累计投入1.26亿元推动园区建设