阳江房价趋稳吸引“刚需族”出手
[摘要]行业人士反映二手房市场交易回暖
■ 本报记者/许 倩
近来，市区一手商品房交易热度同比去年初有所减弱，在多处新老楼盘大搞特惠降价促销活动的背景下，有二手房中介反映，由于市区楼盘近几个月来都有一波降价浪潮，一些观望已久的刚需购房者果断出手，阳江市二手房交易市场自春节后开始有所回暖。业内人士反映，由于房价趋于稳定，加上二手房交易税费有关政策出现调整，市民买二手房的资金压力有所减少，中介公司的二手房业务单量也出现上升态势。
楼市“去泡沫”后，二手房交易开始回暖
“最近，我们的二手房业务还不错，来买城南、城北、城中二手房的客户都有，而且是以买带装修房的刚需人群居多。另外，改善型需求和来自外地、想到阳江买房旅游或过冬居住的客户也有。”市区一家大型连锁房地产中介公司的业务员谭先生告诉记者，经过去年市场的低迷，今年市区的二手房交易刚开始有回暖迹象，主要原因是“房价下降，去了一波泡沫后，市场暂时趋于稳定的状态，观望已久的看房者觉得这个时机比较适合入手”。
据了解，2017年，紧跟一手房交易的繁荣态势，阳江二手房交易市场也呈井喷式增长，市场火爆，从业人员的数量也大幅增多。但从去年4月开始，在金融贷款收紧和“三价合一”新政策的双重影响下，整个二手房市场逐步转淡，中介公司业务量也急剧萎缩。所谓“三价合一”，是指二手房买卖双方的网签备案合同价、房管部门计税评估价、银行贷款评估价这三个价格合并为一个价格来实施，在“三价合一”实施后，购买二手房，要求买方付出的首付或是税费成本变得更高。谭先生分析，在“三价合一”的政策实行一段时间以来，有兴趣买二手房的客户现在已基本能够接受新政，当然，如今二手房交易回暖也有金融政策放松的原因。
评估价接近成交价，贷款额度增加
二手房资深从业人士姜先生介绍，由于政府有关部门不对外公布二手房网签情况，因此实际操作时，阳江市的二手房买房者一般以卖方发票价为基准来申请银行贷款，但城区内许多二手房当前的价格相比最初开盘时已大幅上涨，导致不少买房者按揭贷款的额度不高。记者了解到，在二手房市场，买卖过程中产生的各项税费虽有规定的承担方，但实际操作时一般都由买方无形承担，卖房者会将各种税费成本加上，标出一个房屋总价进行出售。在二手房贷利率仍高企的情况下，首付款现金、贷款本息、交易税费如同压在有意向购买二手房人群的“三座大山”。
谭先生透露，自今年1月份起，阳江市二手房交易的地税评估价弹性空间变得更大，地税评估价相比以前有所提高，相应地，银行方对于二手房的评估价也变得更高，几乎接近买卖的成交价，在首付比例基本要求三成的情况下，市民贷款买二手房的压力也没之前那么大了。“现在市区的二手房，五字头毛坯房、六字头带装修的选择都很多，买二手房的外地客户也越来越多。”谭先生说。
买二手自建房或商品房，各种交易税费这样收
在二手房中介公司专门负责交易税费事宜的工作人员曾小姐向记者介绍，在二手房买卖交易中，一般涉及的税费种类主要包括增值税、土地增值税、个人所得税、印花税、契税等几大类。在阳江，二手房交易中买卖双方可自行协商税费由哪一方出，而实际情况是，大约95%的税费都由买家承担，卖房基本只承担个人所得税。她介绍，目前阳江市二手房交易免征印花税，买二手商品房产权证未满两年的要交增值税、个人所得税和契税，买二手自建房产权证未满两年的要交增值税、个人所得税、契税和土地增值税，产权证满两年的住宅可免征增值税。
曾小姐介绍，未满两年的住宅需按二手房交易总额的5.6%征收增值税。购买时间是否满两年首先看产权证，其次看契税发票，再次看票据，这三种证件按照时间最早的计算，一般地税票据早于契税发票，契税发票早于产权证。土地增值税则要根据房管部门给出的地税评估价，按照评估价的30%-60%进行弹性征收。
她告诉记者，目前，二手房交易的契税是根据买房者名下拥有的房子套数，按房产交易价的1%-3%征收。是首套房且面积小于或等于90平方米的契税税率按1%征收；是首套房且面积大于90平方米的契税税率按1.5%征收；是二套房且面积小于或等于90平方米的契税税率按1%征收；是二套房且面积大于90平方米的契税税率按2%征收；是三套房及以上套数的契税税率按3%征收。
“2018年，阳江城区二手房的过户评估费是按评估价0.1%征收，交易费按交易面积乘以2.5元/平方米，目前是不收评估费，交易费统一按80元征收。”曾小姐补充说，卖房者缴纳个人所得税目前有两种方式，要么按成交价全额的2%，要么按照成交价和发票的差价20%征收。如果卖房者所卖房子是家庭唯一住宅且购买时间超过5年，则免交个人所得税。但若所售房产是非住宅类房产，则不管什么情况都要缴纳个人所得税。
新闻推荐
我市发布贫困地区健康促进三年攻坚行动实施方案