业内人士反映“南旺北淡”
[摘要]市区写字楼市场表现平稳——
城南片区即将开盘的商业写字楼。
在阳江这个四线城市，商业写字楼作为一种新兴行业近年来逐渐进入市民视线。不同于广州、深圳等大城市或珠三角发达地区，阳江的服务业氛围相对较淡，市场需求小、前期投入大导致房地产开发商在此板块拓展的热情不高，目前市区在售的商业写字楼产品较少。记者日前采访多处楼盘负责人获悉，近年来，市区的商业写字楼销售情况较为平稳，城北片区的商业写字楼销量一般，价格无太大波动。与此同时，城南片区一些项目新盘则供不应求，前期意向认购量已远远超过开发商计划发售量，形成“南旺北淡”格局。
销量一般价格平稳
部分楼盘先租再卖
市房地产业协会有关负责人介绍，今年以来，阳江的商业地产增速较快，一季度商业地产的销售额、销售面积同比大幅增长，全市办公用房（写字楼）交易均价为5589元/平方米，同比去年一季度增长10.13%；商业用房（商铺）交易均价为9202元/平方米，同比增长21.08%。记者走访了解到，目前市区多处楼盘的商铺产品颇为热销，仅余少量尾货清盘。然而，同为商业属性用地的写字楼相比商铺虽价低，销量却大不如商铺红火。
位于城北的一处楼盘销售人员马先生表示，他们去年卖完了两栋商业写字楼，大部分是内部认购，销售均价在6000元/平方米，到现在市价还是这个价。市区西平路一处楼盘负责人杨先生则表示，其项目的商业写字楼总面积约1.4万平方米，由于前期做市场调查时就了解到阳江的商业写字楼“不太好卖”，因此他们采取“先租再卖”的策略。在成功吸引几家大型外地企业进驻后，约90%面积的写字楼已全部租出，但这些大型企业基本都是成百或上千平方米租用，导致后期销售环节遇到障碍。“我们的销售均价约每平方米7000多元，大租户不想面对多个小业主、要求整体出售，但阳江本身对写字楼的需求不大，所以现在想找到合适的买家比较难。”他说。
“城南现在还没有商业写字楼在售，这几年基本都是城北楼盘有卖，但销售情况一般，价格也变化不大。”临近城北共青湖的某楼盘销售人员说，早在2016年，他们就有一栋26层高商业大楼的写字楼正式开盘，总面积约2.4万平方米，最小的写字楼面积为50平方米，大至可半层或整层出售，可供客户选择的弹性较大。记者了解到，开盘至今，该栋大楼仅售出七成左右，交易均价与开盘价差别不大，在6300元/平方米至6500元/平方米区间浮动。
居民自建房替代需求 写字楼贷款仅限底层
“由于阳江的第三产业发展较慢，服务行业商家较少，导致市场对商业写字楼的需求不大，一直以来这类产品的销售情况都不甚乐观。”马先生的感受与不少业内人士相同。多位受访人士反映，除了商业氛围不浓，阳江的许多商家趋向租用市民自建房的一二层或整栋租赁，加上投资型公寓兴起，市场对商业写字楼的部分需求被替代。另外，目前大部分银行房贷额度较为紧张，商业写字楼的贷款条件严苛，让一些有意购买写字楼却无太多现金的人群望洋兴叹。
上述临近共青湖楼盘负责人表示，阳江的商业写字楼销量一般，主要是因为市场公司型经济发展未成气候，本地以传统五金刀剪生产制造业为主，第三产业相对受重视程度不高，商家存在规模小、较分散等特点，因此大部分都会选择租金较低的出租屋作办公场所，许多居民沿街自建楼房都被装修成大大小小的商业写字楼，这也直接导致了城北写字楼交投不旺的现状。
在国家收紧房贷政策的大背景下，商铺等具有投资属性的贷款业务限制相对更严。杨先生对记者说，目前四大国有银行基本都不做二楼或以上楼层的商业地产贷款，一般只受理底层商铺或商业写字楼贷款，利率大约上浮25%至30%，即使受理了也很难审批下来。“这种严监管环境从去年就开始了，现在买写字楼的基本都是一次性付全款成交。”他说。
一家大型国有银行阳江分行副行长表示，由于阳江的商业地产市场体量小，他们银行受理的贷款业务中商铺或写字楼的单子相对较少，主要是居住用房贷款需求大。目前，该行贷款额度紧张，因此只受理位于底层（即一楼）的商铺或商业写字楼贷款申请，利率至少上浮20%，非商业用途的写字楼、二层及以上楼层的商业地产贷款一律不受理。为何只受理底层？该副行长解释称：“相对来说，底层商铺的变现能力会更强，二楼或以上楼层进入市场再买卖会比较困难。”
城南写字楼获追捧 市场预计售价过万
相比稍微遇冷的城北，城南片区以其“商务配套区”的战略定位，加上江湛铁路月底通车利好，一些即将开盘的商业写字楼获得市场高度追捧。国际金融中心售楼处有关负责人谭先生介绍，国际金融中心将是城南片区第一个销售商业写字楼的楼盘，他们计划在今年7月份正式开售国际金融中心二座的72间商业写字楼，户型面积为72平方米至110平方米，预计售价在9000元/平方米左右，目前已表明认购意向的客户达250多个，届时将采取“先到先得”的方式进行销售。
“我们的项目地处城南新区，南向可俯瞰漠阳湖公园，斜对面是规划筹建的市民行政服务中心，周边地块多是商业配套用地，各项条件对写字楼而言都比较有优势。加上江湛铁路将在6月28日通车，站在商务的角度来看，时间就是金钱，交通便利将加大区域的发展潜力和升值空间。”谭先生表示，相比目前开发已经比较成熟的城北，城南按照规划即将被打造成商务人士聚集、生活配套完善的商业中心地带，这将带动该片区商业写字楼的价格上涨。“目前，城南也有其他楼盘计划推商业写字楼。随着后续地价成本上升，城南写字楼的卖价未来过万是肯定的。”谭先生如是说。
上述临近共青湖楼盘负责人则认为，影响商业写字楼价格的因素包括商务氛围、人口居住密度、出入交通便利等多个方面。从区域定位的角度来看，随着商务配套和市政规划项目落地，预计城南片区相对城北的写字楼会更旺。与此同时，城北片区一些临近商业综合体、周边配套完善、交通便利度高的商业写字楼价格也具有一定上涨空间。
文/许倩 图/宋福亮
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