以房抵债不能阻却法院强制执行
编者按
在执行程序中，案外人往往凭借与被执行人达成的以房抵债协议，对人民法院的强制执行提出异议，进而阻却人民法院执行，这种情形时有发生。一般情形下，当事人以房抵债的目的是及时了结债务，但同时也存在为了达到非法目的，恶意逃避债务，损害第三人合法权益的情形。实践中，以房抵债协议往往因民间借贷关系，房屋买卖关系等相互纠缠而极难厘清，各方各执一词，难以甄别。
案情回放
案外人提起
执行异议诉讼
阳东法院在审理阳东某银行诉唐某、某材料公司因借款合同纠纷一案中，依阳东某银行提出的诉讼财产保全申请，阳东法院于2015年5月26日作出财产保全裁定，查封唐某所有的某小区某号房。法院经审理该案后，于2015年9月25日作出民事判决：一、某材料公司于判决生效之日起七日内偿还借款本金70万元及支付该款的相关利息给阳东某银行；二、唐某对于上述债务承担连带清偿责任。判决生效后，某材料公司和被告唐某均未履行，被告阳东某银行遂于2016年2月18日向阳东法院申请执行，阳东法院于2016年6月8日作出执行裁定，拍卖被告唐某所有的某小区某号房，并按程序进行委托评估。
原告陈某于2017年11月1日向阳东法院提起案外人执行异议之诉讼，请求：一、确认原告陈某向被告唐某购买的某小区某号房的买卖行为合法有效；二、解除对某小区某号房的查封；三、停止对某小区某号房的执行。
被告唐某于2014年9月2日向原告陈某借款，分立两张《借据》。其中一张《借据》载明：唐某因经济周转困难，现向陈某先生借到70000元现金。该《借据》的内容还注明“有某号房产证壹本在陈某抵押”。另一张《借据》载明：唐某因经济周转困难，现向陈某先生借到110000元现金。
阳江某物业公司于2015年10月19日出具了两份《收款收据》，其中一份载明：收到陈某1月至12月的管理费288元，另一份《收款收据》载明：唐某欠我物业2年的管理费576元。安装费2000元。
法院判决
案外人诉讼请求被驳回
依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第二项之规定，阳东法院判决，驳回原告陈某的诉讼请求。
法理分析
执行异议必须符合“四个条件”
原告陈某作为执行案件的案外人对法院执行标的主张实体权利并提起诉讼，故本案是案外人执行异议之纠纷，争议的焦点问题是原告陈某对唐某所有的某小区某号房是否享有足以排除强制执行的实体权利。
根据案件查明事实及证据分析，被告阳东某银行申请执行的案件属于金钱债权执行案件，其申请执行的标的并非登记房地产开发企业名下的房屋，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记的。
本案中，原告陈某提供了被告唐某出具的借据和物业公司出具的收款收据等，主张被告唐某通过以房抵债的方式将涉讼的房屋作价抵顶给了原告陈某。而“以房抵债”的本质为双方当事人经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款履行提供担保，而是借款合同关系到期难以清偿债务时，通过将自有的房产出售给债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。首先，从被告唐某出具给原告陈某的借据内容来看，涉讼房屋仅仅是用作抵押用途，并没有抵顶房屋的意思表示，且110000元的借据中“利息每月伍仟元”折合月利率为4.5%，远超过《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》规定的利率上限。其次，原告陈某未提供证据证实其与被告唐某对到期债权债务重新协商并对账，将债权债务关系转变为房屋买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、违约责任等权利义务作出约定。最后，原告陈某主张其对涉讼房产已实际占有和办理了过户，但从物业公司出具的收款收据来看，申请过户的时间即2014年8月26日发生在原告陈某与被告唐某的借款关系形成即2014年9月2日之前，显然是不符合常理，故对原告陈某的上述主张不予采信。综合上述分析，该案原告陈某提供的证据不足以证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其主张应对涉讼房屋排除执行，理据不足，法院不予支持。
法官提醒
签订以房抵债协议需谨慎
以房抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而房屋的交付为以房抵债的实际履行方式，此即与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条所规定的基于买卖而产生物权期待权具有本质的区别。因而，基于以房抵债协议而拟受让房屋的受让人，在完成转移登记之前，仅凭该以房抵债协议不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。所以，签订以房抵债协议前，也需要进行认真评估。
■ 本报记者/邹军航 ■ 通讯员/姜拔萃 张露雯
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