给你一份攻略，缓释“选择焦虑”
[摘要]存量房贷利率陆续开始转换
3月1日起，存量浮动利率贷款合同定价基准转换工作正式启动，这项贷款利率“换锚”工程原则上要求在今年8月底之前全部完成。其中，个人住房按揭贷款的定价基准转换是重头戏，因为到今年2月末，阳江市已有571多亿元住房贷款规模，关乎众多老百姓钱袋子，自然备受社会广泛关注。
这不，记者随便做了几位市民的街头采访，便听到一串串连珠炮似的问题：“查过人行的公告，也看过放贷银行的规则，可是感觉没看懂，不会被银行挖坑吧？”“规则虽然知道个七七八八了，可里面的‘选择题’怎么做啊？”“是早转换早受益，还是观望观望再说？”“线上办靠谱吗？去现场办有没有染疫的风险？”看来，有太多市民因房贷定价基准转换陷入了“选择焦虑”。
◎四类房贷客户不用办理转换
房贷定价基准转换，是国家推进利率市场化改革的一项制度安排。去年8月，央行改革贷款市场报价利率（LPR），同年10月起新发放贷款的定价基准由贷款基准利率变为LPR。今年3月起，LPR的应用范围从新增贷款逐步扩大到存量浮动利率贷款，贷款基准利率逐步退出历史舞台。
阳江农商银行信贷管理部负责人说，这一表述中的存量浮动利率贷款，是指今年1月1日前已发放的贷款和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款。
他提醒读者需要注意的是，并非你的贷款只要符合上面的存量浮动利率贷款范畴，就必须办理定价基准转换。具体有以下四种房贷客户无需焦虑，因为不用参与转换工作。
第一种是纯公积金个人住房贷款暂不需要转换。第二种是组合贷款中的公积金部分暂不需要转换，但其中的商业贷款要转换；第三种是已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款不用转换，但因目前绝大多数浮动利率贷款合同的重定价周期都是1年，所以如果你的贷款合同在2020年12月31日前到期，就不需要转换。第四种是固定利率贷款的客户不用转换。
◎选择固定利率还是浮动利率？
记者在街采中发现，多数市民关注的焦点是在固定利率与浮动利率之间如何选择。
记者就此问题当面采访了阳江农商银行，也线上采访了工行、农行、建行的阳江分行。各家银行相关人士均表示，会将选择两种利率的区别告诉给房贷客户，但不会给客户提出倾向性意见，选择权完全交给客户。因为房贷客户只有今年这一次选择转换机会，万一客户今后觉得银行的倾向性意见让他多付利息了，难免引来“银行给他挖坑”的抱怨。
如果选择转换为固定利率，转换后的利率水平等于原合同当前的执行利率水平，利率水平在合同剩余期限内固定不变。这意味着今后5年期以上LPR利率若下行的时候享受不到利率下调的好处，而5年期以上LPR利率上行的话则能够享受少付利息的好处。
反之，如果选择转换为浮动利率，转换后实际贷款利率＝已确定转换为LPR模式后的新重定价日最近的5年期以上LPR报价＋加点数值。其中，加点数值＝转换日当前利率水平－2019年12月发布的5年期以上LPR（4.80%）差值。假设某客户转换日当前利率水平为5.88%，客户今日去申请办理转换，银行会给你计算出这个加点数值为5.88%-4.80%=108bp，模式转换后今后将长期锁定不变这个108个加点bp不变，今后的实际贷款利率将随5年期以上LPR利率变化而同向变化。这意味着今后每年遇重定价日最近的5年期以上LPR上行比4.80%高，客户就多付利息，下行比4.80%低，客户就省利息。
归结起来，哪种选择更划算取决于每年遇重定价日最近的5年期以上LPR报价往上走还是往下走。对此，各家银行的受访者都表示，只能预见未来最近一两年内LPR大概率是还会保持微量下调，但更远的将来确实很难说。因此，阳江农商银行一位信贷人员说，对于房贷还款期只有最后三两年的客户，选择浮动利率很可能更划算。
现实生活中，很多人愿意随大流。那么，建行阳江市分行透露了他们的数据：在3月5日之前，有129个客户已经线上办理房贷定价基准转换，其中选择浮动利率的为127户，选择固定利率的为2户。
◎何时办，要赶快？线上办，现场办？
有人说，既然LPR报价未来短期内大概率往下走，那就早点申办房贷转换成以5年期以上LPR为“锚”的浮动利率呗，争取早转换早受益。对此，阳江农商银行信贷部人士说，并非所有需要转换的房贷客户都有早转换早受益的效果。具体要分三种情况：
一种是想转换为固定利率的客户不必着急办理转换，因为近几年国家基准利率一直无变化，选择固定利率的今后长期锁定为目前的实际利率水平，对未来的LPR升幅无需再顾虑。
第二种选择转换为浮动利率，并且选择重定价日为每年1月1日的客户，其实际房贷利率依据上一年12月的5年期以上LPR加点形成，这类客户要从明年即2021年1月1日开始，实际房贷利率水平才可能发生变化。所谓才可能变化，就是要看今年12月的5年期以上LPR相对去年12月的5年期以上LPR会不会变化。所以，这类客户也不必着急办理转换，在今年3月至8月的转换期内任意时间办理利率都一样。
第三种是选择转换为浮动利率，并且选择重定价日为房贷放款日的对年对月对日的客户就要注意了，在重定价周期为一年的情况下（目前基本执行的是一年重定价周期），假设你的房贷是过去某年的5月1日放款，你的实际房贷利率依据重定价日前最近月份（即4月）的5年期以上LPR加点形成。也就是说，如果你在今年4月底之前办好转换手续，可能从今年5月1日起就感受到5年期以上LPR变化对你房贷的影响，如果你在今年5月1日后才办好转换手续，则要在明年5月1日起才感受到。
通过哪种渠道办理房贷定价基准转换呢？市民可以致电自己的房贷贷款银行咨询，或查询其官网、官方微信号。记者了解到，目前工行阳江分行既可通过手机银行、短信银行线上办理，也可在智能柜员机、贷款服务行现场办理；建行阳江市分行已开通手机银行、网上银行渠道受理相关业务，农行阳江分行已开通掌上银行受理相关业务，这两家银行均表示，为利于疫情防控，建议客户选择线上办理，疫情结束后，将推出多种线下办理渠道。
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